Осень — традиционная пора оживления и роста деловой активности на любом рынке. Примерно такими соображениями руководствовались собственники коммерческой недвижимости, выставляя объекты на продажу или предлагая их в аренду, когда за окном начинался листопад. Судя по отчетам компании RRG, число экспонентов оказалось весьма внушительным. Уже в сентябре продавали 1245 объектов стоимостью 10,8 млрд долл. и сдавали 3600 помещений с годовым суммарным арендным платежом в размере 1,35 млрд долл. По отношению к последнему летнему месяцу рост составил 10% в первом случае и 34% — во втором.
Осенние цены
Следует отметить, что все последние годы рост объема предложения в начале осени сопровождался и ростом цен: новый деловой год всегда сулил возможность продать объекты несколько дороже, нежели во время летнего затишья. Теперь ситуация иная — кризис не способствует активизации спроса и, по логике, цены должны снижаться. Тем не менее некоторые эксперты заговорили об обратном. Во всяком случае, на рынке торговой недвижимости наблюдается «сдержанный оптимизм» или, точнее, его первые признаки. Использовать формулировки премьер-министра РФ, естественно, легче всего. А что на самом деле происходит в сегменте?
Возьмем для начала ставки аренды. Как известно, по сравнению с 2008 г. они снизились на 40–60%, о чем не заявлял только ленивый. Тем не менее качественные торговые площади в Москве продолжают оставаться дорогим удовольствием по сравнению с другими городами Европы, отмечают в компании Praedium. На сегодняшний момент средние ставки для различных групп арендаторов торговых центров составляют:
80–500 долл./кв. м в год — для якорных арендаторов торговых центров (продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, детские и спортивные товары и товары для дома, магазины бытовой техники и электроники);
350–4000 долл./кв. м в год — в торговой галерее;
750–5000 долл./кв. м в год — на объекты стрит-ритейла.
По данным экспертов компании RRG, в сентябре, например, заявленные арендные ставки выросли на 2% в центре Москвы и на 1% за пределами Садового кольца. В числе подорожавших, например, фигурировало помещение на Новом Арбате (57 кв. м — 3740 долл./кв. м в год), на Тверской улице (100 кв. м — 4200 долл./кв. м год) и в Столешниковом переулке (550 кв. м — 4340 долл./кв. м в год).
На периферии столицы наблюдалась примерно такая же картина. Очевидно, что «осенние» объекты оказали влияние и на весь «летний ассортимент», в результате сегмент продемонстрировал пусть незначительный, но все же положительный ценовой тренд.
Впрочем, эксперты склонны полагать, что появление на рынке «сезонных» предложений вовсе не является признаком устойчивого роста. Вполне возможно, что через некоторое время дорогие объекты существенно подешевеют. Тем не менее ситуация пусть косвенно, но свидетельствует о первых признаках оздоровления и, возможно, о некотором, пока еще слабом увеличении спроса в сегменте торговой недвижимости.
Интерес к дорогим торговым площадям со стороны арендаторов подтверждают и в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Такие площади, как правило, имеют высокий автомобильный и пешеходный трафики, хорошую видимость, имиджевую составляющую. При этом отсутствие любого из перечисленных компонентов чревато более серьезными, чем в докризисный период, потерями, в том числе и ценовыми.
Речь идет в основном о предложениях формата стрит-ритейл. В первую очередь они привлекают арендаторов, работающих в сфере общепита. В меньшей степени стрит-ритейл интересен банкам и фэшн-операторам (формат дискаунтера).
Не случайно, наверное, сегмент торговой недвижимости в последнее время называют «кризисоустойчивым». Магазины продолжают не только брать в аренду, но и покупать. Правда, вектор цен продажи несколько иной. Как свидетельствует мониторинг компании RRG, внутри Садового кольца 1 кв. м торговой недвижимости в среднем подешевел на 4% — примерно до 12 400 долл., а на периферии повысился на 1% и достиг отметки в 4580 долл.
Эксперты объясняют это тем, что в центре Москвы практически не осталось дорогих предложений. Сейчас, в отличие от неразберихи первых месяцев кризиса, собственники не выставляют на продажу перспективные для инвестирования объекты. А если и выставляют, то лишь в случае крайней необходимости. И покупают их практически сразу. Те, что экспонируются, как правило, не стоят тех денег, которые за них просят. Вот наглядный пример. «Летний» объект на Арбате стоил 25 800 долл./кв. м, а с началом осени он подешевел на 42% — до 15 000 долл./кв. м. На 22% — также до 15 000 долл./кв. м снизилась цена и на торговую площадь в Большом Головином переулке.
Между тем и за пределами Садового кольца рост цен на 1% едва ли можно отнести к объективным положительным тенденциям. Скорее всего, подорожание обусловлено тем, что с одной стороны, в сентябре был снят с продажи крупный объект на Варшавском шоссе (10 000 кв. м — 3000 долл./кв. м). С другой — на рынок вышли предложения по улице Тарусской (6000 кв. м — 5500 долл./кв. м)и улице Нижегородской (6000 кв. м — 5830 долл./кв. м).
Таким образом, рассматривая ценовые тренды в сегменте торговой недвижимости, можно уверенно констатировать, что признаки «сдержанного оптимизма» вроде бы присутствуют, но для рынка они несущественны. И важны разве что в психологическом плане.
Зимние перспективы
Перспективы на зиму едва ли смогут улучшить настроение многих участников рынка. По данным компании Knight Frank, к концу 2009 г. ожидается увеличение общего объема площадей в торговых центрах на 22% (до 7,3 млн кв. м) и одновременно сокращение спроса со стороны сетевых ритейлеров, что позволяет говорить о дальнейшем увеличении доли вакантных помещений и о сохранении тенденции к снижению ставки аренды.
В сегменте street-retail будет наблюдаться увеличение сроков экспозиции торговых объектов, поскольку вступление в силу Федерального закона о ликвидации игорных заведений вызвало существенный «профицит» площадей в торговых коридорах.
В IV квартале 2009 г. игроки рынка по-прежнему будут погашать долговые обязательства залоговой недвижимостью, в результате банковские и инвестиционные структуры продолжат создавать фонды для управления непрофильными активами.
В среднесрочной перспективе ситуация кажется не такой беспросветной. Например, падение объемов строительства может привести к дефициту качественной торговой недвижимости и, как следствие, к увеличению спроса. Кроме того, снижение затрат на аренду или покупку помещения, а также расходов на рекламу, логистику и заработную плату персонала, ставок аренды делает российский рынок розничной торговли привлекательным для выхода международных ритейлеров. Причем свое развитие иностранные операторы предпочитают начинать с Москвы или Санкт-Петербурга.
Николай Петров,
"Недвижимость и цены" от 9 ноября 2009 года
