Ритейлеры, которые развиваются даже в нынешних условиях, не рассматривают новые торговые центры из-за высоких рисков. Остаются либо магазины на основных торговых улицах Москвы, либо действующие торговые центры— на выбор. С работающими комплексами ситуация тоже не всегда понятна: происходит ротация арендаторов, падает посещаемость, размывается аудитория. В этом смысле стрит-ритейл— наиболее просчитываемый вариант: трафик и аудитория известны, отсутствует прослойка из управляющей компании, магазин работает на себя (сам генерирует поток, сам его и потребляет). К тому же витрины таких торговых точек— это дополнительная реклама.
Прозрачные инвестиции
«Улица в кризис понятнее»,— говорит Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских услуг «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis». Денис Колокольников, гендиректор Russian Research Group (RRG), считает, что сегмент стрит-ритейла стал одним из самых перспективных для инвестиций: «Объекты, расположенные в топовых местах, многие рассматривают в качестве тех самых возможностей, которые предоставляет кризис».
Наиболее востребованы помещения в аренду в центре города или на центральных магистралях. Спрос, по словам Колокольникова, отражается в количестве звонков, переговоров, оферт и в итоге— сделок. В апреле— мае был нехарактерный для кризиса наплыв покупателей: за объектами стрит-ритейла в «вечных местах» началась настоящая охота, и собственники подобных объектов начали устраивать аукционы на повышение, рассказал эксперт.
Что касается купли-продажи этих площадей, то RRG за период с апреля по июль было проведено 10таких сделок, что, по данным компании, составило около 20%всего объема подобных операций в сегменте топового стрит-ритейла. Купленные помещения находились на Тверской улице, 1-й Тверской-Ямской улице, Мясницкой улице, Садовом кольце, Комсомольском проспекте, Ленинском проспекте. Основными клиентами выступают частные инвесторы, которые вкладывают в арендный бизнес, приносящий доход, либо просто стремятся сохранить средства.
Среди покупателей— банки и сетевые магазины одежды. Помещения формата стрит-ритейла всегда пользовались спросом со стороны банков, салонов красоты, операторов розничной торговли и общественного питания. И хотя сейчас спрос на данный формат притормозил свой рост, нельзя сказать, что он окончательно сошел на нет, отмечает Павел Здрадовский, гендиректор Paul's Yard.
Стоимость 1кв. м, по данным RRG, в помещениях на Тверской— $40 000-50 000, на 1-й Тверской-Ямской— $20 000-25 000, на Мясницкой— $18 000, на Садовом кольце— $20 000.
Охота на место
Среди причин популярности формата стрит-ритейла Колокольников называет относительно небольшой объем сделки: помещение площадью 50-500кв. м стоит $0,5-5млн. Наиболее востребованными являются объекты от $0,8млн до $1,5млн. Средняя цена проведенных компанией RRG сделок составляет $2-3млн.
«Объекты стрит-ритейла с хорошим расположением обладают наибольшим потенциалом роста,— уверен Колокольников.— Кризис не будет вечным, и недвижимость на центральных улицах Москвы будет востребована со стороны действующих и выходящих на рынок торговых сетей, банков и других розничных игроков». Концентрация спроса частных инвесторов, с одной стороны, и резкое уменьшение предложения помещения в данном сегменте— с другой приводят к настоящему дефициту подобных объектов. Об этом свидетельствует статистика: по данным отдела мониторинга RRG, объем предложения в этом сегменте в июле достиг минимума за последние 10месяцев.
Доходность «уличных помещений» для кризисных времен вполне привлекательна. По оценке RRG, если в марте цена объектов рассчитывалась исходя из ставки капитализации 17-18% и даже 20%, то уже в мае— июне— 12-13%, а в отдельных случаях— и 10-11% (в частности, на Тверской). По информации Константина Ковалева, управляющего партнера компании undefined undefinedBlackwood, средняя ставка капитализации на помещения стрит-ритейла составляет 13-16%, для площадей в центре— 10-12%. Средний срок окупаемости подобных магазинов— 7-8лет.
По словам Здрадовского, при рассмотрении предложений на продажу помещений клиент выставляет требования с окупаемостью объектов в 4-5лет. В отдельных случаях, когда речь идет об эксклюзивных объектах, срок может быть увеличен до 6-7лет. По мнению Олега Ефремова, консультанта отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, инвесторы рассчитывают на окупаемость в пределах 5-7лет. Для них интересны в первую очередь высоколиквидные объекты с существующими арендаторами. Клиентам, которые покупают помещения под свой бизнес, наоборот, нужны свободные площади.
Другие форматы торговой недвижимости, в частности торговый центр, в настоящее время менее интересны для инвесторов. Как рассказали в «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis», потенциальные покупатели готовы приобретать объекты по ставке капитализации, равной 20-25% годовых, что существенно расходится с позицией продавцов. Таким образом, сделки на рынке практически отсутствуют, поскольку оценить доходность ТЦ сложно.
Перестановка слагаемых
«Формат помещений стрит-ритейла можно отнести к более устойчивым сегментам в кризисный период: даже при росте вакантных помещений в этом сегменте сделки здесь заключаются чаще,— рассуждает Ковалев.— Во-первых, договоры подписываются на меньший срок, чем в качественных ТЦ, во-вторых, собственники этих площадей (как правило, частные лица) более лояльны к потенциальным покупателям и готовы делать скидки в силу отсутствия весомой долговой нагрузки». Однако ставки в этом сегменте упали значительнее, чем в ТЦ,— в среднем на 20-30%, а по отдельным объектам, сильно переоцененным ранее,— до 50%, оценивают в Blackwood. По данным «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis», хотя средние ставки по сравнению с докризисными упали на 30-50%, есть некоторые помещения, как, например, помещения в спальных районах на выходе из метро, ставки на которые практически не снизились. В центре Петербурга, где ставки аренды торговых площадей были сильно завышены, они снизились в среднем на 20-45% в зависимости от местоположения, сообщила директор по маркетингу undefined undefinedBecar Realty Group Наталия Черейская.
Ольга Павлик, руководитель отдела исследований undefined undefinedPraedium Oncor Int., тем не менее отмечает, что продажная цена на такие помещения практически не снизилась по сравнению с докризисным уровнем: собственники торговых объектов, расположенных в проходных местах и приносящих стабильный арендный доход, не торопятся расставаться с прибыльным активом.
Причина перегрева арендных ставок, по мнению экспертов, в том, что за последние годы предложение помещений под «уличную торговлю» почти не увеличивалось, а спрос ежегодно только набирал обороты. В результате на площади в наиболее престижных торговых коридорах столицы ставки аренды выросли до 10 000-15 000евро за 1кв. м, вспоминает Ольга Павлик. В настоящее время, по данным компании undefined undefinedAstera, средние ставки на магазины на Тверской улице находятся в диапазоне $1000-3500за 1кв. м, на Большой Дмитровке— $1500-3500, на Петровке— $1300-3000.
В Москве в настоящее время, по информации Вероники Манн, директора по стратегическому консалтингу «Бридж Консалтинга», вакантно до 20-22% площадей сегмента стрит-ритейла. Стабильно пользуются спросом торговые площади в пределах Садового кольца, в местах оживленных пешеходных потоков. Самые востребованные помещения располагаются на Тверской, Арбате, Кузнецком Мосту, Кутузовском— популярность этих торговых коридоров не падает. Лидер по количеству предложений как в аренду, так и на продажу среди всех коридоров столицы является Ленинский проспект.
«Даже в условиях кризиса такие помещения пустуют недолго и спрос есть как на аренду, так и на продажу»,— отмечает Здрадовский. И освобождающиеся площади долго не простаивают. «Сейчас происходит перестановка сил: те, кто не справился с кризисом, освободили помещение, однако появляются новые торговые операторы, которым необходимы помещения на центральных улицах города для размещения своих флагманских магазинов»,— продолжает он.
С другой стороны, ритейлеры стали разборчивее в выборе объектов. Ранее большинство флагманских магазинов на Новом Арбате, Тверской и других престижных улицах были убыточны— для арендатора была важна имиджевая составляющая. С началом кризиса в России многие компании закрыли имиджевые магазины, а ставки аренды упали, отмечает Ольга Павлик. «И сейчас большинство ритейлеров акцентирует внимание на рентабельности каждого магазина, и платить за флагманский проект, который не покрывает даже аренду, готовы далеко не все. В итоге ритейлеры уходят с дорогих торговых коридоров»,— продолжает Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости LCMC.
Так, закрылись на Тверской Samsung, Tochka, Timberland, перечисляет Бурлов. В помещении undefined undefinedDanone на Тверской открылся «Перекресток Экспресс» (формат— «магазин у дома»). Тем не менее есть бренды, которые могут себе позволить открывать новые магазины за счет существующей программы финансирования и сильных партнеров-франчайзи. И, пользуясь случаем, размещаются местах, ранее для них недоступных, благо есть возможность договориться с собственником на более выгодных условиях, говорит Анастасия Балмочных.
