Утраченные иллюзии. Рынок торговой недвижимости: итоги полугодия.

Первые шесть месяцев 2009г. были непростыми для рынка торговой недвижимости. Экономический кризис запустил цепную реакцию: потребители стали экономить, уритейлеровупали обороты, и теперь они не в состоянии платить высокую арендную плату — следовательно, доходность торговых центров упала. Эксперты не ожидают перемен к лучшему иосенью, однаконекоторые положительные моменты имеются даже в нынешней ситуации.

 

 

 

Рынок торговой недвижимости, хотя и находится в несколько лучшем положении, чем офисный, в полной мере ощутил последствия рецессии. Иззаявленных в начале года к выходу 1,485 млн кв. м площадей реально будет построено, как считают эксперты, не более половины. Впервом полугодии открылось всего четыре торговых центра: «Метрополис», «Мегаполис», «Спектр» и «Филион».

 

Ритейл переживает тяжелые времена. «Сейчас под продажей (читай: отдачей за долги) стоит порядка 400сетей, притом что до кризиса их всего на рынке было 2тыс.», — констатирует Дмитрий Потапенко, управляющий партнер Management Development GroupInc. Всреднем уровень продаж операторов, как сообщили в Colliers International, упал на 10–15% и опустился до уровня 2007г. Многие компании оптимизировали количество своих магазинов, закрыв неэффективные точки. Вработающих центрах выросла ротация арендаторов, а уровень вакантных площадей в Москве, по данным Colliers International, достиг рекордной цифры — 15%, чего не наблюдалось с 2001–2002гг. Вряде региональных городов пустует до 25% помещений, тогда как до кризиса этот показатель стремился к нулю. Правда, тут имеется определенный нюанс. Согласно последним данным GVA Sawyer, для наиболее качественных столичных ТЦ уровень свободных площадей составляет около 3%, а вот ориентированные на высокий ценовой сегмент пустуют на 30%. «Длявновь вводимых объектов также характерна высокая доля вакантных площадей, в среднем около 30% на момент открытия», — констатирует Андрей Васюткин, руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer.

 

Действительно, положение центров разнится очень сильно. Водни ТЦ арендаторы до сих пор выстраиваются в очередь, из других уходят. Кпоследним можно отнести ТК «МЕГА Белая дача». ВСанкт-Петербурге в ТЦ «Июнь» закрылся гипермаркет «Мосмарт», а в ТЦ «Гранд Каньон»— гипермаркет «НАШ». Неслишком успешен московский торговый центр «Вэймарт». «…Истанет еще менее популярным после открытия рядом нового ТЦ«Каширка-Молл», — считает Олеся Черданцева, руководитель аналитики рынка торговой недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle. Вогромном «РИО» на Дмитровском шоссе до сих пор остаются не занятые площади. «Мегаполис» и «Спектр» заполнены в среднем на 65%. «Они открывались уже в кризисных условиях, да и концепции у них не блестящие»,— объясняет О.Черданцева.

 

Есть, конечно, и примеры успешных объектов, из которых классический — ТЦ «Европейский». Вэтотже ряд О.Черданцева ставит «Мега Теплый Стан», «Мега Химки», «Метрополис». При открытии последнего около 70% площадей было готово к приему посетителей. Сейчас он заполнен на 97%.

 

 

 

Однако несправедливо былобы говорить, что рынок прекратил развитие. Некоторые сети продолжают расти. «Существует спрос на площади со стороны операторов косметики. Они готовы открывать новые магазины и требуют меньше скидок при согласовании арендных ставок», — сообщает О.Черданцева. Впервые на российский рынок выходят такие западные игроки, как гипермаркеты Carrefour, Kika, универмаг H&M, марки River Island, Ipekyol, New look, Bebe и Gap, а также казахская сеть развлекательных центров Babylon; планируют выход универмаги Debenhams, Harvey Nichols, Hamleys, Mamas&Papas, магазин товаров для дома Habitat, супермаркет Sainsbury`s, сеть закусочных Burger King; напрямую через материнскую компанию (без франшизы) будут работать New Yorker, S.Oliver идр. «Начало года прошло под выходом британских брендов», — говорят в Colliers International. Врегионах намерены развиваться Aushan, Metro Cash&Carry, Castorama, Carrefour. Крупные западные сети рассматривают вопрос о покупке российских: Carrefour ведет переговоры о приобретении «Седьмого континента», Wal-Mart — питерской «Ленты».

 

Ритейлеры готовы подписывать договоры, но на гибких условиях. Снижение ставок началось еще в конце прошлого года и продолжилось в I квартале текущего. ВоIIквартале ставки стабилизировались, увеличилась активность со стороны арендаторов. Темне менее снижение так называемых максимальных ставок (тоесть на мелкие магазины на первом этаже ТЦ) продолжилось и в среднем составило 20% за квартал, считают эксперты Jones Lang LaSalle. А,по словам А.Васюткина, средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился с максимального значения, зафиксированного в середине 2008г., на 30%.

 

Так, гипермаркеты в регионах платят 80–120долл./кв.м в год; магазины электроники и бытовой техники — 100–200долл./кв.м (если арендуемая площадь составляет от 2,5тыс.кв.м), арегиональные расценки для магазинов в галереях (50–500 кв. м) составляют 300–650долл./кв.м. Встолице операторы галереи, по данным Knight Frank, платят от 300 до 2700долл./кв.м в год, а якоря и мини-якоря — 50–250долл.

 

Более того, О. Черданцева сообщает: «Ставки, по которым сейчас подписывают договоры, чаще всего начинают действовать со второго-третьего года аренды, а на первый ритейлер получает от собственника скидки». Нередки каникулы и на весь первый год. Скрытую скидку можно получить, договорившись о курсе валюты, в которой осуществляется оплата: встречаются случаи, когда арендодатель соглашается на курс 1долл.— 26руб.

 

Наконец, очень эффективен вариант договоренности о гибкой схеме оплаты, при которой арендатор платит либо определенный процент от оборота, либо фиксированную минимальную ставку — в зависимости от того, что больше. «Схемы оплаты с фиксированным минимумом и процентом от оборота становятся взаимовыгодными: арендатору они позволяют снизить риски падения оборотов торговли, а арендодателю— не потерять арендатора», — уверена Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Гипермаркеты, как правило, платят от 3–4% от оборота, сети одежды — 10–18%, сети бытовой техники и электроники способны отчислять только 4%. Некоторым западным ритейлерам позволяют платить чистый процент, ведь прозрачность их документооборота не вызывает сомнений. Российским операторам на такие «вольности» пока рассчитывать не приходится.

 

Брокеры отмечают тенденцию к уменьшению размера обеспечительного платежа. Теперь он составляет не более месячной ставки. Кроме того, сейчас арендаторы требуют от собственника и компенсации отделки— в среднем договариваются на сумму в 100долл. за 1кв.м, хотя реально она может доходить до 1тыс. Якоря часто начинают работать одновременно с другими арендаторами, а не раньше, как это было до кризиса.

 

 

 

Средневзвешенная цена предложения на рынке купли-продажи на конец июня составила 15128долл./кв.м, что на 5% меньше по сравнению с майским показателем. Но это объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом с рынка лучших объектов, отмечает Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG. Посравнениюже с июнем 2008г. средневзвешенная стоимость 1кв.м в пределах Садового кольца упала на 32%, за его пределами — на 23%. Новый уровень цен наглядно демонстрируют полярные показатели. Так, в июне этого года, по данным RRG, самое дорогое торговое помещение (площадь 67кв.м, станция метро «Маяковская») оценивалось продавцом в 14776долл./кв.м, а самое дешевое приблизилось к уровню себестоимости: торговый объект площадью 800кв.м предлагали по цене 1500долл./кв.м. Срок экспонирования торговых помещений продолжал расти: если в январе этот показатель был равен 128 дням, то по итогам июня—134.

 

Всегменте street retail выросло количество помещений, выставленных на продажу и нашедших своего покупателя, отмечают в Colliers International. Результатом стало значительное количество сделок (несколько десятков по основным торговым улицам). Впрочем, не все брокеры наблюдают это явление. Некоторые эксперты констатируют, что интерес инвесторов к этому сегменту сохраняется, но продавцы и покупатели никак не могут сойтись в цене. «Фактически полное отсутствие завершенных инвестиционных сделок свидетельствует о том, что ожидания собственников недвижимости не соответствуют ожиданиям инвесторов на текущий момент», — говорят в Knight Frank. Между участниками рынка отсутствует понимание по поводу «справедливой цены» объекта недвижимости.

 

Управляющий директор Colliers International Максим Гасиев отмечает, что в сегменте торговых центров инвесторы, возможно, начнут приобретать недостроенные объекты, тем более что многие активы сегодня можно выкупить просто за долги.

 

Существенного увеличения ставок капитализации, оценка которых основывается на ожиданиях собственников объектов, за прошедшие полгода не произошло, отмечают специалисты Knight Frank. Поих данным, текущие значения ставок приблизительно соответствуют уровню 2005г. Чистая начальная доходность лучших торговых объектов в столице составляет, по оценке Knight Frank, 12–14%. «Наданном этапе уровень рисков в Москве оценивается инвесторами как более высокий по сравнению с большинством европейских городов, где также наблюдался рост ставок капитализации за последний год», — считают эксперты компании. Вэтом году наиболее заметными сделками на рынке стали покупка ГК «Ташир» торгового центра «Тряпка» общей площадью 22000 кв.м у Avenue Group, приобретение Юго-Западным банком Сбербанка десяти магазинов компании «Торгсервис», покупка компанией «Нафта Ко» у ГК «АСТ» 50% торгово-офисного комплекса «Военторг» в центре Москвы.

 

 

 

Эксперты не ожидают существенного оживления инвестиционного рынка и во второй половине текущего года, что связано с сохраняющейся негативной макроэкономической конъюнктурой и нехваткой кредитных ресурсов. Втоже время характерные для начала года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, некоторые инвесторы выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам.

 

Сейчас ряд экономистов прогнозируют так называемую вторую волну кризиса в начале осени. Поих мнению, если во второй половине года мы не станем свидетелями значительного ухудшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков, то вполне можно ждать некоторого оживления на рынке купли-продажи инвестиционных активов. Но если в первой половине 2010г. появятся реальные признаки оживления мировой экономики, то не исключено постепенное возвращение на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур.

 

Чтокасается ставок аренды торговых площадей, то их падение продолжится, прогнозирует О.Черданцева: «Снижение ставок может составить еще 20%, но дальше собственники будут идти только на косвенные уступки вроде схем оплаты в виде процента с оборота». Однако А.Васюткин считает, что уровень арендных ставок уже не будет снижаться так существенно, поскольку все арендаторы, которые хотели договориться с собственниками, уже это сделали. «Возможно дальнейшее снижение суммарного арендного сбора за счет роста доли договоров, заключенных по схеме «арендная плата — процент с розничного оборота», и дальнейшего снижения платежеспособности населения (соответственно, и оборота розничной торговли)», — говорит эксперт.

 

Уровень вакантных площадей пока останется прежним — новые объекты будут открывать и при 70%-ной загрузке. Несмотря на то что сейчас процесс увеличения доли свободных площадей продолжается, специалисты ожидают всплеска активности ритейлеров, традиционно связанного с осенним ростом потребительских расходов со стороны населения.

 

 

Ирина Богатырева,

журнал "Недвижимость и цены" от 10.08.2009 г.