Предлагаем вашему вниманию вторую часть интервью с генеральным директорором консалтинговой компании RRG Денисом Колокольниковым, одним из наиболее известных и объективных экспертов рынка недвижимости.
КДО daily: Денис, с экономическими причинами мирового финансового кризиса и нашего родного на рынке недвижимости вроде как стало понятнее (см. часть 1 интервью …). Однако разговоры о пузыре на московском рынке недвижимости начались задолго до мировых потрясений…
Денис Колокольников: Действительно, хочется отметить, что проблемы на рынке жилой недвижимости пошли не только от кризиса. Уже полтора года назад стали плохо уходить квартиры большой площади в крупных жилых комплексах, девелоперы были вынуждены расплачиваться со своим подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Произошел явный переизбыток в сегменте жилья бизнес-класса. То есть сами строители стали допускать различные ошибки при девелопменте, поскольку были уверены – продастся. Все. Всегда. И по любым ценам. Все это вкупе и привело к тому, что мы сегодня имеем.
Кризис случился. Пострадали все. Может быть за редким исключением. Продуктовый рынок кстати чувствует себя сегодня совсем неплохо. Но это понятно. В кризис поднимаются те, кто предлагает услуги эконом-класса. Тот же ремонт обуви. Раньше просто выбрасывали, теперь чинят. Мелкий бизнес наоборот на подъеме.
Сейчас активы на рынке недвижимости подешевели. Но зато на нем появились объекты, которых раньше и не было. Тем более по таким ценам. Появились интересные возможности. К примеру, сегмент стрит-ритейла, где сейчас можно найти и приобрести очень сладкие и интересные варианты. Ведь два-три последних года на Тверской, к примеру, вообще ничего не продавалось. Еще пару месяцев назад был выбор на рынке топового стрит-ритейла, поскольку ряд непрофильных владельцев вынуждены избавляться от своих активов, в том числе и в области недвижимости, для погашения все тех же самых кредитов. Но ряд инвесторов воспользовались столь хорошей возможностью – только нашей компанией было продано 10 объектов за прошедшие 4 месяца. Ведь объект недвижимости, к примеру, на Тверской – это не столько чистый ритейл, сколько важная имиджевая реклама. Здесь оперируют другими категориями: важна не собственно доходность от продаж, а имиджевая, рекламная составляющая. Это витрина, которая способна приносить дополнительный доход. Это флагманский магазин. Перетяжка на Тверской стоила когда то 10 тысяч долларов за 10 дней. То есть 100 долларов за квадрат в день фактически. А попробуйте сделать те же самые расчеты исходя из площади витрины вашего магазина? Поэтому и такие цены на Тверской, поэтому никто особо и не бежит отсюда, несмотря на то, что многие местные владельцы и в кризис отнюдь не настроены снижать здесь стоимость аренды. Хотя мы и говорим сейчас о том, что цена аренды снизилась в ритейле в период кризиса где то на 40-50%. Но все это означает лишь большие возможности и потенциал, который появился в различных сегментах рынка недвижимости.
КДО daily: Можно ли говорить об аналогичных процессах, происходящих и в секторе жилой недвижимости?
Денис Колокольников: Чем рынок жилой недвижимости отличается от рынка коммерческой? Жилой рынок – это в первую очередь рынок В2С. Русский человек достаточно редко, к сожалению, меняет свое жилье. Но люди рождаются, женятся, разводятся и т.д.. Поэтому спрос есть всегда. Могут упасть цены, но сделки будут всегда совершаться. Офисная же недвижимость – это место, где люди зарабатывают деньги. Когда все становится неожиданно плохо, то бизнесмены в первую очередь задумываются о сокращении зарплат и снижении расходов на содержание офиса. В последние годы наблюдался значительный рост, поэтому в аренду часто брали офисы с определенным запасом на развитие, вкладывали в это деньги, сейчас же мы имеем обратную ситуацию. Во-первых, ряд компаний попросту разорились. К примеру, у нас есть ряд объектов в управлении, в которых мы не можем уговорить людей остаться ни на каких условиях, поскольку их просто нет, они закрылись. И таких не мало. Другая ситуация. Компании-арендаторы в бизнес-центрах при сокращении штата отказываются, к примеру от половины занимаемого помещения. То есть спрос на помещения серьезно упал. В итоге на рынке образовался некоторый вакуум, никто не развивается, все сокращаются. Особенно велики проблемы у новых объектов, которые вышли на рынок в кризис. Они вошли «пустыми» и такими же в большинстве своем и остаются, если не делают каких то сверхъестественных вещей, например сдачи в аренду помещений по 5000 рублей за квадрат. И эти акции способны принести результат, поскольку определенный спрос все же существует. Ведь есть спрос на тот же переезд из дорогого офиса в более дешевый. Но и на сегодняшний день на рынке есть объекты, из которых арендаторы не съезжают и арендная плата там не падает. Это во-первых объекты с грамотной концепцией и сбалансированными ставками. А во-вторых объекты с «хорошими» договорами, заключенными в свое время собственниками. Можно назвать их даже «драконовскими» по отношению к арендаторам, но таковы были времена. И теперь арендаторы могут разорвать их лишь с очень серьезными финансовыми потерями.
Сегодня, можно говорить об определенной стабилизации долларовых цен и в офисном сегменте. Если в начале года торг был на уровне 40-50% то сегодня цены уже скорректировались и торг существенно меньше. Хотя и сделок конечно мало. И новые объекты на рынок практически не выходят.
КДО daily: А что происходит в сегменте ритейла?
Денис Колокольников: Обороты упали, но в разных сегментах по-разному. Проблема у многих федеральных крупных ритейлеров в первую очередь сегодня в их закредитованности. Стало тяжело развиваться из-за высокой стоимости кредитных денег. Поэтому даже в хороших открывающихся торговых центрах велик процент вакантных площадей. Есть объекты, которые фактически открылись даже одним этажом. Сильно пострадал развлекательный сегмент. Поневоле вспоминаешь крылатую фразу из советского прошлого, утверждавшую, что в нашей стране лучшее и самое дешевое развлечение для народа – это водка. Минимум инвестиций для получения удовольствия.
КДО daily: Так что же, торговый сегмент полностью затих на период кризиса и совершенно не развивается?
Денис Колокольников: Конечно развивается, причем по классической пирамидальной схеме. С развитием рынка сначала появлялись сетевые продуктовые магазины, затем электроника, то есть вещи очень важные для жизни. Далее потребители стали тратить деньги на хорошую одежду, затем на путешествия, автомобили и недвижимость. Соответственно, когда начинается кризис, потребности и спрос падают в обратной последовательности. А ведь во многих российских городах рынок достиг только уровня одежды. Там и кризис меньше почувствовали, поскольку падать особенно некуда.
КДО daily: Напрашивается вопрос – а есть жизнь за МКАДом?
Денис Колокольников: Я не отношусь к тем, кто считает что ее нет. Но она другая. У нее другая стоимость, несколько иные законы. Москва гораздо ближе к мировому уровню жизни, чего там скрывать. Поэтому и не происходит у нас нормальной миграции населения, как в других странах. В основном только в Москву. Что и накладывает серьезный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
КДО daily: А стоит ли в период кризиса оказывать господдержку строительным компаниям, о которой просят сегодня буквально все девелоперы?
Денис Колокольников: Вы знаете, наверное да. Если нет стройки – возникают проблемы у очень многих сопутствующих сфер деятельности. К тому же строительство – это еще и неплохие деньги для пополнения бюджета. Покупка земли, компенсация инфраструктурных подключений, налоги и т.д. Квартиры куплены, люди начинают в них жить, делают ремонт, покупают мебель, технику – опять же доход. То есть на строительстве очень многое завязано. Поэтому я считаю, что нужно, но в определенных и понятных всем пределах. Есть социальные программы. Есть хороший устойчивый спрос на дешевое жилье эконом-класса, а отнюдь не бизнес и элиту. Ведь жилищная проблема существует и она никуда не делась. Но поддерживать нужно не самих строителей, необходимо заниматься стимулированием спроса. Надо дать возможность людям получить ипотечный кредит. В Штатах ставка рефинасирования 0,25%, а ипотечные кредиты стоят порядка 3-4%. У нас же ставка рефинансирования 11%, ипотека выдается под 20%. То есть ипотечный кризис был у них, а ипотеки нет до сих пор у нас. Вот над чем надо думать и что исправлять.
КДО daily: Так что же будет в этой ситуации с ценами на квартиры? Насколько они еще упадут или то самое пресловутое «дно» уже достигнуто?
Денис Колокольников: В Москве уже никогда не будет цены порядка 1500 долларов за квадрат. Потому что Москва стала мировой глобальной столицей. И цены будут соответствующие, то есть мировые. Я думаю, что цена на эконом-класс может опуститься до 2000 долларов за квадратный метр, но это в самом крайнем случае. Но потом цена все равно возрастет.
В марте-апреле я говорил о том, что рынок практически достиг первого дна. Произошла резкая девальвация рубля, рынок начал падать и к концу весны действительно достиг некой стабильности, упав до определенных пределов. Хотя скользящий вниз тренд сохранился. Глобальных ухудшений пока нет. А вот осенью возможны. Придет пора очередных выплат по кредитам, налогам и т.д. В первую очередь в октябре. К сожалению, почти ничего при этом от России не зависит, поскольку нефть не скоро снова начнет стоить 140 долларов за баррель.
Сегодня даже до конца года загадывать и предсказывать крайне сложно. Рынок стал слишком чутким, реагирует на малейшие изменения и даже на некоторые высказывания политических деятелей. Поэтому точно могу сказать лишь то, что только 2010 год можно будет назвать началом какого то возрождения.
КДО daily: Существует мнение, что на изменение ценовых трендов могут серьезно повлиять банки, в собственность которых сегодня переходят залоги по невозвращаемым кредитам в виде объектов недвижимости ...
Денис Колокольников: Некоторые сегодня даже подозревают банки в определенном рейде девелоперов. Действительно, сегодня можно забрать хорошие активы из-за финансовых проблем у строителей. Причем забирают актив не по его даже сегодняшней стоимости, а по величине выданного кредита. Крупные банки уже создали свои собственные инвестиционные структуры и скорее всего будут активно развивать это направление в ближайшее время. Другое дело, что сегодня большинство объектов стоит даже дешевле выданных кредитов. Поэтому сегодня быстро и с выгодой не продашь. Надо думать, как этим делом управлять и зарабатывать на этом деньги. У 20 крупнейших банков по состоянию на июнь объем выданных кредитов с залогами (в т.ч. недвижимость, но не только) порядка 350 млрд. долларов, а объем просроченной задолженности – порядка 16 млрд., а объектов вынесенных за баланс где-то на 6-7 млрд. То есть ситуация опять же отнюдь не критическая. Безусловно проблемных активов будет больше.
Сломаны многие стереотипы. Но жизнь сейчас очень интересная. Позволяющая уже сегодня строить будущее и закладывать фундамент. В том числе и новых строек.
