Сделка купли-продажи незавершенного объекта коммерческой недвижимости ненамного сложнее обычной, хотя, конечно, определенные подводные камни могут встретиться. И лучше не полагаться на удачу или собственные знания, а сразу обратиться к специалисту в данной области. И добиться у продавца скидки — на юридические расходы.
На что обращает внимание инвестор при покупке? Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle отмечает, что принципиально важно, например, сколько на данном активе долгов и каких: «Захочет ли банк сохранить новому собственнику те же условия по кредиту – этот вопрос в настоящий момент открыт». Ну а самый важный аспект – безусловно, юридический.
Юридическая консультация
Отсутствие необходимых документов способно привести к тому, что новый владелец, достроив здание, не сможет зарегистрировать право собственности а него. «Так что придется значительно потратиться на юристов и провести полный due diligence покупаемого объекта, поскольку в противном случае покупка будет мало отличаться от игры в тотализатор, — уверен Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива». — Скорее потенциальным клиентам необходимо ставить вопрос так: или покупать с полной проверкой и правильными гарантиями, или не покупать вообще. А на юридические расходы можно выбить скидку у продавца».
Юристы говорят, что при проведении due diligence следует перепроверять все, даже официальные документы (постановления, договоры аренды земли, разрешения на строительство), поскольку они часто выдаются с серьезными нарушениями процедуры и впоследствии могут быть признаны недействительными. Причем чем дальше от Москвы, тем чаще встречаются подобные случаи. «Самая распространенная проблема при проведении due diligence — когда проверяются только финансовая и корпоративная составляющие, а документы, связанные со строительством, принимаются на веру, — говорит Д. Агапов. — Считается достаточным самого факта наличия официального документа, потому что добросовестность государственного органа презюмируется, а этого как раз допускать нельзя». Сложности возникают также из-за того, что для перепроверки нужно взаимодействие с государственными органами, но они на такой контакт идут неохотно. В качестве полумеры с целью подстраховки можно предложить продавцу оформить право собственности на недострой, чтобы убедиться, что препятствий к оформлению права собственности в Росреестре нет.
Кропотливая работа
Еще одна проблема при подобной сделке — необходимость покупать юридическое лицо, поскольку на него оформлена вся разрешительная документация, и ее переоформление оказывается делом сложным, а часто и вовсе невозможным. В этом случае покупатель несет не только общие риски, связанные с приобретением, но и все риски, связанные с жизнедеятельностью юридического лица — владельца актива: налоговые претензии, проверки контролирующих органов, незадекларированные обязательства (займы, векселя и долги). «При покупке юридического лица также необходимо проводить полный due diligence, чтобы понять всю действительную ситуацию, а в структуру сделки закладывать страховку покупателя от возможных негативных действий продавца и вероятных претензий со стороны контролирующих органов, — рекомендует Д. Агапов. — Даже если отбросить злой умысел продавца (предположения, что он выпускал векселя или брал долги, но не рассказал об этом покупателю), то и тогда существует очень большой риск со стороны налоговых органов, т.к. в строительстве повсеместно распространены схемы оптимизации налогообложения, которые налоговые органы считают неприемлемыми».
Если покупается не объект незавершенного строительства, а инвестиционный проект на стадии сооружения, то необходима еще большая работа, добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: отследить все взаимодействия продавца с государственными органами, подрядчиком, соинвесторами и прочее.
Чего ждать в будущем
Е. Подлесных считает, что сделки начнут заключаться «наверное, только после того как собственники действительно свыкнутся с ситуацией». «Начала продаж можно ожидать тогда, когда ценовые ожидания покупателей совпадут с ценами предложения продавцов, — вторит ей Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В то же время это не означает, что недостроенный низкокачественный БЦ успешно уйдет, скажем, по $100 за квадратный метр. В первую очередь сделки будут совершаться по наиболее интересным, ликвидным в перспективе объектам». Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium, считает, что оживление активности напрямую связано с появлением средств на проектное финансирование: «Наши специалисты полагают, что в лучшем случае это начало 2010 года».
