Поспешите на распродажу

Столичный рынок коммерческой недвижимости плавно набирает обороты. Его дальнейшая динамика будет зависеть от интенсивности ввода новых площадей и активности спекулянтов

Настроение игроков московского рынка коммерческой недвижимости улучшается. Загод офисы, торговые центры исклады вдолларовом выражении подешевели на40–50%, однако впоследние месяцы падение цен замедлилось. Наофисном рынке наблюдается оживление спроса, коррекция завершается, констатируют аналитики. Стал восстанавливаться спрос нааренду помещений состороны ритейлеров: повышенную активность проявляли операторы, работающие всегментах одежды икосметики.

Пока обороты рынка несопоставимы сдокризисными. Более половины сделок собъектами коммерческой недвижимости связано спродлением договоров аренды ипересмотром условий контрактов. Однако брокеры полагают, что даже это создает предпосылки для стабилизации рынка, поскольку нанем появляются внятные ценовые ориентиры. Сегодня средние арендные ставки вторговых центрах приблизились к900–1000 долларов заквадратный метр вгод, склады предлагаются по80–110 долларов заметр, офисы —по350–550 долларов. «Если вначале года многие собственники были готовы торговаться иснижать цены на50процентов иболее, тосейчас скидки составляют максимум 20–25 процентов», —утверждают вконсалтинговой компании RRG.

Внемалой степени оживлению вовсех сегментах поспособствовала гибкость собственников. Например, нарынке складской недвижимости появились предложения аренды сроком нагод-два, тогда как раньше контракты заключались напять-семь лет. Еще одной разновидностью уступок стала конвертация ставок аренды врубли напериод от12до18месяцев (споследующим переходом квалютному эквиваленту). При заключении договоров аренды торговых площадей получает распространение арендная ставка, привязанная кобороту (правда, пока потакой схеме работают преимущественно международные ритейлеры). Апомещения вновых ТЦпредлагаются варенду потак называемой step-up rent, тоесть соскидкой напервые два года.

Еще один позитивный тренд —плавно растущий интерес ксделкам купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Приобретают недвижимость частные инвесторы либо ихальянсы врасчете наперепродажу вобозримом будущем. Покупатели офисов рассчитывают, что драйвером роста арендных ставок станут дефицит предложения (который возникнет через два-три года) иинвестфонды. Так, банк «ВТБ Капитал», Deutsche Bankифинская строительная компания SVRобъявили обучреждении фонда VTBC-DB RealEstate Partners общим размером 300млн евро; изних 100млн евро уже привлечено. Фонд планирует инвестировать вдевелоперские проекты, рассматривает три площадки инамерен продать первые объекты через два-три года.

Инвесторы вритейл ожидают экспансии международных торговых сетей (Wal-Mart; Carrefour, уже открывшей первый гипермаркет; Debenhams). Поданным компании RRG, впервом полугодии сменили собственников многие топовые объекты street-retail. Сфевраля поиюнь было совершено порядка 25–30 сделок купли-продажи. Спрос натакие помещения остается высоким.

Заключено несколько крупных сделок софисной иторговой недвижимостью. Вавгусте продала офисный комплекс компания AFIDevelopment. Ранее бизнес-центр уMidland Development приобрел Сбербанк. ГК«Ташир» купила торговый центр «Тряпка» насевере Москвы. «Нафта Ко» —торгово-офисный комплекс «Военторг». Компания, подконтрольная НПФ «Газфонд», приобрела комплекс зданий наРаушской набережной у«Мосэнерго». Структуры, близкие кБинбанку, стали собственниками около половины офисных комплексов, ранее принадлежавших компании Horus Capital.

Едва линеглавная интрига осени: возрастет лиибез того аномально высокий объем предложения коммерческих площадей или онстабилизируется нанынешнем уровне иначнет плавно снижаться? Например, всегменте складов доля вакансий сегодня превышает 16%, вторговой недвижимости —8%, вофисах —порядка 18–20% (по данным компании DTZ, сегодня свободна пятая часть общего офисного предложения вМоскве, это примерно 1,7 млн квадратных метров).

Пооценкам консалтинговых компаний, впервом полугодии рынок офисной недвижимости пополнился существенно: поодним данным, на700тыс. квадратных метров, подругим —на1,2 миллиона. Очередная волна роста объема предложения может быть спровоцирована сезонным фактором. Летом многие собственники объектов предпочли временно отказаться отрекламы изсоображений экономии; соживлением деловой активности они, вероятно, вновь предложат офисные помещения напродажу.