Призрак оживающей аренды

Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы, испытавший тяжелое потрясение с начала кризиса, постепенно активизируется. К такому выводу пришли исследователи консалтинговой компании Russian Research Group. Хотя предложение продолжает расти, этот процесс не сопровождается падением цен.

 Продолжается рост предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости, отмечают исследователи Russian Research Group. После снижения в июне за месяц количество объектов на рынке Москвы возросло почти на 10%, до 3519. Это в два раза больше, чем имелось на рынке летом 2008 года. При этом общая предлагаемая площадь выросла за месяц на 17%, до 3,1 млн кв. м, что втрое больше прошлогодних данных. Таким образом, пустуют относительно крупные площади.

Однако рост предложения не вызывает валового падения арендных ставок – наоборот, аналитики RRG высказывают осторожные предположения, что рынок аренды наконец-то «нащупывает дно». Интенсивность снижения цен потихоньку снизилась к началу лета, и уже к концу июня ставки в основном стабилизировались. Впрочем, по сравнению с июлем прошлого года в целом по рынку аренды коммерческой недвижимости они уже снизились на 48%. По словам аналитиков RRG, можно говорить о медленно развивающейся активизации спроса на аренду коммерческой недвижимости.

Однако рынок «шевелит» лишь интерес к «вкусным» торговым точкам категории street-retail, оставшимся после закрытия казино. А также желание компаний найти себе помещение более высокого качества по более низким ставкам.

Наибольший рост предложения отмечается в торговой недвижимости. В июле количество выставленных объектов увеличилось на 14%, до 699, а их общая площадь возросла на 27%, до 310 тыс. кв.м. Во многом это обусловлено вступлением с 1 июля в силу закона о госрегулировании игорного бизнеса, благодаря чему на рынок выплеснулись десятки тысяч «квадратов» площадей. Всплеск предложения обеспечила и сдача в эксплуатацию новых торговых комплексов. Многие из них, по данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, на момент открытия были заполнены всего на 40–60%. «Это продолжение тенденции, впервые проявившейся в конце 2008 года», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, добавляя, что она сохранится до конца года.

Но вал новых помещений не сбил ставку. Для помещений в пределах Садового кольца, по данным RRG, она практически не изменилась за месяц, составляя на конец июля – начало августа $1202 за 1 кв. м в год. А за пределами Садового Кольца этот показатель впервые за несколько месяцев вырос на 4%. Ставка аренды там составляет $687 за 1 кв. м в год. Эксперты объясняют это тем, что помещения, оставшиеся от казино и игровых клубов – качественные объекты street-retail: при небольшой площади они расположены в местах с хорошими потоками людей, в зданиях с витринами.

При этом в непопулярных торговых центрах снижение ставок аренды составляет 50–60% и более по сравнению с уровнем прошлого года,

отмечает Ковалев.

Возрос в июле объем предложения и на офисном рынке. Количество объектов увеличилось на 8%, общая их площадь – на 11%. Всего за июль предлагался 2161 объект суммарной площадью 2,094 млн. кв. м. При этом впервые за несколько месяцев исследователями Russian Research Group фиксируется рост арендных ставок. В пределах Садового кольца средняя ставка аренды возросла на 2% и составила $669 за 1 кв. м в год. За пределами кольца рост меньше – всего около 1%, при этом средняя ставка – $436 за 1 кв. м в год. Аналитики Knight Frank Research отмечают также следующий тренд: в конце I полугодия 2009 года началось оживление рынка продаж качественной офисной недвижимости. В результате снижения цен некоторые компании-арендаторы стали рассматривать возможность приобретения в собственность офисных площадей, в том числе и ранее арендованных. Это сдерживает спрос на аренду офисных помещений, который сейчас в основном обусловлен переездом компаний в более дешевые и меньшие по размеру помещения класса В с отделкой.

Аналитики не ожидают всплеска деловой активности на рынке офисной недвижимости до конца года. Так, к концу 2009 года на рынок, по прогнозам Knight Frank Research, выйдет около 1,5 млн кв. м качественных офисных площадей. Соответственно,

уровень вакантных площадей достигнет 25% к концу года.

Чтобы заполнить все эти площади, по прогнозам Шлюевой, понадобится 315 тыс. офисных работников. Соответственно, для того чтобы говорить о серьёзном спросе на рынке офисной недвижимости, надо дождаться всплеска деловой активности в городе.

Рынок аренды складской недвижимости своего рода аутсайдер. Существенной для него стала заморозка проектов иностранными компаниями.

«Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Часть из них ушли с рынка, некоторые заморозили проекты, сосредоточившись лишь на проектах в завершающей стадии»,

– объясняет заместитель руководителя отдела маркетинга и пиара Knight Frank Наталья Шлюева. В сегменте производственно-складских помещений, по данным RRG, наблюдался рост объема предложения. Всего было предложено 459 объектов, что на 14% больше, чем в июне. Общая площадь объектов на рынке возросла на 35%, до 711 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды при этом снизилась на 2% и составила $183. Это почти сорокапроцентное падение по сравнению с июлем прошлого года.

За первое полугодие в московском регионе было закрыто свыше 20 сделок, а объем поглощения в сегменте аренды помещений класса А и В составил за тот же период 150 000 кв. м, что на 42% меньше первого полугодия 2008 года, отмечает Шлюева. В Russian Research Group отмечают, что это в основном сделки по переходу арендаторов в более выгодные по коммерческим условиям помещения.