Формат "уличной торговли", сформировавшийся еще на заре становления рынка, за время своего существования претерпел значительные изменения. Сегодня к формату street-retail теоретически можно отнести и спонтанные "развалы" вдоль протоптанных горожанами троп, и стройные ряды бутиков Кузнецкого Моста и Столешникова переулка. В данном обзоре мы ограничимся сегментом помещений на первых этажах зданий, выходящих на оживленные, в основном центральные, улицы Москвы.
Общая ситуация
Для всех сегментов рынка торговых помещений - будь то площади в составе торговых центров или подвальные магазинчики в спальных районах - важно наличие платежеспособного спроса со стороны арендаторов. Очевидно, что в новых экономических условиях рынок помещений street-retail испытывает те же трудности, что и рынок торговых центров: ритейле-ры сокращают экспансию, ищут возможности снижения издержек, закрывают наименее рентабельные торговые точки. Если до кризиса магазины на некоторых центральных улицах (Тверская, Новый Арбат и др.) держались ритейлерами в качестве "витрины бизнеса", то сегодня на первый план выходит экономическая эффективность каждой торговой точки. Сегодня даже крупные торговые операторы не имеют возможности содержать убыточные магазины, а арендные ставки на помещения в центральных торговых коридорах делают многие из магазинов нерентабельными, несмотря на плотные пешеходные потоки и оживленный автомобильный трафик.
Так, в конце января 2009 года из-за роста стоимости аренды закрыла свой салон по адресу Тверская ул., 17, компания "Евросеть". Одежный ритейлер Arts Group закрыл ставшие нерентабельными бутики британских марок Stella McCartney и Alexander McQueen на улице Кузнецкий Мост. Итальянская сеть Diesel, развиваемая по франшизе компанией "Винтаж Технолоджи", закрыла все магазины в России, три из которых располагались на улицах Тверская, Петровка и Ленинский проспект.
Весной на той же Тверской улице компания Samsung Electronics закрыла четырехэтажную флагманскую торговую галерею, арендная плата за которую почти в три раза превышала выручку магазина. Впрочем, арендатор на помещение галереи уже нашелся: в III квартале там откроется первый в России магазин британской сети магазинов детских товаров Hamleys, франчайзинговым партнером которой выступает компания FD.Lab. Британский ритейлер уже больше года планировал выход на российский рынок, но раньше не мог подобрать подходящее по цене и формату помещение.
Предложение
В отличие от торговых центров формат street-retail сложно подразделить на "качественный" и "некачественный". Как отмечают в Blackwood, уровень магазинов street-retail определяется качеством жилой, офисной и прочей застройки неторгового назначения, на первых, вторых и подвальных этажах которой преимущественно и располагаются помещения сегмента street - retail. По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», стандартная площадь торговых помещений формата street-retail -100-150 кв. м.
Жесткого рейтинга улиц также не существует. Как отмечают в компании "Магазин Магазинов" в ассоциации с СВ Richard Ellis, четыре магазина в "спальном" районе сложно назвать торговыми коридорами - в основном речь идет о сложившихся со временем основных магистралях города, принимающих на себя наиболее крупные пешеходные и транспортные потоки.
По мнению экспертов Colliers International популярность той или иной улицы определяется скорее ее востребованностью у потенциальных арендаторов, что находит свое отражение в ставках аренды. При этом помещение может располагаться и в "спальном" районе города, если именно там проживает основная целевая аудитория оператора. Как отмечают в компании RRG, торговые коридоры могут появляться в районах новой массовой застройки или при увеличении количества торговых площадей на уже сложившихся улицах. В большинстве кластеров есть своя "Тверская": например, ул. Братиславская в Марьино, Лермонтовский пр-т и Жулебинский бульвар в микрорайоне Жулебино, Митинская улица в Митино, Новочеркасский б-р в Марьино, Осенний б-р в Крылатском и т. п.
Если же вернуться к центру Москвы, который считается местом дислокации основных торговых улиц, то здесь к торговым коридорам традиционно относят такие улицы, как Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Петровка, Пятницкая, Никольская, Сретенка, Театральный проезд, Большая Якиманка, Арбат и Новый Арбат, Кузнецкий Мост, Красная Пресня, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинский и Комсомольский проспекты, проспект Мира, Столешников и Камергерский переулки и др.
Что касается объема предложения помещений street-retail, то из-за многочисленности и многообразия объектов, которые можно отнести к этому формату, определить общее их количество и площадь не представляется возможным. По различным оценкам, их объем может достигать нескольких миллионов квадратных метров. Если же говорить об объеме предлагаемых сегодня для аренды или продажи помещений, то, по данным мониторинга, проводимого компанией RRG, сегодня речь идет о следующих объемах:
* Общий объем предложения по аренде помещений street-retail в Москве на май 2009 года составил 314 тыс. кв. м (объем предложений с позиционируемой ставки аренды не менее $800 за кв. м в год - 93 тыс. кв. м);
* Общий объем предложения по продаже помещений формата street-retail в Москве на май 2009 года составил 306 тыс. за кв. м (объем предложения с позиционируемой ценой продажи свыше $7000 за кв. м - 70 тыс. кв. м).
Спрос
Заинтересованность ритейлеров в помещениях на улицах Москвы зависит от их класса и стратегии развития. Операторы, работающие в демократичном сегменте, стараются открывать магазины в районах проживания москвичей и на пути движения потенциальных покупателей между работой и домом. Ритейлеры, ориентированные на более высокий класс населения, тяготеют к центру Москвы. По оценкам экспертов RRG, спрос на помещения в центральных и периферийных торговых коридорах пострадал от кризиса в одинаковой степени. Однако на центральных и топовых улицах помещений было всегда меньше и разрыв между спросом и предложением здесь меньше, даже в условиях кризиса.
Если говорить о структуре спроса в сегменте помещений street-retail, то, по наблюдениям специалистов «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", количество запросов от крупных сетевых компаний уменьшилось, зато возрос спрос со стороны небольших сетей - аптек, медицинских клиник, некрупных продуктовых сетей и т. д.
В новых условиях перечень требований со стороны ритейлеров к помещениям street-retail не претерпел значительных изменений. Безусловно, ключевую роль по-прежнему играет местоположение магазина, которое должно поддерживать имидж ритейлера и делать магазин доступным и востребованным целевой аудиторией. К другим пожеланиям относятся расположение на первой линии домов, подходящая по размеру площадь (обеспечивающая максимальную эффективность бизнеса), наличие парковки. Состояние помещения и объем вложений в ремонт также влияют на принятие решения потенциальным арендатором. Кроме того, для различных видов бизнеса могут существовать дополнительные требования. Например, в компании "Ростик'с kfc" указывают на важность требований к техническому оснащению, прежде всего наличию электрических мощностей, отсутствие которых часто является основной причиной отказа от привлекательных помещений, если сроки и стоимость их получения делает проект нерентабельным.
Что касается изменения спроса в результате кризиса, то, по данным Blackwood, многие арендаторы, будучи не в состоянии платить высокие ставки аренды из-за сокращения оборотов торговли, стремятся найти помещения на менее престижных улицах или арендовать меньшие площади. Как отмечают в Colliers International высвобождению помещений формата street-retail также способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать площади в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть из-за высоких ставок и "листов ожидания". Однако существует и обратная тенденция: в компании "Ростик'с kfc" говорят о расширении выбора помещений по адекватным арендным ставкам, что, в частности, сделало возможным перемещение предприятий быстрого обслуживания с фуд-кортов в отдельные помещения.
По данным компании "Магазин Магазинов" в ассоциации с СВ Richard Ellis, сегодня на торговых улицах Москвы пустует около 8% арендопригодных площадей. Эксперты компании отмечают некоторое снижение этого показателя во втором квартале 2009 года, но несмотря на это, текущий показатель все еще в несколько раз превышает докризисный уровень, составлявший в среднем 1,5-2%.
Тем не менее, как отмечают в компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», помещения формата street-retail даже в условиях резкого падения спроса остаются дефицитным и поэтому востребованным товаром - их слишком мало на рынке, ведь предложение ограничено первыми этажами существующей застройки и практически не пополняется.
Ставки, инвестиции
Если говорить о начальных инвестициях в открытие магазина на одной из торговых улиц, то, по данным Colliers International, затраты на приведение помещения в рабочее состояние в таком магазине в среднем выше, чем в торговом центре, где арендатору приходится вкладывать средства, и прежде всего в отделку. "Для помещения street-retail напротив, состояние будущего магазина может быть как почти готовым к въезду, так и требующим порой не только косметического, но и капитального ремонта, - отмечают в компании. - Эти затраты в той или иной степени компенсируются арендатору собственником, однако необходимость выполнения этих работ приводит к простою помещения и отсрочке открытия магазина".
Что касается ставок аренды, то для помещений, пользующихся ранее ажиотажным спросом и вследствие этого весьма дорогих, падение ставок по сравнению с докризисным уровнем превысило 50%. Яркий пример - Тверская улица, где до кризиса стоимость аренды помещения могла достигать $7-10 тыс. за кв. м в год, сегодня же, по данным Blackwood, там предлагается достаточное количество свободных и готовых к въезду помещений по ставкам в пределах $3 тыс. за кв. м в год. В то же время в компании "Магазин Магазинов" в ассоциации с СВ Richard Ellis считают, что собственники помещений в наиболее востребованных местах не идут на снижение ставок, рассчитывая на то, что на место съехавшего арендатора придет новый. "Но это только топовые места - во всех остальных случаях приходится договариваться", - отмечают в компании.
По наблюдениям специалистов "Евросети", стоимость аренды упала с начала кризиса на 30-40%, и пока такая тенденция сохраняется в интересах всех участников.
Что касается цен продажи, то если раньше стоимость квадратного метра в наиболее востребованных местах могла доходить до $100 тыс. за кв. м, то сегодня этот показатель снизился, по меньшей мере, вдвое: по данным RRG, на Тверской улице есть предложения продажи помещений за $35-40 тыс. за кв. м. По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», средние цены продажи помещений в торговых коридорах Москвы составляют около $10 тыс. за кв. м.
Основные тенденции рынка street-retail
* В результате падения спроса на торговые площади произошло значительное снижение ставок в торговых коридорах Москвы, в наибольшей степени коснувшееся центральных улиц города.
* Снижение рекламных бюджетов повлекло за собой снижение спроса на помещения под "имиджевые" магазины в составе центральных торговых коридоров Москвы.
* Арендаторы нередко предпочитают помещениям формата street-retail успешные торговые центры, доступность площадей в которых в результате кризиса увеличилась.
* Сегодня предлагаются в аренду и на продажу помещения на наиболее престижных и посещаемых улицах, что до начала кризиса было большой редкостью.
* Заметно вырос срок экспозиции помещений: многие, в том числе удачно расположенные, помещения ищут новых арендаторов довольно долго.
* Требования ритейлеров к арендуемым площадям ужесточились; в свою очередь, собственники помещений street-retail все чаще идут на уступки, увеличивая арендные каникулы, уменьшая сумму страхового депозита, самостоятельно ремонтируя помещение и т. д.
Прогноз
Сегодня ни один эксперт не берется делать долгосрочных прогнозов, а краткосрочные не внушают большого оптимизма. Прогнозируется дальнейшее снижение оборотов ритейлеров, что означает и дальнейшее снижение ставок на торговые помещения. В то же время снижение ставок делает рынок более доступным для новых игроков, поэтому эксперты выражают надежду на приход в Россию новых международных брендов, которые ранее не могли себе позволить помещения по московским ставкам.
Уровень вакантных помещений, по мнению участников рынка, сохранится на сегодняшнем уровне, поддерживаемый готовностью собственников идти на встречу арендаторам, чтобы избежать пустующих помещений.
Нельзя исключить также возможности серьезного ухудшения экономической ситуации, которое внесет значительные изменения в сделанные прогнозы.
***
Александр Малис, президент компании "Евросеть" Alexander Malis, President and CEO, Euroset
В числе преимуществ street-retail перед торговыми центрами - возможность при выборе места размещения магазина оценить человеко-поток в долгосрочной перспективе, в то время как в ТЦ сложнее спрогнозировать трафик, который зависит как от стратегии собственника, так и от маркетинговых программ всех арендаторов. Еще один плюс размещения магазинов вне торгового центра - это возможность обеспечить шаговую доступность для покупателя. Из минусов формата street-retail необходимо отметить завышенную стоимость аренды, которая для знаковых мест формировалась по принципу аукциона и пока не везде опустилась до адекватного уровня. Кроме того, помещения, предлагаемые под отдельные магазины, нередко относятся к ветхому фонду и требуют серьезных затрат на реконструкцию и самостоятельного выполнения работ по согласованию.
Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International
Сегодня собственники помещений на центральных торговых улицах идут на снижение ставок аренды, но не готовы заключать длинные договоры аренды на помещения. В то же время открытие магазина, скажем, на Тверской улице требует от арендатора серьезных вложений, которые не окупятся за один год. Помещения формата street-retail, как правило, сложные - часто им требуется не просто косметический ремонт, а конструктивные капитальные изменения. Арендаторы стремятся закрепить сделанные инвестиции на пять лет и больше, иначе, инвестировав в открытие магазина, ритейлер окажется в слабой переговорной позиции в случае повышения ставок собственником. В результате этого конфликта интересов сегодня на Тверской предлагается довольно много помещений по интересным ставкам, но серьезные арендаторы не готовы в них въезжать.
Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG
