Начало нового "делового года" девелоперам и владельцам коммерческой недвижимости всегда сулило возможности продать объекты несколько дороже, нежели во время летнего отпускного затишья. В этом году чуда не произошло: кризис доминировал над активизацией спроса, и - как следствие - цены продолжили снижение. Так, по данным консалтинговой компании RRG, уровень средневзвешенных цен покупки-продажи в сентябре снизился на 4% и составил $4081 за кв.м. А учитывая снижение курса доллара, рублевая цена снизилась еще более значительно.
"Причин снижения цен, пожалуй, две, - говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. - Первая - продолжение стагнации на рынке. Уровень цен снизился, но "встреча" с платежеспособным спросом пока не произошла. Да и однозначных "сигналов" в экономике пока нет. Вторая причина - структурные изменения. Количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным. Одновременно с продажи снимаются переоцененные объекты, в связи с чем общий уровень цен также снижается. Тем не менее надо отметить, что коррекция цен остается несущественной, и, по всей видимости, уже близко то время, когда рынок обретет новый "кризисный" уровень цен, который будет принят как продавцами, так и покупателями".
Сентябрь - традиционный месяц оживления и роста деловой активности на любом рынке. Собственники помещений рассчитывали именно на это, выставляя по осени свои объекты. И таких продавцов оказалось немало: по итогам сентября количество предложений на столичном рынке коммерческой недвижимости выросло на 10%. Всего за сентябрь на продажу было выставлено 1245 объектов стоимостью $10,8 млрд.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло - лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 65,4%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,9% рынка. Доля торговых предложений составляет 9,3%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рынке - 75,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 11,6%.
Часть экспертов утверждает, что пустует каждый четвертый метр офисных площадей. И действительно, объем поглощения офисов в 2009 году может оказаться одним из самых низких за последние 10 лет. Так, по данным компании GVA Sawyer, в первом полугодии 2009 года введено 1 167 000 кв.м офисных площадей, которые просто не успели поглотиться рынком. Увеличились и сроки экспозиции объектов - бизнес-центров, введенных в конце 2008-го - первом полугодии 2009-го: они пустуют на 60-80% и более. А в 2010 году объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений может оказаться в два раза ниже по сравнению с показателем 2009 года. Так, учитывая объем реально строящихся в настоящее время офисных помещений, в 2010 году будет введено в эксплуатацию около 750 000 кв.м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2004 года.
По итогам первого полугодия, по данным GVA Sawyer, средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $550-800 за кв. м в год (включая НДС и эксплуатационные расходы). В классе B+ $350-550 за кв. м в год, а в офисах класса B - $200-350 за кв. м в год. Эксперты отмечают и появление демпинговых предложений аренды офисов класса B+ по $150-200 за кв. м в год, но как общий тренд их рассматривать все же не стоит. В целом эксперты ожидают продолжения стагнации и коррекции арендных ставок вниз, но антирекордов все же ждать не надо - по прогнозам аналитиков, коррекция не превысит 10%.
