«Замороженный объект» — термин или жаргонизм?

КДО daily: Итак, каков портрет «замороженного» объекта?

Элла Киприянова, директор департамента коммерческой недвижимости «КРЕДИТ МАКС — Недвижимость»: Понятие «замороженный объект», «заморозка» применительно к строящимся проектам означает, что деятельность по данному проекту приостановлена на неопределенный срок, строительство временно прекращено. Проекты, находящие в стадии проектирования и прохождения согласований — «бумажные проекты», также могут быть заморожены.

КДО daily: «Понятие»? Избегаете термина: «термин»?

Элла Киприянова: Слово «термин» подразумевает нормативное закрепление, а его, насколько мне известно, в данном случае нет.

КДО daily: Ну, «точечная застройка» тоже не была закреплена, но чиновники то, сами вовсю пользовались этим словосочетанием, то чуть ли не судом грозили. Даже на официальном сайте столичного стройкомплекса комиссию главного архитектора Кузьмина этим обидным словосочетанием называли. Правда, в кавычках. Ну, да ладно. Померла комиссия. Термин подразумевает четкие критерии. Они есть?

Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: Замороженный объект, на мой взгляд, это объект по которому, во-первых, прошли сроки сдачи, и, во-вторых, не ведутся работы, отсутствует подрядчик на объекте, отсутствует финансирование.

КДО daily: Всё вместе? Или достаточно одного признака?

Андрей Панфилов: Скорее, первое: как видите, здесь одно вытекает из другого.

КДО daily: Похоже, для нормативного термина этого не достаточно.

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Заморозка строительства — это обывательское понятие. Под замороженным объектом подразумевается все, что вдруг по каким-то причинам престало строиться (из-за нехватки денег, смены подрядчика, споров вокруг объекта и пр.).

Андрей Панфилов: Думаю, четкого определения понятий: «замороженный объект», «замороженное строительство» и быть не может. Предположим разрешенный и согласованный с госструктурами срок ввода объекта — три года. Но объект в течение года стоит наполовину построенный, без подрядчика, без техники и т.п. Что это заморозка, или просто тактика застройщика, который перенаправил денежные потоки в другое русло в уверенности, что времени у него достаточно?

Элла Киприянова: Основной причиной заморозки проектов, как правило, является недостаток финансирования, вызванный либо нарушением условий по банковскому кредитованию, либо нерациональным расходованием средств, выделенных на строительство. Также проект может быть заморожен, если что-то не в порядке с документами на земельный участок под строительство или, если проект не прошел согласование, не было получено разрешение на строительство.

КДО daily: По крайней мере, негатив в слове «замороженной» никто не отрицает...

Элла Киприянова: Компания может принять решение о «заморозке» того или иного проекта, для того чтобы аккумулировать средства и направить их на завершение других более приоритетных проектов. С другой стороны, от того, сколько времени объект будет находиться в стадии заморозки, будет зависеть процент его износа.

КДО daily: Вот отсюда поподробнее.

Андрей Панфилов: Объект может быть сознательно «заморожен» в связи с отсутствием финансирования или по другим причинам. В таком случае застройщик, как правило, принимает меры к его консервации, т.е. заканчивает определенные работы. Ставит кровлю, закрывает контур, если это происходит на последней стадии строительства, то старается запустить отопление на зимний сезон, пусть и по временной схеме. Словом, делает все, чтобы объект не разрушался из-за климатических условий, перепадов температур, осадков.

Ольга Косенкова: Но есть и юридически значимое понятие, предусмотренное Гражданским кодексом, — это консервация объекта. Законсервировать объект — значит публично объявить о том, что объект в ближайшее время достраиваться не будет и на какое-то время консервируется.

КДО daily: Ура! Есть критерий — есть термин: «Публичное заявление — консервация». Извините.

Ольга Косенкова: Не спешите радоваться. Продолжим. Типичная причина консервации — получение застройщиком предписания об изменении проекта, то есть объект не может строиться без внесения изменений в проектную документацию. Такое предписание может выдать Технадзор или какие-то другие органы. Но дело в том, что официальная консервация проекта ко многому обязывает застройщиков. Первый шаг официальной консервации объекта подразумевает расчеты с кредиторами.

КДО daily: В общем-то, можно не продолжать...

Ольга Косенкова: Продолжим. В первую очередь это подрядчики, с которыми застройщику придется расторгнуть договор строительного подряда. Прежде чем рассчитаться со строителями, нужно будет принять сделанный объем, оценить его и выплатить сумму, равную проделанной работе. Затем нужно разобраться с банками. Застройщик определяет порядок погашения кредита — либо путем реализации недостроенного объекта, либо из какого-то иного источника дохода. Одновременно происходит расчет с инвесторами (если в строительство вкладывали денежные средства какие-то сторонние лица). Это могут быть как юридические, так и физические лица. Возврат инвестиций юридическим лицам можно организовать и другим способом: незаконченный объект оформляется в собственность каждому из участников в соответствии с его вкладом. Но если застройщик знает точно, на какой период он консервирует объект, то возможно продление договора с инвесторами на соответствующий срок.

КДО daily: И все это время объект мокнет под дождем?

Ольга Косенкова: Только после всех вышеописанных процедур решаются вопросы по сохранности самого объекта, если девелопер не собирается его продавать. Необходимо организовать охрану и провести технические мероприятия, позволяющие сохранить потребительские свойства объекта, дабы он не разрушился за период консервации. Таким образом, консервация — это весьма непростая и трудоемкая задача. Поэтому чаще всего девелоперы прибегают к так называемой скрытой заморозке строительства, когда тот факт, что строительство на площадке не ведется, никем не оглашается и даже скрывается.

КДО daily: То есть делается то, что описал Андрей. По-моему, этот путь эффективнее и разумнее.

Андрей Панфилов: Спасибо, но не всегда. Процедура, описанная Ольгой, оформляет «объект незавершенный строительством». На который можно получить свидетельство на право собственности для дальнейшей продажи новому застройщику или для привлечения финансирования.

КДО daily: Вот... Еще один термин. А есть ли существенные различия вокруг «замороженных» объектов жилой и коммерческой недвижимости?

Элла Киприянова: Думаю, особых различий в «заморозке» проектов в зависимости от сегментов рынка не существует. В любом случае, замороженные объекты, представляют собой недострой.

Ольга Косенкова: Разница между жилыми и коммерческими объектами только в степени контроля. Над жилым строительством у нас значительно более строгий надзор, в виду того, что это напрямую влияет на социальные настроения. Но, так или иначе, власти в любом случае не приветствуют долгострой, так как стройка уродует вид любого города. Кроме того, любая стройплощадка относится к источникам повышенной опасности.

КДО daily: Итак, есть объект, срок завершения которого вышел, а на площадке, по моим субъективным наблюдениям «копаются три калеки». Если я назову его каким-нибудь из этих слов: «замороженный», «полузамороженный», «проблемный», «недострой», «долгострой», не побоюсь даже этого слова, «скрытая консервация», то застройщик обидится, но методов против меня у него нет. А вот если я употреблю внешне гораздо более приличные обороты: «объект незавершенный строительством» или «законсервированный объект», то могу и иск схлопотать?

Элла Киприянова: Это и была цель организации дискуссии? Кстати, вы упустили «незавершенку».

КДО daily: Спасибо, от «незавершенки» воздержусь. А как определяется состояние «замороженности»? Советы покупателям.

Ольга Косенкова: Вы уже описали один из способов: наблюдение. А посоветовать можно вот что. Прямо спросить застройщика о ходе строительства. Точнее, попросить показать вам разрешение на строительство. Дело в том, что в ордере указываются сроки, в которые застройщик должен уложиться. Причем сроки — поэтапные. То есть вы можете отследить выполнение всех этапов работ, а в случае их задержки, если вы — заинтересованное лицо, дольщик или соинвестор, предпринять меры. Например, обратиться в префектуру своего района и обратить внимание чиновников на то, что данный застройщик не выполняет свои обязательства. Я бы рекомендовал дольщикам занимать более активную позицию.

КДО daily: Ну, узнали чиновники о безобразиях, и что?

Ольга Косенкова: Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к недобросовестному застройщику. Во-первых, законом 214-ФЗ определены штрафные санкции в случае несоблюдения сроков строительства. А во-вторых, после оценки состояния конкретного объекта власти могут принять решение о замене застройщика.

КДО daily: И получу вместо полугодичной задержки задержку на год.

Ольга Косенкова: Или два года обещаний застройщика возобновить строительство. Конечно, имеет значение и поведение конкретного застройщика, его отношение к своим обязательствам, готовность к диалогу с дольщиками и инвесторами. Вам решать.