Кризис, безусловно, повлиял на весь рынок недвижимости и на все его сегменты. Тем не менее, не все сегменты пострадали одинаково. Более того, некоторые даже оказались в "плюсе".
Если сравнивать глобально жилую и коммерческую недвижимость, то жилой сегмент находится в куда более выигрышном положении. Причина проста: жилье для наших соотечественников традиционно "главная ценность" и "последний бастион". Человек может закрыть собственный бизнес, продать офисное помещение, но никогда не лишит себя крыши над головой. Поэтому и обращать квартиру "в деньги" или закладывать ее готов лишь в самом крайнем случае. И даже так называемые инвестиционные квартиры (по нашим оценкам около 100 тыс.), которые были куплены в последние годы, их владельцы предпочитают придержать до лучших времен. При этом объекты коммерческой недвижимости являются инструментом бизнеса, и их вполне логично выставляют на рынок.
Именно об этом свидетельствует тот факт, что объем предложения на рынке жилья вырос куда меньше, чем в коммерческом сегменте. К тому же жилищные проблемы тесно связаны с жизненными обстоятельствами каждого, и человек старается их решать, не откладывая.
Если говорить о первичном рынке, то приоритет строительства последних лет был явно на стороне коммерческой: если в начале 2000-х в год вводилось сотни тысяч кв. метров площадей, то в 2007-2008 гг. уже на порядок больше, миллионы кв. метров. А вот объем ввода жилья в течение последних 7-8 лет находился на уровне 4-5 млн. в год. При этом основным продуктов, предлагаемым на рынке в последние годы были монолитные дома с "большими" по площади квартирами, в то же время относительно "дешевая", быстровозводимая панель с "маленькими" по площади квартирами стала практически дефицитом. Именно это обстоятельство, к примеру, было использовано в почти единственном в пределах МКАД на сегодняшний день новом районе массовой застройки эконом-класса Марфино. Результатом правильно определенной ниши и концепции, учитывающей общую стоимость квартиры, а не пресловутого "метра" стали и высокие темпы продаж, и возможность, несмотря на кризис, поднимать цену.
На рынке коммерческой недвижимости также есть свои лидеры и аутсайдеры. Известно, что наибольшие проблемы испытывает офисный сегмент. Все-таки ведение бизнеса вполне возможно и в более тесном офисе, и даже вовсе без оного, из дома или лобби отеля с Wi-Fi. Поэтому сокращение расходов на аренду офиса зачастую становится первой строкой в списке минимизации бюджета наряду с сокращением сотрудников. Торговая же площадь, напротив, является ни чем иным, как средством производства, непосредственным источником дохода. И отказываются от нее только при закрытии бизнеса.
Ну и, конечно, торговля как таковая по-прежнему является одним из наиболее благополучных отраслей, т.к. люди продолжают потреблять. Обороты розничной торговли снизились незначительно. Причем, никто не отменял «первичные потребности» в еде, медикаментах, одежде и т.д. Конечно, наиболее успешными в этом плане на сегодня являются форматы гипермаркетов и дискаунтеров. Исследования показывают, что потребители в целях экономии отказываются сначала от предметов роскоши и брэндов, а также покупок длительного пользования, как автомобили, сохраняя при этом привычки покупать все те же повседневные товары, пусть даже в более дешевых местах. Более того, исследования показывают, что часть потребителей делают покупки в большем объеме, вроде как «оптом», предполагая, что на этом экономят. В результате, обороты многих ритейлеров этих категорий растут, и этот финансовый успех сказывается, в том числе, и на владельцах торговых площадей. А вот автомобильный бизнес, к примеру, испытывает не лучшие времена.
Еще одни "оазис востребованности" – так называемые "невосполнимые ресурсы". Речь идет, в основном, об особняках и объектах стрит-ритейла в основных торговых коридорах. Понятно, что новые особняки станут историческими, спустя столетие, хотя их и не строят. А вот количество поистине "особняков" становиться все меньше. Дополнительный спрос на небольшие особняки генерируют состоятельные покупатели, планирующие переделать их под жилье. Ведь подобного сегмента частных жилых особняков практически нет в Москве.
Помещений стрит-ритейла в лучших торговых коридорах столицы также не становится больше, и продавали их до кризиса довольно редко. А имиджевая составляющая востребована всегда. В силу этих обстоятельств подобные объекты приобретают с инвестиционными целями - пользуясь кризисными ценами и повышая собственную капитализацию.
Беседовал Сергей Велесевич,
Интерфакс от 07.10.2009 г.
