Вечный дисбаланс
По итогам третьего квартала 2009 года совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-), по данным GVA Sawyer, составило 9,8 млн. кв. метров. Обеспеченность качественными офисными площадями в расчете на 1000 жителей составила 940 кв. метров. Многие аналитики в начале кризиса прогнозировали сильное сокращение объема ввода офисных площадей в Москве. Однако летом эксперты пересмотрели свои прогнозы в сторону увеличения объемов, отметив желание девелоперов завершить начатые проекты даже при отсутствии спроса на помещения в новых бизнес-центрах. Застройщики активно стараются достроить свои объекты, так как многие из них находятся в залоге у банков и собственникам необходимо любой ценой завершить строительство, чтобы иметь возможность погашать кредиты или получать хотя бы какую-то прибыль от проекта. Однако передел на офисном рынке, поиски финансирования и переговоры девелоперов с банками о реструктуризации кредитов, приостановил стройки на некоторых объектах практически на полгода. В этом году к вводу было заявлено около 2,5 млн кв. метров качественных офисных площадей, но будет сдано не более 1,5 млн кв. метров. Некоторые консультанты считают, что построить удастся и того меньше - около миллиона «квадратов». Другие оптимисты называют цифру близкую к 2 млн. кв. метров. Так, по данным DTZ, в первом полугодии 2009 года общий объем предложения качественных офисных помещений увеличился на 820 тыс. кв. метров. По прогнозам аналитиков, до конца года будет введено еще около 600 тыс. кв. метров офисов. В начале года основной объем ввода площадей составили объекты, заявленные к сдаче в 2008 году. Возможно, в 2010 году произойдет откат к 2004 году по объему строительства и реконструкции офисных площадей. По прогнозам DTZ, в следующем году объем вновь построенных офисных помещений может оказаться в два раза ниже по сравнению с показателем 2009 года - в эксплуатацию будет введено около 750 тыс. кв. метров. В целом, учитывая сохранение дисбаланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости и сохранение на высоком уровне объема предложения, даже такой объем ввода новых площадей может привести к увеличению вакантных площадей, что повлечет за собой дальнейшее падения цен на офисы.
Рынок "пухнет" от предложения
Сентябрь ознаменовался серьезным "выбросом" площадей на рынок офисных объектов. Их число увеличивалось довольно равномерно, независимо от удаленности от Кремля: рост количества экспонируемых объектов в центре и в периферийной части столицы составил, по данным консалтинговой компании RRG, 16% и 17% соответственно. Таким образом, в сентябре к продаже предлагалось 205 объектов внутри Садового кольца и почти вдвое больше – 395 объектов – за его пределами. Всего за сентябрь, по данным мониторинга RRG, на продажу было выставлено 584 объекта общей площадью 1 млн 736 тыс. кв. метров на сумму $8 млрд 162 млн. Относительно сентября 2008 года площадь экспонируемых объектов в центре увеличилась на 59%, за Садовым - на 27%. Всего за сентябрь, по данным аналитиков компании, в аренду на рынке Москвы было выставлено 2431 предложений общей площадью 2 млн 213 тыс. кв. метров на сумму $982 млн. Предложение продолжает расти. Таким образом, по данным RRG, общая площадь предложения офисов в аренду внутри Садового кольца к августу 2009 года увеличилось на 38%, а относительно сентября 2008 года на 227%. Предложение офисных помещений вне Садового кольца к августу увеличилась на 32%, а к сентябрю 2008 года на 97%. Цифры говорят сами за себя. Такой небывалый рост предложения на рынке происходит на фоне практически отсутствия поглощения новых площадей. Стоит вспомнить и о рынке субаренды, который также мешает поглощению рынком новых площадей. Многие новые бизнес-центры простаивают полностью пустые. Реальных сделок было мало, объемы новых площадей практически не поглощались. Многие компании сейчас ведут переговоры о покупке бизнес-центров, офисных блоков, но за этот год практически не было совершено реальных инвестиционных сделок. Единичные сделки по покупке объектов, скорее всего, являются сменой прав собственности на объекты, принадлежащие компаниям, которые не смогли выполнить свои финансовые обязательства. Около 50% сделок в общем объеме заключаются по пересогласованию условий договоров аренды в соответствии с текущей рыночной ситуацией. По словам директора департамента офисной недвижимости компании S.A. Ricci Алексея Богданова, с начала кризиса некоторые компании уже дважды смогли переподписать договоры аренды в сторону понижения ставок. Также арендаторы продолжают использовать благоприятное время для переезда в более качественные помещения. Помимо этого, большая масса сделок заключаются в результате переезда компаний в более дешевые и меньшие по размеру помещения класса В с отделкой. Эксперты отмечают, что в нынешних условиях компаниям-арендаторам не интересны офисные площади в объектах на стадии строительства. Практически не заключаются предварительные договора аренды, имеют место случаи расторжения ранее заключенных предварительных договоров из-за рисков остановки строительства. Многие арендодатели готовы идти на существенные уступки (ремонт для арендатора, отсрочки арендных платежей на срок до полугода, и т.п.), чтобы удержать существующих или привлечь новых арендаторов. Также они готовы выполнять отделку офисных помещений за свой счет. "На фоне этой ситуации продолжается рост вакантных площадей в качественных офисах класса А, В и В-, который достиг уже приличной цифры – почти 30%. При сохранении тенденции по поглощению новых площадей поглощение этого объема может растянуться на два года. Ввод новых площадей будет длиться по инерции, так как на фоне роста рынка к строительству были запланированы большие объемы, которые постепенно будут выходить на рынок", - рассказывает Алексей Богданов. По мнению аналитиков, здоровый коэффициент вакантных площадей на рынке не должен превышать 8-10%. До кризиса более 60% спроса формировали западные компании. Сейчас наблюдается спрос, в основном, от российских компаний, среди которых, однако, не так много процветающих, поэтому рост спроса в 2010 ограничен, отмечают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Цены встретятся со спросом
Общей уровень снижения цен на офисы в Москве с начала кризиса составил около 50%. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko средняя ставка аренды на класс А составила по итогам сентября $650 за кв. метр, класс В+ - $350 за кв. метр. По итогам третьего квартала 2009 года средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $600-800 за кв. метр в год (без НДС и эксплуатационных расходов) в ЦАО, $500-650 за кв. метр – вне делового центра города, в классе В+ $350-500 за кв. метр в год, В- $200-350, отмечают аналитики компании GVA Sawyer. По данным компании, цены продаж по сравнению с третьим кварталом 2008 года упали на 40-50% и по итогам третьего квартала 2009 года составили $6000- 8000, (не включая НДС) – ЦАО, $4500-6500 – вне делового центра города - класс А, $3000- 4500 – класс В+, $2000-3000 – класс В-. Так на рынке появилось несколько крупных офисных помещений с низкими ценами. Например, на ул. Тимирязевской в БЦ площадью 27000 кв. метров предлагается помещения по цене $1000 за кв. метр, что стало «рекордным» явлением с точки зрения минимальной цены. Эксперты уверяют, что на рынке проявляются и "антикризисные предложения", в которых предлагаются демпинговые цены для привлечения арендаторов. Так, например, появились предложения офисных помещений класса В+ по $150–250 за кв. метр в год. Однако, как правило, договора, заключающиеся по достаточно низким ставкам – краткосрочные – до года. В целом на рынке наблюдается дисбаланс в ценах аренды на офисные помещения. "Многие уже установили низкие ставки, другие будут подтягиваться к адекватным ценам в текущей ситуации", - считает директор департамента офисной недвижимости компании S.A. Ricci Алексей Богданов. Эксперты рынка отмечают, что такого сильного дальнейшего снижения цен ожидать не стоит. По прогнозам А.Богданова, до конца года цены аренды могут упасть еще на 5-10%. По его мнению, далее ставки будут выравниваться и перекосы в ценах на офисные помещения должны сгладится, что может снизить общий уровень цен, так как до сих пор некоторые собственники предлагают аренду практически по докризисным ставкам. "Уровень цен снизился, но «встреча» с платежеспособным спросом пока не произошла. Количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным. Одновременно с продажи снимаются переоцененные объекты, в связи с чем общий уровень цен также снижается. Тем не менее, надо отметить, что коррекция цен остается несущественной и, по всей видимости, уже близко то время, когда рынок обретет новый "кризисный" уровень цен, который будет принят как продавцами, так и покупателями", - считает генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. В целом, по мнению А.Богданова, "рынок офисной недвижимости Москвы нащупал дно кончиками пальцев. Ситуация успокоилась, на рынке нет такой паники как год назад и летом началась активизация рынка офисной недвижимости".
Рынок ждет восстановление, но долгое
По прогнозу экспертов, в ближайшей перспективе ожидается сохранение текущих нисходящих трендов на рынке офисных площадей, в виду сложившейся экономической ситуации. Ожидать нового бурного роста цен, как это было до кризиса не стоит, так как спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами. В результате вывода на рынок к концу 2009 г. всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и некоторой стабилизации спроса к концу 2010-2011 г. при оптимистическом сценарии наступит период равновесия на рынке. Уровень арендных ставок может снизиться не более чем 10-15% ниже текущего уровня, отмечают ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer Елена Просветова. Заморозка строек также может продолжаться длительное время. За последний квартал реализация ряда крупных проектов была перенесена на последующие годы. Нового строительства в ближайшее время также не стоит ожидать. В тоже время, по прогнозу аналитиков, дефицита на рынке не будет, так как объем вакантных площадей при нынешнем поглощении может достигнуть 30%. При существующем предложении на продажу 1 млн 736 тыс. кв. метров и в аренду 2 млн 213 тыс. кв. метров в Москве (по данным RRG), росте вакантных площадей и, учитывая ввод запланированных объектов, объемы могут поглощаться несколько лет. Сейчас переход активов девелоперских компаний в собственность финансовых институтов в результате урегулирования задолженностей ведет к росту непрофильных активов в портфелях банков. Да и не все собственники являются профессионалами на этом рынке, могут граммотно управлять объектами и привлекать денежные потоки в условиях кризиса. "В условиях кризиса они не могут управлять финансовыми потоками и стараются привлекать профессиональные управляющие компании. Этот рынок начинает набирать обороты и в будущем будет довольно перспективным", - прогнозирует А.Богданов. По прогнозам аналитиков, на московском офисном рынке продолжится передел собственности. Девелоперы не могут привлечь финансирование, им приходится расставаться с активами, из-за невозможности платить по кредиту и проблем с долгами. Все чаще, компании переуступают права на строительство объектов, как правило, банкам и иным кредитно-финансовым структурам. Банки активно создают специализированные подразделения в надежде самостоятельно реализовывать офисные объекты, перешедшие от финансово-несостоятельных девелоперов в залоги. Такие крупные кредитные организации как Сбербанк, ВТБ, Raiffaisen уже создали собственные подобные структуры. Эта тенденция продолжится и у других крупных банков, считаю эксперты, так как финансовое положение девелоперов все не улучшается и границ завершения этих процессов пока не видно.
Сергей Велесевич,
Инрефакс от 14.10.2009 г.
