Непотопляемый стрит-ритейл

Общая площадь помещений формата стрит-ритейл в Москве — примерно 4,0-4,2 млн кв. м.

Как правило, это помещения свободного назначения — на первых этажах (иногда в подвалах) жилых и административных зданий. Люди могут заходить сюда по дороге на работу или домой либо просто гуляя. Этим сегмент отличается от торговых центров, куда идут за покупками специально и где оператор находится среди конкурентов.

Дифференциация ставок
«Первые этажи, как правило, продаются (или сдаются) отдельными лотами без особых требований по использованию, — рассказывает Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Из-за кризиса изменилась структура спроса — уменьшились запросы крупных сетевых компаний, зато вырос интерес со стороны небольших небрендовых операторов (аптеки, клиники, продуктовые сети и т.п.). В условиях снизившегося спроса основным критерием выбора становится наличие достаточного покупательского потока. В результате мы наблюдаем выравнивание цен и ставок в различных районах. К примеру, за $1 тыс. за кв. м в год сегодня можно снять помещение на Ленинском проспекте — и рядом со станцией метро «Аннино». Раньше разница достигала двух и более раз».

Однако хотя за последний год арендные ставки на коммерческую недвижимость просели на 25-30%, в формате стрит-ритейл заметно усиление дифференциации: пользующиеся спросом площади почти не дешевеют, а расценки на помещения с недостатками в расположении и планировке снизились существенно – до 40%, заявляют в «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Сегодня, по данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», средние ставки на помещения формата стрит-ритейл, расположенные в местах с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, составляют 20-30 тыс. руб. за кв. м в год.

Идеальный объект для инвестиций
Как заявляет Ольга Ясько, директор департамента аналитики Colliers International, сейчас наблюдается выброс объектов стрит-ритейла на продажу: «Хозяева боятся осеннего кризиса, когда могут упасть цены. Инвесторы, наоборот, ждут этой так называемой второй волны, чтобы купить подешевле». В базе Colliers International имеются объекты на 40 улицах. «Стрит-ритейл остается одним из самых перспективных для инвестиций форматов. Покупку помещений в топовых местах многие рассматривают как ту самую «возможность», которые предоставляет кризис», — считает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости RRG.

Причин оживления сегмента в RRG называют несколько. При невысокой доступности кредитных средств и недостатке собственных важную роль играет объем сделки. А в стрит-ритейле площади небольшие — как правило, 50-500 кв. м. Поэтому объем сделки купли-продажи тоже относительно невелик: $0,5-5 млн. Но главное — уверенность в «беспроигрышности» вложений. «Объекты с хорошим расположением обладают наибольшим потенциалом роста, — уверен М. Полетавкин. — Кризис не вечен, и хорошей недвижимостью рано или поздно заинтересуются торговые сети, банки, другие розничные игроки. В этом смысле топовый стрит-ритейл заслуженно можно отнести к «голубым фишкам» коммерческой недвижимости».

Дорого и выгодно
О. Ясько отмечает, что такие объекты покупают не конечные пользователи, а инвесторы, самостоятельные либо в партнерстве. Они не рассчитывают на прибыль в ближайшем будущем и готовы ждать. «Нам известно о более чем 25-30 сделках по топовым объектам, состоявшимся с февраля по июнь, — говорит Денис Колокольников, генеральный директор RRG. – Только наша компания продала 10 объектов». Из них девять куплены частными инвесторами под аренду, один — конечным покупателем. Все объекты относятся к prime location. Другая общая черта — наличие надежных брендовых арендаторов. В RRG раскрыли ценовые параметры: на Тверской — $40-50 тыс./кв. м, на 1-й Тверской-Ямской – $20–25 тыс./кв. м, на Мясницкой – $18 тыс./кв. м, на Садовом кольце – $20 тыс./кв. м.

По данным RRG, в июне средневзвешенная стоимость сделок составила $15128/кв. м, что на 5% ниже майских показателей, но это объясняется не снижением привлекательности, а уходом лучших объектов, отмечает Д. Колокольников. По сравнению с июнем прошлого года квадратный метр в пределах Садового кольца стал дешевле на 32%, за его пределами – на 23%. По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», средняя цена составляет сейчас 250-300 тыс. руб. за кв. м. «Что касается доходности вложений, то если в марте объекты приобретались с cap. rate 17-18% и даже 20%, то уже в мае-июне — с доходностью 12-13%, а в отдельных случаях и 10-11% (в частности, на Тверской), — добавляет М. Полетавкин. — Наиболее востребованы объекты за $0,8-1,5 млн».

Что дальше?
По мнению специалистов RRG, тенденция такова: концентрация спроса частных инвесторов (с одной стороны) и резкое уменьшение предложения (с другой) приводят к настоящему дефициту площадей. Об этом свидетельствует статистика: по данным отдела мониторинга RRG, объем предложения в июле достиг минимума за последние 10 месяцев.

Однако ажиотаж в нынешних условиях вряд ли вероятен. «Мы не ожидаем каких-то экстраординарных событий на рынке, — комментирует С. Лобанов. — При существующей макроэкономической ситуации тенденции стабилизации могут сохраняться достаточно долго. Рынок стрит-ритейла нащупал дно, вблизи которого он будет находиться как минимум ближайшее полугодие. Это совсем не означает застоя – хорошие помещения все так же пользуются спросом, плохие – дешевеют».

Уровень вакантных площадей в целом по рынку к концу года может составить 15-20%, прогнозируют в «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». При этом найти помещение нужного размера в хорошем месте останется проблемой. Сейчас сроки восстановления формата называть, безусловно, сложно, однако он станет возрождаться одним из первых — именно по причине востребованности. Продуктовые магазины, аптеки, кафе будут снимать площади на первых этажах зданий в любой экономической ситуации.

Ставки аренды на помещения формата стрит-ритейл на центральных улицах

Ирина Богатырева,

портал "Domania" от 20.08.2009 г.