А был ли кризис на рынке недвижимости? Откуда он взялся? Сколько еще продолжится? Когда будет достигнуто «первое дно»? А второе? Это лишь малая толика вопросов, которые возникают сегодня у частных инвесторов, покупателей жилья и других игроков рынка недвижимости. Ответов на эти вопросы, на самом деле, может быть масса – сколько людей, столько и мнений, единой позиции на рынке сегодня не существует. Поэтому в попытке отыскать истину мы решили обратиться к генеральному директору консалтинговой компании RRG Денису Колокольникову, одному из наиболее известных и объективных экспертов рынка недвижимости.
КДО daily: Денис, наш сегодняшний разговор о ситуации на рынке недвижимости в России хотелось бы начать издалека. Давайте вернемся на пару-тройку лет назад и попытаемся понять – откуда есть пошел мировой кризис, потянувший за собой и негативные изменения практически во всех секторах экономики. В том числе и в наиболее интересующем нас секторе недвижимости. Ведь существует мнение, что его истоки лежат в американском ипотечном кризисе 2007 года…
Денис Колокольников: Я на самом деле придерживаюсь той точки зрения, что общемировой кризис действительно начался осенью 2007 года в США с кризиса ипотечного, когда оказались затронуты негативными процессами все мировые финансовые рынки, в том числе и российский. Другое дело, что российский рынок отреагировал на эту ситуацию краткосрочным падением, а затем снова стал восстанавливаться. И соответственно на рынке недвижимости в этот же момент произошел краткосрочный рост объемов предложения и остановка роста цен, но дальнейший рост фондового рынка отразился и на недвижимости – все вокруг решили, что все эти мировые кризисы не про нас. В этот момент и я, чего скрывать, давал достаточно оптимистичные комментарии по поводу возможности ипотечного кризиса в нашей стране, основываясь в первую очередь на достаточно низком проценте выданных ипотечных кредитов от общего объема сделок, по сравнению с другими мировыми лидерами, и на сравнении объемов рынков недвижимости с ВВП – если где то объемы рынка ипотеки недвижимости превышают 100% ВВП, то в нашей стране он составляет какие то единичные проценты. Поэтому я был уверен, что ипотечный кризис нам не грозит, учитывая еще и крайне малое количество собственно ипотечных заемщиков и их «первоклассность». Не стоит также забывать и о том, что в этот момент очень большой процент ипотечных заемщиков составляли инвестиционные покупатели, которые брали кредит на покупку недвижимости со спекулятивными целями. А затем, условно говоря, через год, продавали объект с 50% прибылью и возвращали кредит.
Однако американский ипотечный кризис несомненно аукнулся, и уже достаточно скоро, и в России. Ряд западных банков, активно работавших в России, прекратили финансирование и выдачу новых кредитов, в первую очередь девелоперам, которые были заинтересованы в проектном финансировании, либо серьезно повысили ставки. Однако в начале 2008 года рынок жилой недвижимости, несмотря на все эти негативные новости, продолжал активно расти – январь-февраль показали попросту рекордные 8-10% роста каждый. Однако весной темпы прироста стали существенно уменьшаться. На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости весной начали увеличиваться сроки экспонирования объектов, начал стагнировать и рынок аренды. И уже летом стало понятно, что кризис не за горами: рос процент вакантных площадей, остановился рост цен, существенно сократилось проектное финансирование и т.д. Но, конечно же, никто не ожидал того, что произошло осенью. То есть полного обвала.
Однако я считаю, что помимо экономических причин была и еще одна предпосылка надвигающегося кризиса, начало которого я условно датировал для себя 15 сентября 2008 года. Это война в Грузии, повлекшая за собой антироссийский пиар и отток инвестиций из нашей страны.
КДО daily: Так почему же кризис начался у них, а сильнее всего сказался на нашей стране, как это неудивительно?
Денис Колокольников: Это действительно неудивительно. Во-первых, Европа и Штаты – это давно развитые рынки недвижимости, там давно уже нет роста, как говорят сами европейцы, «стагнация рынка у них происходит уже очень давно». То есть рынок полностью сбалансирован, все ставки устаканились. У нас же ставки были явно завышены. Давайте для более наглядного примера сравним Москву с парижским Ля Дефансом: там базовая ставка аренды составляет 450 евро за квадратный метр в год, а у нас в среднем была свыше 1000 евро за квадратный метр в год. Этот дисбаланс был достаточно хорошо виден. Да, у нас развивающийся рынок, спрос большой, ставки растут с опережением. Сейчас в Париже базовая ставка аренды стала 400 евро за квадратный метр в год. Нормальные 10-15% падения и увеличение процента вакантных площадей, что и характерно для любого кризиса на рынке недвижимости. Никаких радикальных изменений. В Москве падение составило около 50%.
С 2000 года, когда средняя стоимость квадратного метра, к примеру, жилья, составляла порядка 670 долларов, произошел практически 10-кратный рост цен. То есть абсолютно интенсивный рост, который носил во многом явно спекулятивный характер, несмотря на некоторую цикличность, связанную с локальными кризисами. Также не стоит забывать и о достаточно серьезной привязке нашего рынка недвижимости к ценам на нефть. Причем это явление не последних лет, так было еще и в Советском Союзе – как только цены на нефть в мире падают, у нас в стране начинают происходить катаклизмы: начало перестройки – 8 долларов за баррель, развал Советского Союза – 13. То есть как только прекращаются валютные поступления в нашу страну – сразу жди кризиса, на развитие ситуации наложился и этот фактор. Так что насколько быстро росли – настолько резко и упали.
КДО daily: А насколько глубоко мы упали на сегодняшний день?
Денис Колокольников: Да, собственного говоря, ничего страшного и удивительного опять же еще не произошло. Да, с начала кризиса цены предложения в разных секторах упали на 35-40%, но это не столь критично. Аренда снизилась более существенно, особенно на офисы, более 50%. Фактически сегодня по ценам мы находимся где-то на уровне начала 2007 года в области коммерческой недвижимости, а по жилой на уровне начала 2008 года. При этом количество сделок на вторичном рынке жилья упало приблизительно на 50%. То есть нельзя говорить о том, что все встало. Да, сильно просел первичный рынок – где-то на 80% по объему сделок, но он и являлся наиболее спекулятивным. Отсюда и просадка, да и риски существенно выше. И проблемы крупных девелоперов, которые были вынуждены в конце прошлого года продавать жилье практически по 3000 долларов за квадрат из-за необходимости набрать наличность для погашения кредитов. То есть они в этот момент готовы были работать и в нули для погашения образовавшегося кассового разрыва. Пусть даже в убыток. Но эта некая истерия на рынке недвижимости продолжалась отнюдь не так долго, как могло показаться. То есть сегодня вы таких цен на рынке уже и не найдете особо. Никто уже не демпингует.
Беседу вел Михаил Морозов,
