В природе и экономике уже чувствуется дыхание осени – традиционного времени для подведения итогов. Нынешняя осень еще и знаковая: исполняется год с того времени, когда заокеанский кризис ликвидности разыгрался и на российском рынке. Многие говорят, что первая волна позади. Своими прогнозами поделились ведущие эксперты рынка недвижимости и финансового сектора.
Михаил ХАЗАНОВ, архитектор, руководитель архитектурно-планировочной мастерской «Курортпроект»:«Последние полгода у нас, как и у всех, проходят на фоне нарастающей всеобщей депрессии. Заказов стало ощутимо меньше: из 12 объектов, которые были в завершающих стадиях проектирования, осталось 4. Правда, появилось еще три новых заказа на разработку архитектурных концепций. Создается полное ощущение того, что нашу, вполне благополучную еще вчера, отрасль сегодня стараются чуть ли не сознательно развалить. Чем иначе объяснить все последние нововведения с саморегулированиями, прочими реформированиями, другими глупостями в самый тяжелый и для строителей, и для проектировщиков кризисный момент. У нас и без этого своих проблем – «выше крыши»: безнадежно устаревшие нормативы; принятые практически без участия архитекторов Градостроительный, Лесной и Водный кодекс; запутанная до предела система согласований и утверждений проектной документации; отсутствие системы реального страхования рисков; ничем не защищенный от конкуренции извне отечественный проектный рынок и т. д. и т. п.
У нас замечательные архитекторы, прекрасные конструкторы, грамотные инженеры. Жаль будет, если снова, как в конце 80-х – начале 90-х, все разбегутся по смежным отраслям или иностранным проектным бюро. Мы до сих пор ощущаем «демографический провал», связанный с отсутствием целого поколения подготовленных специалистов.
Хочется верить, что наш крупный проектный институт еще как-то устоит, а вот маленькие творческие архитектурные мастерские, инженерные, конструкторские бюро, скорее всего, не выживут. Во всяком случае, чуть ли не каждый день звонки от коллег с одним и тем же вопросом: «Что у вас с работой? Нет ли чего-нибудь для нас?»
Сейчас, в основном, заняты своими еще недостроенными объектами и теми тремя новыми, которые, хочется верить, будут в дальнейшем реализованы. Есть и совсем новые предложения, но, как правило, достаточно авантюрные, т. к. заведомо нереальные по стоимости проектных работ. Браться за такие вещи опасно: можно потерять репутацию, а ее, как известно, трудно восстановить.
Ничего хорошего не жду, надеюсь на Бога, на судьбу, на друзей по архитектурному цеху… На здравый смысл надеяться не приходится».
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, генеральный директор консалтинговой компании RRG:«Как ни странно, кризис в некоторой степени сказался положительно на рынке консалтинговых услуг. Причем в первую очередь даже не на качестве работы консультантов (как и в любой другой сфере, оно зависит от компании, а не от кризиса), а на качестве заказов. Хотя, безусловно, стоимость работ снизилась, требования возросли, но и число заказов уменьшилось.
Сейчас заказчики обращаются с конкретными проектами, четко понимая, для чего им нужен консалтинг и какой конечный результат они хотят получить. Заказчик хочет точно знать, что делать с его активами и сколько они стоят. Обращаются даже те, кто раньше считал исследования и консалтинг «пустой тратой денег»: слишком велика цена ошибки.
Но самое главное, с рынка практически исчез «консалтинг для бумажки», когда девелоперы ограничивались получением в солидной консалтинговой компании «бумаги» для банка. Конечно, такой подход клиентов повышает ответственность консультантов, требует углубленных исследований, тщательной проработки каждого проекта. Но лично меня это радует, т. к. в итоге на рынке становится востребованным тот подход к консалтингу, который наша компания всегда «исповедовала» и который принимался не всеми нашими коллегами.
Сегодня на первый план выходит аудит текущих проектов в новых реалиях с последующей реконцепцией. Стала востребована услуга комплексного аудита эффективности владения и управления объектами недвижимости, позволяющего оптимизировать расходы, финансовые потоки и стабилизировать доходную часть.
Серьезно возросла роль брокериджа, но в комплексе с консалтинговыми работами. Клиенты предпочитают заказывать весь «комплекс» по аудиту проекта, перепозиционированию с учетом новых рыночных условий и т. д. При этом конечным результатом считают заполнение своего объекта арендаторами. Поэтому первичный анализ ситуации и экспресс-оценка проводятся на бесплатной основе, но при условии дальнейшего сотрудничества и «привязки» вознаграждения к финансовым результатам антикризисного управления.
Параллельно возрастает значение такой услуги, как инвестиционный консалтинг: только в нашей компании число таких объектов в продаже увеличилось в три раза.
Возросла роль таких работ, как переоценка портфелей недвижимости с разработкой стратегии владения активами; анализ «каннибализма» в ретейле (требуется понять, нет ли в кластере магазинов одной сети, которые отбирают друг у друга оборот), расчет оборота; консультирование и подбор оптимальных по цене и качеству площадей».
Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Увы, на рынке риелторских услуг каких-либо значимых новинок не наблюдается: большинство игроков рынка были заняты вопросами сокращения затрат и персонала. При этом предпринятые меры помогли не всем: некоторые компании утратили былые позиции или покинули рынок. Наша компания сумела избежать подобных проблем. Выйдя на рынок в этом году, мы предлагаем клиентам методы, адекватные реалиям сегодняшнего дня. Именно к таким относится технология прямого обмена, которую мы активно используем при обслуживании продавцов «альтернативных» квартир в условиях отсутствия покупателей. Впрочем, это тоже не новинка, а «хорошо забытое старое». Хотя, насколько мне известно, мы первыми вернули эту технологию «в строй».
С точки зрения риелторского бизнеса, упадут осенью цены или поднимутся – не так уж и важно. Профессионал может эффективно работать и на растущем, и на падающем рынке. Конечно, хотелось бы, чтобы произошло оживление деловой активности, однако работать, повторюсь, можно в любой рыночной ситуации, надо лишь применять адекватные технологии. Помимо уже упомянутой схемы прямого обмена, на очереди у нас – ряд других инноваций. Кризис – это и новые возможности. И если не выжидать «у моря погоды» и не предаваться унынию, а сохранять оптимизм и не «выключать» голову, выйти из него можно укрепившимся».
Василий БРЯЗКУХА, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
«На фоне экономической нестабильности наибольшая активность на рынке недвижимости, как и прогнозировалось ранее, отмечается в секторе жилой недвижимости. Он имеет больший выбор источников финансирования, чем коммерческий сектор, и, соответственно, в меньшей степени зависит от банковского кредитования. Причем в текущей ситуации труднодоступности и дороговизны кредитных ресурсов заемное финансирование используется по большей части как краткосрочный источник денежных средств. Основной упор в компаниях делается на продажи уже построенных метров. Какие бы времена ни были, люди всегда будут улучшать свои жилищные условия. Поддерживая спрос, они формируют бизнес-активность в этом секторе.
Говоря о последствиях спада, необходимо выделять отдельные сегменты рынка. Так, рынок жилья эконом-класса достаточно насыщен. Сегодня он имеет достаточное предложение при уменьшении платежеспособных покупателей. Несколько обратная ситуация на рынке жилья бизнес-класса, где с платежеспособностью покупателей дела несравнимо лучше, но люди полны ожиданий падения цен. Поэтому и в том, и в другом случае для поднятия уровня продаж компаниям приходится снижать цены и переносить перспективные проекты на более поздний срок.
Одной из основных проблем является снижение объемов вводимого жилья. По оценкам многих аналитиков, объемы ввода жилья в 2009 году сократятся до одиннадцатилетних минимумов, и мы увидим отрицательную динамику этого показателя. Причины этого заключаются прежде всего в отсутствии доступа к финансовым ресурсам со стороны девелоперов, а также в снижении платежеспособного спроса со стороны потребителей. Последний фактор усугубляется резким сокращением ипотечного кредитования. В таких условиях большинству девелоперских компаний не до освоения новых высот. Все ресурсы в этом смысле направлены на достройку уже начатых объектов с существенной (более 50-70%) степенью готовности. Именно они дадут основу для ближайшей статистики ввода нового жилья. В корне изменить положение могут только дешевые кредитные ресурсы, коих сегодня мы не наблюдаем. Очевидно, что в перспективе с постепенным улучшением кризисной ситуации спрос будет повышаться, а предложение сокращаться, что приведет к скачку цен на жилье ближе к концу 2010 года. При этом рост отразится на жилье бизнес-класса, а затем подорожает и эконом-класс».
Джеймс КУК, председатель совета директоров компании «Кредитмарт»:
«Я хотел бы процитировать Уоррена Баффета, который еще в самом начале кризиса сказал: «Все имеет свойство цикличности, рынок растет, а потом снижается для того, чтобы скорректировать самого себя. И потом он обязательно опять идет вверх». Я должен с этим согласиться. Кризис открывает для всех новые возможности. Я уверен, что даже в тяжелые времена компания может процветать. Приведу пример: когда я начинал создавать банк DeltaCredit (это было сразу после кризиса 1998 года), и все вокруг говорили, что ипотечных кредитов в России не будет никогда, я отвечал: «Ничего не бойтесь, вот увидите, все изменится». И на самом деле нашему банку очень быстро удалось нарастить долю в этом сегменте рынка. Людям следует смотреть вперед, искать новые возможности и не останавливаться, несмотря на временные негативные явления на рынке недвижимости и ипотеки.
Многих интересует: подходящее ли сейчас время для приобретения недвижимости в кредит? На протяжении всей моей жизни я замечал, что цены на недвижимость имеют свойство расти. Даже если наступят трудные времена, недвижимость всегда можно продать или поменять – это очень хороший способ заработать. Думаю, что люди не понимают современной ситуации, полагая, что в мире сейчас нет возможностей для кредитования. Однако это совсем не так. Большое число банков по-прежнему продолжает предлагать различные кредитные программы. На сегодняшний день мы сотрудничаем с 14 банками в Москве, которые занимаются вопросами ипотеки, а в регионах таких около 8-9. Мы предлагаем нашим клиентам наиболее выгодные варианты. Очевиден и устойчив спрос на кредиты: в нашей компании сейчас в 3 раза больше обращений за кредитами, чем это было в сентябре 2008 года. Сегодня многие думают, что получить кредит нереально, что ставки невыгодные и очень высокие. Но я с полной уверенностью могу сказать, что недвижимость всегда была и будет самой лучшей инвестицией.
Конечно, кризис внес свои коррективы, банки стали более консервативными. Однако основная проблема не в банках, а в людях, которые думают, что сегодня получить кредит практически невозможно, а если возможно, то очень невыгодно. Это не совсем так. Найти «свой» кредит вполне реально.
Нынешний кризис изменил продуктовую линейку и нашего супермаркета кредитов. У нас готовится несколько новых предложений – это ответ на тот спрос, который мы наблюдаем на рынке. Сейчас, например, большой популярностью у наших клиентов пользуется КАСКО. Клиент ждет от нас не только лучших условий по тому продукту, за которым он сегодня обращается, он предполагает, что мы можем предложить ему весь спектр финансовых услуг. Также мы занимаемся созданием индексов на тему ипотеки и потребительского кредита. Это хорошая возможность следить за тенденциями на рынке и контролировать ситуацию. Дополнительно помогаем клиентам упорядочивать кредитную историю и оценивать кредитный потенциал. Например, в регионах к нам часто обращаются предприниматели. Мы идем им навстречу, в ближайшем будущем планируем предложить новый продукт – кредиты малому и среднему бизнесу.
Я считаю, что уже во II половине этого года начнется восстановление рынка ипотечного кредитования, а в следующем – он вполне способен выйти на доосенний уровень. Быть пессимистом очень просто. Для меня совершенно ясно, что в России, без сомнения, все будет хорошо. У России есть преимущество: здесь люди уже переживали кризис раньше. У большинства россиян нет крупных задолженностей перед банками, а у последних, в свою очередь, нет долгов перед их иностранными партнерами. Это хороший шанс выбраться из кризиса быстрее, чем весь остальной мир».
Иван РОМАНОВ, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие Группы ЛСР):
«Среди существенных тенденций, характерных для рынка недвижимости в I половине 2009 года, стоит отметить низкую покупательскую активность. Снижение спроса связано с выжидательной позицией клиентов, которая часто подкрепляется негативными новостями с мировых финансовых рынков и многочисленными пессимистичными прогнозами. Кроме того, важной тенденцией I полугодия является и снижение объемов строительства. Даже на тех стройках, которые не были заморожены, темпы работ существенно снизились, что связано с ограниченными возможностями кредитования и сокращением денежных поступлений от покупателей.
Как следствие этих тенденций, в последние месяцы произошла смена акционеров в некоторых крупных компаниях, ведутся сложные переговоры о реструктуризации долга. Тем не менее запас прочности в девелоперской сфере оказался бóльшим, чем прогнозировали многие пессимисты, поэтому крупных банкротств или серьезных потрясений на рынке мы не наблюдали.
Если говорить о нашей компании, то одним из принципов работы в условиях кризиса стала оптимизация затрат, которая позволяет за меньшие деньги выполнять большее число работ и таким образом соблюдать график строительства ранее начатых объектов. Кроме того, мы приняли решение о перепрофилировании некоторых проектов компании из коммерческой недвижимости в жилье, что связано с резким спадом интереса к офисным площадям со стороны бизнес-сегмента.
Кризис подтолкнул нас к постоянному поиску новых подходов в создании продукта и технологиях сбыта. Так, в частности, следуя общим тенденциям рынка, мы снизили цены на свои объекты, нашли то оптимальное, по нашим представлениям, соотношение цены и качества, которое позволяет работать не в убыток и при этом быть привлекательными для клиентов. Идя навстречу покупателям, мы также разработали программу длительной рассрочки. Знаменательным в этом году стал выход нашей компании в новый для нас сегмент – сегмент эконом-класса. Несмотря на кризис, развивается и производственное направление нашей компании: на «Заводе ЖБИ-6» завершается монтаж нового высокотехнологичного оборудования, что позволит активно заняться панельным домостроением, которое сегодня столь необходимо как государству, так и потребителю.
