Как свидетельствуют брокеры, интерес к distressed assets (проблемным активам) у инвесторов есть — но отнюдь не ко всем. «В первую очередь желающих вложить деньги будет привлекать недострой, — считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. — Сейчас дешевые предложения могут быть лишь в этом сегменте». Дело в том, что действующие объекты, приносящие хоть какую-то прибыль, никто не продает и продавать не собирается. «Идут переговоры, и не исключено, что некоторые закончатся сделками», — надеется эксперт.
Что продаем?
Речь идет в основном о торговой недвижимости и частично о складской. «На офисные недострои в регионах вообще никто не смотрит», — свидетельствует Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle. Вряд ли стоит ожидать громких сделок и в жилом сегменте. «Там их практически не бывает, по крайней мере на открытом рынке. Скорее стоит говорить о переходе прав собственности, — комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Например, в целях реструктуризации долга Сбербанк получил права на часть апартаментов в составе комплекса «Город Столиц» (ММДЦ). Следует отметить, что спрос на незавершенное жилье в принципе есть, но пока реальных сделок не было, говорить об этом рано». Другие эксперты подтверждают, что к недостроенному жилью приглядываются чиновники, но они хотят выкупать объекты очень дешево, на что девелоперы не соглашаются.
Кроме того, незавершенка представляет определенный интерес лишь для российских инвестиционных групп, готовых брать на себя риски строительства и сдачи в аренду. Иностранцы же рассматривают лишь готовые и заполненные арендаторами объекты. «Если они и смотрят на недострой, то исключительно с позиции совместного предприятия (когда девелопер остается в проекте, что гарантирует его завершение) или форвардной покупки», — рассказывает Е. Подлесных. По ее словам, география интереса российских инвестгрупп достаточно широка — не только Москва и Санкт-Петербург, но и миллионники, а также менее крупные города, имеющие стратегическое значение (к примеру, «нефтяные» центры). В то же время мало кто готов рассматривать Дальний Восток. Также невысок интерес к Украине.
Купить телушку за полушку
И, конечно, в текущих условиях инвесторам интересны только те проекты, которые генерируют денежные потоки или будут приносить стабильный доход в ближайшем будущем. «Однако на продажу в первую очередь выставляются наименее ликвидные объекты — с высокой стоимостью строительства, плохим месторасположением, неудачной концепцией и пр., — констатирует Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с арендаторами компании ASTERA. — Спрос на них невелик, и, несмотря на предоставляемые девелоперами дисконты, желающих купить подобные активы немного».
Некоторые инвесторы готовы приобретать не очень большие складские помещения «для себя». «В практике нашей компании недавно был случай, когда потенциальный покупатель изъявил желание приобрести неготовый склад. Впоследствии предполагалось закончить строительство и использовать объект под собственные нужды, — говорит Татьяна Романцова, руководитель отдела по связям с общественностью Praedium. — Основными требованиями были: низкая стоимость, высокая стадия готовности (не менее 60-70%), грамотно оформленный пакет правоустанавливающей и разрешительной документации (предпочтительно оформленный как объект незавершенного строительства)».
Не сошлись в цене
Склады и торговые центры, как утверждают в Knight Frank, в отличие от офисных помещений можно сейчас строить дешевле на 10-15%, поскольку подешевели отечественные материалы и труд (правда, подорожали импортные системы). Однако инвесторы не «рвут с руками» подобные объекты — в основном по причине расхождения с продавцом в стоимости. «Собственники дают лишь 15-17% скидки, а покупатели хотят значительно больше», — заявляют эксперты Knight Frank.
Владельцы недостроя рассчитывают вернуть вложенные деньги, а в большинстве случаев — еще и получить прибыль. Клиенты же рассматривают сумму расходов критически. «Во-первых, многие затраты сейчас оцениваются с дисконтом (не секрет, что цены на земельные участки были раздуты), — объясняет Е. Подлесных. — Во-вторых, если работы велись недавно, то строительные затраты были максимальны, а сдаваться проект будет на спаде рынка — арендный доход скорректировался в сторону снижения. Таким образом, оценка проекта (также ввиду роста ставок капитализации) может быть даже ниже строительного бюджета».
Скорбный список
Вот примеры незавершенных объектов, предлагаемых сегодня на продажу. К. Ковалев назвал бизнес-центр в районе станции метро «Бабушкинская» (17,5 тыс. кв. м, подземный паркинг, готовность — 50%, планируемая дата ввода — II кв. 2010 г.), выставленный на открытый рынок по $3,2 тыс. за кв. м; гостинично-деловой центр на ул. Б. Пионерская (44 тыс. кв. м, обширная инфраструктура, дата ввода — декабрь 2009 г.).
Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG, сообщает о продаваемом в Тольятти торговом центре (готовность — 65%). Общая площадь – 38,9 тыс. кв. м, право собственности зарегистрировано, цена — 240 млн руб. «Интересен ли он инвесторам? Не уверен. Месторасположение не самое выгодное, концепция не самая удачная, да и насыщенность торговыми объектами в Тольятти высока. Плюс ко всему сейчас наблюдается кризис покупательной способности населения, связанный со сложностями на градообразующем предприятии», — говорит эксперт.
