Mirax Group могут покинуть Дмитрий Луценко и Максим Привезенцев – члены совета директоров и владельцы 3-5% акций компании, пишет "Коммерсантъ". В ведении Дмитрия Луценко – курирование финансовых вопросов, Максим Привезенцев занимается эксплуатацией построенных объектов через компанию "Миракс-сервис". В декабре 2008 года из Mirax ушел член совета директоров Алексей Адикаев, также владевший долей в корпорации. По его словам, внутренними правилами компании был регламентирован уход топ-менеджеров руководящего звена: не чаще одного члена совета директоров в год, после предварительной передачи завершенных дел в течение 6-12 месяцев, а также передаче в компанию акций и долей в проектах, в обмен на денежную компенсацию. Впрочем, стоит отметить, что стремительное увольнение самого Алексея Адикаева в эту схему не очень укладывалось.
Из прежней команды, поддерживавшей основателя Mirax Сергея Полонского, лишь Максим Темников не планирует покидать компанию. Впрочем, однозначные выводы делать пока рано: в пресс-службе Mirax Group не спешат подтверждать информацию об уходе членов совета директоров. "Окончательное решение ими пока не принято, Дмитрий Луценко и Максим Привезенцев воздерживаются от комментариев", - сообщили «БН.ру» в пресс-службе. Максим Темников также не захотел высказаться по данной теме. Еще до публикации информации о кадровых перестановках на личном блоге Сергея Полонского появилась запись, комментирующая поведение "друзей", мешающих ему справляться с трудностями: "за время кризиса я потерял 90% друзей и знакомых"
Как разобраться с долгами
За последнее время это не первый, и видимо не последний новостной повод, возникающий в связи с Mirax Group. Еще на прошлой неделе было подписано соглашение девелоперской компании с "Альфа-банком" о рассрочке долга в $250 млн, который будет реструктурирован на срок до 18 месяцев. По данным пресс-службы компании, "переговорный процесс с "Альфа-Банком" по урегулированию длился около двух месяцев и результатом достигнутых договоренностей стали пролонгация корпоративных кредитов и реструктуризация долговых обязательств по кредиту Credit Suisse на выгодных условиях для Mirax Group". Иными словами, "Альфа" снизила свои финансовые претензии на $80 млн (ранее долг составлял около $330 млн), а также выкупила c 75%-ным дисконтом у Credit Suisse права требования по двум кредитам (с погашением в феврале и октябре 2009 года). После ареста имущества "дочек" Mirax Group, которые владеют бизнес-центром Mirax Plaza и башней "Федерация", стороны окончательно пришли к взаимопониманию: девелопер будет расплачиваться деньгами и площадями в башне "Федерация".
По мнению управляющего директора ИДК "АЛУР" Михаила Уринсона, достижение принципиальных договоренностей между сторонами является положительным сигналом, свидетельствующим о наличии между сторонами конструктивного диалога, чего не наблюдалось ранее. "Наиболее вероятно, что достигнутые договоренности о пролонгации долга также обременены значительными ковенантами, следствием не выполнения которых будет переход части собственности в акционерном капитале компании к банку. Это соглашение также свидетельствует о высоком уровне нежелания собственников компании, впускать кредиторов или инвесторов в акционерный капитал. Данная практика для рынка является исключительной, т.к. большинство крупнейших девелоперов, прошедших реструктуризации (Система-Галс, Дон-Строй, ПИК и т.д.) впустило в кредиторов / инвесторов в акционерный капитал, тем самым, обеспечив себе доступ к новому финансированию", - говорит Михаил Уринсон.
Он полагает, что одной из ключевых задач Mirax также является активный поиск стратегического финансового партнера в лице ведущих федеральных банков или крупных частных, институциональных инвесторов (российских или международных), так как задача привлечения нового фондирования, средств для завершения начатых проектов, прошедший реструктуризацией решена не была.
Зато нет сомнений, что в заключенной сделке самая выигравшая сторона – это "Альфа-банк". "У "Альфы" сейчас беспроигрышный вариант: если Mirax гасит долги, то банк получает доходность, превышающую 100% годовых. – считает аналитик УК "Финам Менеджмент" Владислав Кочетков. - Если же Mirax долги не гасит, то "Альфа" получает его активы и становится владельцем очень привлекательной недвижимости в центре Москвы, в условиях посткризисного восстановления рынка. Что будет сейчас с Mirax – в целом никому не понятно", - полагает Кочетков.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что радость приобретения "Альфа-банку" могут омрачить объективные процессы, происходящие на рынке недвижимости столицы, в частности, в офисном сегменте. Как говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников, в офисном сегменте сейчас достаточно много проблем, которые, соответственно, встают и перед банками. "Конечно, готовые «арендоприносящие» офисы являются интересными объектами. Но следует признать, что большинство залоговых объектов к этой категории отнести сложно. Соответственно, банки вынуждены либо продавать полученную таким образом недвижимость, либо достраивать, управлять и т.д.", - считает Денис Колокольников.
По его мнению, офисные объекты, которые оказываются у банков, вряд ли будут в ближайшее время «выброшены» в продажу, хотя для банков эти активы – непрофильные. Продажа офисов представляется сейчас не самым простым делом: стоит вопрос – по какой цене можно будет продать объект. Есть большая вероятность того, что нынешняя рыночная стоимость окажется ниже залоговой.
Исход за рубеж
Неудивительно, что после заключения соглашения с "Альфа-банком" Сергей Полонский в интервью "Интерфаксу" сообщил, что в посткризисный период Mirax Group собирается реализовывать проекты преимущественно в европейских странах и не планирует строить бюджетное жилье. Это заявление тут же вызвало у некоторых экспертов опасения, что риски по строительству объектов за рубежом могут оказаться слишком высокими, а сам девелопер собирается уйти от ответственности за недострой и обязательств перед держателями рублевых облигаций.
По мнению Владислава Кочеткова, на деле зарубежные проекты могут оказаться даже интереснее российских, так как восстановление после кризиса в Европе будет более быстрым, а покупательский спрос – более активным. "Однако с учетом стремления "Альфа-банка" принимать участие в патриотических проектах российской власти, я думаю, что упор будет сделан именно на реализацию объектов в России и Москве", - считает эксперт.
Случится ли в итоге в Mirax Group кадровый кризис, или нет, по мнению участников рынка, он вряд ли сможет повлиять на текущую деятельность компании. "Уход топ-менеджеров никак не отразится на работе Mirax, даже если здесь не останется Полонский, то останется бизнес, а это, прежде всего, активы и площадки. А нанять квалифицированный персонал – вопрос технический", - считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский.
Управляющий партнер Baker & McKenzie Максим Калинин, в свою очередь, полагает, что проблемы у таких крупных игроков, как Mirax, могут повлечь за собой очередное падение цен на рынке.
Как считают в УК "Финам Менеджмент", спрос на дорогую элитную недвижимость, в том числе офисную, будет восстанавливаться с существенным отставанием от российской экономики в целом.Оправляясь от кризиса, компании будут интересоваться в первую очередь более бюджетными решениями. "Несмотря на то, что при дополнительной поддержке "Альфа-банка" Mirax, как минимум, в ближайшие полтора года продолжит существование, и сможет продолжить работу над рядом крупных проектов, ситуация в компании будет оставаться очень непростой. Вероятность потери огромных активов у девелопера – выше 50%", - заключает Владислав Кочетков.
Надежда Русина,
портал "Bn.ru" от 23.09.2009 г.
