«Дешевле только даром»

 

Несмотря на некоторое оживление в офисном сегменте, которое наблюдается в последние недели, дальнейшего роста цен на офисы пока не ждут: похоже, арендаторы не только не могут, но и не хотят платить больше. На рынке ходят слухи, что девелоперы начали сдавать офисы в аренду чуть ли не бесплатно, лишь за оплату коммунальных услуг.

 

Стагнация, а возможно, и дальнейшее падение продолжатся до конца 2009 г. Хотя, ближе к осени все-таки можно ожидать оживление инвестиционной активности, так как уже есть все условия для снижения цен продаж потенциальными продавцами до более привлекательного для покупателей уровня.

 

 

Оказалось, что слухи недалеки от истины, хотя и не полностью верны. «Предложение офисных площадей в аренду за стоимость коммунальных услуг на рынке есть, и сейчас их немало. При этом собственники не скрывают, что сдают офисы на таких условиях. В частности, подобные предложения можно увидеть и в рекламе", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG Максим Полетавкин.

В основном это помещения с не самым лучшим расположением: за ТТК, далеко от метро, внутри промзон и т.д. Не сумев найти арендаторов, собственники офисов таким образом стараются минимизировать убытки.

Впрочем, некоторые эксперты считают такую практику маловероятной: "Возможно, и есть такие единичные случаи, но скорее всего, они встречаются в сегменте объектов низкого уровня (класс С и ниже). Если вести речь о БЦ класса А и В, то вряд ли такая тактика поможет девелоперу выйти даже в ноль. Помимо коммунальных услуг есть еще эксплуатационные расходы, которые тоже надо покрыть", - полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Оказывается, все дело в правильной формулировке. Вряд ли кто открыто признает сегодня факт сдачи офисов в аренду "задаром", зато в практике организации для арендаторов периода, свободного от уплаты платежей, криминала практически нет. Такой вариант предлагается собственником не на весь срок аренды, а на какой-то период: от трех месяцев до года. Потом устанавливается и индексируется ставка, чтобы компенсировать упущенную прибыль.

"Это весьма распространенная форма, которую скорее можно назвать "арендные каникулы, - объясняет руководитель отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук. - Когда в течение первого периода аренды плата не взимается, но операционные расходы, как правило, уплачиваются". По словам Анастасии Хоменчук, арендные каникулы предлагает практически каждый собственник, их длительность зависит от состояния объекта на момент передачи (с отделкой, без отделки), от объема необходимой арендатору площади (чем арендатор крупнее, тем длиннее будут каникулы) и статуса и репутации самого арендатора. Собственник должен быть уверен что по окончании арендных каникул арендатор не попытается выйти из договора.

 

 

Сейчас минимальная сумма сделки по сдаче офисов в аренду, по словам эксперта по офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, составляет где-то 4000-4500 руб. за кв. м в год. Безусловно, эта цифра несколько выше, чем банальная стоимость коммунальных услуг (в районе $50-70 за кв. м для класса В). В нее может входить также оплата за управление зданием, расходы по его содержанию, аренда земли, страховка и т.п. "Собственники таких объектов заполняли их арендаторами, чтобы хоть как-то заработать, а заодно и обслуживать свои кредиты. Массовых случаев перехода на оплату коммунальных услуг я не знаю", - говорит Максим Жуликов.

Как правило, в таких офисах вряд ли встретишь хорошую инфраструктуру, собственник будет экономить на обслуживании и "прогибать" арендаторов.

По словам главы отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Дениса Соколова, с учетом нынешней ситуации, когда и здания новые выходят на рынок, и ставки на них падают, вариант "арендных каникул", скорее всего, согласятся использовать владельцы новых зданий, которым любой ценой нужно привлечь арендаторов. "Арендные каникулы, даже длиной в год, - это не нулевая ставка, эти понятия путать нельзя. Как только ставка фиксируется лендлордом на нулевом уровне, кредитор тут же может объявить его банкротом: ведь здание не генерирует вообще никакой прибыли. Существует разница между номинальным и реальным потоком дохода", - предупреждает Денис Соколов.

Так, в договоре могут быть прописаны арендные каникулы длиною в год, когда прибыли здание не приносит, но оговорены арендные ставки для второго года, допустим, в $300 за кв. м. Такую бумагу девелопер уже может показывать своему кредитору как обязательство на будущее.

 

 

Демонстрировать доход кредиторам в нынешней рыночной ситуации, несомненно, нужно. Эксперты, опрошенные «БН.ру», признаются: хуже, чем сейчас, на рынке уже не будет, а все, что строится, пока никому особо не нужно - рынок затих, спрос не активен. По словам руководителя отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Виктории Манзюковой, еще в июне этого года продолжалось снижение ставок, которое было особенно очевидным во время проведения переговоров, чем при простом анализе запрашиваемых арендных ставок. В данный же момент спрос на офисы несколько оживился, а первоначальный шок прошел. "Похоже, арендаторы разделились на три основные группы: тех, кто «заморозил» всё: проекты, бюджеты, численность персонала; тех, кто пытается активно воспользоваться текущим снижением рынка для улучшения офисных условий как по расположению, так и по классу здания; тех, кто по истечении арендного договора в ближайшие 6-12 месяцев должен принять решение о присоединении к первой или второй группе", - замечает Виктория Манзюкова.

При этом почти все арендаторы, которых она описывает, провели один или два раунда переговоров со своими арендодателями с разной степенью успешности. Как правило, в итоге этих переговоров можно добиться от 15 до 30% экономии (в зависимости от момента заключения предыдущего договора). В то же время новые арендаторы, заходящие в те же здания, просят скидки в 40-50% от цен прошлого лета. Как правило, большие скидки могут покрыть затраты арендаторов на переезд из старого офиса, в противном случае экономически переезд нерентабелен, особенно если собственник старого помещения готов вести переговоры о снижении аренды.

В целом сейчас на рынке аренды и продажи офисных помещений сложилась следующая ситуация, характеризуемая дисбалансом спроса и предложения. Объем предложения по-прежнему на очень высоком уровне, несмотря на его традиционное снижение в летний период. Всего в концу июля, по данным компании RRG, на продажу был выставлен 551 объект, суммарная площадь предложения в офисном сегменте составила 1,556 млн кв. м, объем предложения в финансовом эквиваленте равен $7,581 млрд. В пределах Садового кольца предлагалось к продаже 190 объектов общей площадью 294 тыс. кв. м и общей стоимостью $2,625 млрд. Средняя цена предложения по городу снизилась на 1% и варьируется в диапазоне $3928-8927, в зависимости от района города.

Похожая ситуация на рынке аренды: число предложений увеличилось на 8%, общая площадь объектов на рынке – на 11%. Всего за июль 2009 года предлагалось 2161 объект суммарной площадью 2,094 млн. кв.м. По информации RRG, впервые за несколько месяцев был зафиксирован незначительный рост арендных ставок, как следствие коррекции вверх. В пределах Садового кольца средняя ставка аренды возросла на 2% и составила $669 за кв. м в год, за пределами Садового кольца рост составил 1%, средняя ставка – $436 за кв. м в год.

"Уровень ставок аренды на офис А-класса сейчас колеблется между $650 и $1000 за кв. м, в В-классе ставки доходят до $700 за кв. м, нижний их порог назвать затруднительно. И в А, и В классе стандарты помещений становятся все более размытыми", - комментирует Максим Жуликов. По его словам, в данный момент сделки в офисном сегменте, хоть не активно, но совершаются, особенно с объектами, отличающимися грамотной концепцией и правильным подходом девелопера к его реализации.

В чем же заключается правильный подход? Судя по всему, сегодня – в готовности продавать свой объект по той цене, которую диктует рынок, пусть даже она и сильно отличается от запланированной. "Собственники, прислушавшиеся к нашим советам, сдали свои офисы еще до нового 2009 года. Сдали их дешевле, но зато не остались сидеть с нереализованным объектом к майским праздникам или к лету, как многие другие. Сегодня такие игроки пытаются сдавать объект уже не целым зданием, а поэтажно, поблочно или по комнате", - резюмирует Максим Жуликов. Также собственники по-прежнему не оставляют попыток реализовать площади по бартерной схеме. Кроме того, часть объектов переходит к банковским структурам. Однако пока массового "выброса" на рынок "бартерных" и "кредитных" объектов все-таки не наблюдается.

 

 

По мнению Дениса Соколова, осенью разрыв по арендным ставкам между классами А и В продолжит увеличиваться. "Ставки по классу А, вероятно, будут держаться в районе $500 за кв. м, а вот В класс может сильно просесть, - считает Соколов. – Это объясняется тем, что то оживление по сделкам, которое зафиксировано во 2-м квартале этого года, происходило, в основном, только за счет класса В. Зачастую, переезды сейчас происходят даже из помещений класса С в офисы класса В, владельцы которых более гибко подходят к ценообразованию в кризис. Впрочем, будет только лучше, если некачественные помещения таким образом уйдут с рынка", - полагает он.

Учитывая, что на второе полугодие 2009 анонсирован выход еще около 600 тыс. кв. м качественных офисов, такой сценарий, вероятно, был бы неплох. Ведь совокупный объем введенных в этом году помещений может составить около 2 млн кв. м, в том числе и с учетом огромного числа проектов, срок сдачи которых был перенесен с 2008 года. При таком развитии событий, как полагают в компании Blackwood, серьезных предпосылок к активному оживлению рынка офисной недвижимости в ближайшей перспективе нет. Стагнация, а возможно, и дальнейшее падение продолжатся до конца 2009 г. Хотя, считают аналитики компании, ближе к осени все-таки можно ожидать оживление инвестиционной активности, так как уже есть все условия для снижения цен продаж потенциальными продавцами до более привлекательного для покупателей уровня.

Снижение ставок аренды и цен продажи по-прежнему не будет носить массовый характер: общее снижение ценового уровня возможно во всех сегментах, однако наибольшее падение цен будут демонстрировать объекты, сильно переоцененные в период острого дефицита и активного роста рынка, когда по многим объектам рост ценовых показателей носил инерционных характер. До конца 2009 г. ставки аренды могут снизиться в среднем еще на 10-15%.

Объем поглощения площадей по-прежнему будет существенно ниже ранее демонстрируемых показателей. С учетом существенного объема нового предложения, уже вышедшего и планируемого, объем свободных помещений по-прежнему будет расти. "Оживление рынка офисной недвижимости начнется с первыми признаками оздоровления экономики, однако, по

всей видимости, созданный за этот период излишек предложения окажется достаточным для удовлетворения спроса в течение еще как минимум полутора-двух лет", - заключают в компании Blackwood.

 

 

Надежда Русина,

портал "Bn.ru" от 24.08.2009 г.