Справедливая цена кв. м в Москве. Наши шансы велики, как никогда

КДО daily: Так, что такое «справедливая» цена? Где-нибудь еще задаются такими глобальными вопросами?

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: «Глобально» вряд ли задаются. Потому что такое понятие есть. Вообще, существует множество различных методик определения «справедливой» цены на жилье. Например, довольно распространена теория, что «справедливая цена» может зависеть от стоимости найма в том или ином городе и составляет 100 арендных плат. Есть и другая точка зрения — привязка к доходам населения. Так, в Лондоне считается, что стоимость среднего таунхауса в среднем районе должна равняться 7-10 годовым доходам среднего лондонца.

КДО daily: И как? Блюдут?

Денис Колокольников: С этим сложнее. В реальности понятия «справедливая цена» и «рыночная цена» имеют мало общего. Первое — социальное понятие. Это, скорее, ориентир, предпосылки для достижения которого должны создавать муниципалитеты и законодатели. Второе — результат исключительно соотношения спроса и предложения. Именно поэтому, несмотря на все методики, в том же Лондоне срок окупаемости квартиры примерно 50 лет. В Монако — 70 лет. А в Москве — 20.

КДО daily: Хм... Предпосылки налицо...

Денис Колокольников: Как сказать. Москва давно уже превратилась в одну из мировых столиц, поэтому и жилье стремится к западному уровню. По крайней мере, по ценам. Рыночная цена во многом формируется исходя из объема первичного рынка. Который, как известно, сейчас здорово «просел», да и раньше объем строительства был явно недостаточным. Поэтому я сильно сомневаюсь, что стоимость квадратного метра опустится до уровня «справедливой цены», подсчитанной по любой методике.

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Все же западный опыт интересен. В среднем, в Европе и Северной Америке стоимость данного дома равна 3,5 годового дохода данной семьи. Это можно назвать справедливой формулой. Наши банки обычно закладывают на выплаты по кредиту не более 50% (чаще 40%) от ежемесячного дохода семьи. Согласно официальным данным Росстата, среднемесячная заработная плата в Москве составляет сегодня 31 тыс. руб. В таких условиях выплаты — это очень тяжелая ноша: предстоит провести всю сознательную жизнь в режиме жесткой экономии и психологического стресса. На мой взгляд, комфортный уровень выплат по ипотеке, которого мы не скоро дождемся, это не более 20% от стабильной заработной платы среднестатистической семьи.

Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор АН «Собственник»: Послушайте, чтобы определить «справедливую» цену, надо понять, для кого она должна быть справедливой. У населения своя «справедливая» цена, у властей другая, у строителей третья.

КДО daily: Ну... Власти обещают даже больше того, на что надеется население...

Илья Шкоп: Есть объективные рыночные, и есть бюрократические механизмы формирования цены. Рыночные — это спрос, формирующийся из доходов населения, доступности кредитов и объемов строительства. К условно бюрократическим я бы отнес проблемы строителей со сроками и дороговизной оформления строительной документации, а также необходимостью тянуть инженерные сети за свой счет.

КДО daily: Вот, четкие рубежи...

Илья Шкоп: А пока на один реально выданный кредит по рынку «бродит» 4-5 покупателей, которые своим активным поиском тоже прогревают рыночные ожидания. Плюс, в стране недостаточно развит фондовый рынок, и накопления от 1-2-х и более миллионов рублей устремляются на рынок недвижимости, хотя могли бы кочевать в финансовом секторе.

КДО daily: А какая справедливая цена в Москве?

Илья Шкоп: Да Москва вообще особый случай! Вот хотя бы одна проблема. В столицу идет постоянный приток покупателей в лице региональных организаций, приобретающих представительский офис или жилье под командировки сотрудников. Это бизнес-сегмент и у него нет потолка цены. По этой причине цена, особенно в центре Москвы, но, растекаясь и к окраинам, будет расти и далее, несмотря на полную оторванность от покупательской способности населения. Можно сказать, что бизнес выдавливает население из центра столицы. В регионах все намного проще. Не имея постоянного притока инвестиций, продавцы и строители там вынуждены работать в ситуации баланса спроса и предложения. Там справедливая цена жилья может колебаться от 25 тыс. до 70 тыс. рублей за 1 кв.м.

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: К тому же региональные рынки все еще более однородны. В Москве же даже к понятию средней цены на квартиры я отношусь скептически. Все считают эту «среднюю цену» как удобно. Кто-то рассчитывает среднюю среди всех квартир, от эконом-класса за МКАД, до элитных в самом центре, кто-то разделяет новостройки и дома, построенные в советское время.

Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»: Видимо мне придется произнести формулу, которая всем хорошо известна. Цена любого объекта, за которую его покупают, и есть справедливая. Это скорее тот компромисс, на который готовы идти и продавец и покупатель. Если цена, по мнению покупателей, является несправедливо завышенной, то объект просто не продается. Что касается текущей ситуации на рынке, то кризис заставил многих сократить расходы и, как следствие, «стандарты ценовой справедливости» были пересмотрены в сторону снижения, особенно на рынке жилья, где цены всегда были довольно высоки.

КДО daily: Угу, «невидимая рука рынка» Адама Смита...

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: У вас претензии к Адаму Смиту? Справедливость — понятие многофакторное и включающее в себя не поддающиеся числовому выражению аспекты, и говорить всерьез о каких-либо корректных способах расчета «справедливой цены» представляется мне неуместным. Тем более что в вопросах, не охваченных жесткими нормами закона или морали, справедливость всегда относительна. Особенно — в ситуации, когда встречаются противоположные интересы сторон. А сделка с жильем — именно такой случай: продавец всегда стремится к максимальной цене, покупатель — к минимальной.

КДО daily: К Смиту претензий нет. Кажется, именно он, не побоюсь этого слова, либерал, обосновал «принцип соседства», доказал, что общество в своих же интересах должно обеспечить нуждающимся здравоохранение, образование, жилье, все то, что не укладывается в принцип «невидимой руки». Кстати, другой либерал, Бентам выдвинул принцип прогрессивного налога: «уплата одного доллара налогов стоит богатому меньше, чем бедному». Это так, к вопросу о справедливости. Это либерализм, это планирование, и это рынок. Так что придется искать справедливую цену квадратного метра.

Олег Самойлов: Кто бы спорил? Но искать здесь и сейчас справедливую цену жилья придется не только в учебнике по истории экономической мысли, но и исходя из реалий. Какой, к примеру, смысл рассуждать о том, сколько должно было бы стоить жилье в привязке к вопросам себестоимости строительства, и призывать строительные организации к снижению цен во имя «справедливого ценообразования», если на рынке присутствует выраженный спрос и по «несправедливым» ценам?

Ирина Кирсанова: А цена квартиры в большинстве случаев рассчитывается «от конкурента», то есть сам рынок диктует уровень цен. На первичном рынке встречается и расчет — себестоимость плюс норма прибыли, но окончательная стоимость также не может значительно отличаться от цены конкурентов. Повторю, справедливая цена это цена, выгодная и продавцу и покупателю.

Олег Самойлов: Или, точнее, цена, при которой как продавец, так и покупатель готовы к совершению сделки. Иными словами, цена реальной сделки — единственный критерий справедливости.

КДО daily: Хорошо, существуют ли у общества реальные механизмы вмешательства в отношения продавца и покупателя?

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Иначе говоря, ставится ли вопрос: если обычная российская семья даже за 30 лет не может заработать на квартиру, является ли стоимость недвижимости, установленная рынком, справедливой?

Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR ООО «НДВ — Недвижимость»: В недавнем выступлении помощник Президента РФ Аркадий Дворкович заявил, что, по итогам общения с девелоперскими структурами, до 75% расходов при реализации девелоперского проекта идут на взятки чиновникам. Следовательно, убрав взятки, мы бы уже получили жилье дешевле на 75%.

КДО daily: Интересное заявление... И сама цифра, и... есть такое мнение, что если некоторые инспекторы ГИБДД перестанут брать взятки, расходы водителей только увеличатся...

Ирина Наумова: Вообще, справедливая цена — понятие, скорее, из области политики, чем реального рынка. По крайней мере, российского рынка, где такое понятие, как социальная ответственность, достаточно абстрактно как в бизнес-кругах, так и среди чиновников. Здесь еще не сложилось представление о «приличной» прибыли проекта. Например, в Германии для девелопера считается нормально получать 5-10% прибыли. Больше уже считается спекуляцией и не одобряется ни обществом в целом, ни — что важно — в самом бизнес-сообществе. У нас подобная культура в ведении бизнеса пока не сформировалась. Смог заработать больше — значит, молодец! И сегодня фактически отсутствуют условия для того, чтобы ситуация изменилась. То есть отсутствуют дешевые длинные деньги, при огромном количестве свободных территорий фактически отсутствуют недорогие участки под строительство, плохая транспортная сеть и ужасная инфраструктура не позволяют адекватно осваивать нашу огромную территорию, в расходах девелоперов огромная коррупционная составляющая.

КДО daily: Извините, как же ей формироваться, культуре, понимаешь, с учетом коррупционной составляющей?

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood: Хорошо, до рентабельности в 10% еще далеко. Но, на мой взгляд, расчет «справедливой цены» исходя из себестоимости строительства один из самых перспективных. Сделать его реальным, работающим и есть создание предпосылок установления справедливых цен, о чем говорилось в начале беседы.

КДО daily: Сколько надо девелоперу?

Константин Ковалев: Условно «справедливой» цена будет в том случае, если девелопер будет работать со средним уровнем рентабельности проекта — 20-30%, т.е. фактически не завышая цену для потенциального покупателя. При этом нужно учитывать, что примерно 40-50% полной себестоимости кв. м занимают расходы на инфраструктуру, коммуникации, согласования, землю и т.д. В том случае, если затраты частично будут сняты с девелоперов, например, за счет финансирования муниципалитетами создания инженерной и социальной инфраструктуры, сокращения административных барьеров, упрощения процедуры согласований, льготного предоставления земельных участков и т.д., цена предложения при той же норме прибыли для девелопера будет существенно ниже.

КДО daily: Какова себестоимость в Москве?

Константин Ковалев: Сейчас в Москве средняя полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса (крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов модернизированных серий высотой 9-16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т.н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т.п. с утеплителем) на 1 кв. м общей площади квартир составляет 58 287 руб. за кв. м. Это данные Ассоциации строителей России, опубликованные по итогам июня 2009 г.

КДО daily: Итак, норма прибыли. Это условно считаемо. Что еще?

Константин Ковалев: Среди других способов, которые оценивают «справедливость» цены со стороны покупателя — доля покупателей, способных приобрести квартиру в ипотеку в текущих кредитных условиях (например, квартиру площадью 40 кв. м по рублевой ставке 18% сроком на 20 лет и первоначальном взносе не менее 30%). В качестве «справедливой» доли может приниматься, например, уровень в 50% россиян, либо 100% молодых семей, либо доля россиян со средним доходом и т.д.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Но тут в дело вмешивается властный регулятор, у которого, как всегда, свое видение проблемы. Точнее, властные регуляторы, у каждого из которых свое видение. Государственная политика в области обеспечения доступным жильем малообеспеченных и нуждающихся граждан заставляет девелоперов корректировать свое видение справедливой цены.

КДО daily: Коллеги, понятно, что бедные США могут предоставлять своим нуждающимся только квартирки гостиничного типа, да и то не всем, а работающим. И уж конечно без права приватизации. А богатая Россия может почти произвольно отбирать некоторых из нуждающихся и делать им царские подарки. Половина строившегося в Москве жилья шла на «социальные нужды». Но если мы углубимся в эту тему...

Илья Шкоп: Сосредоточимся на справедливой цене на оставшееся для остальных?

Сергей Сидоров: Классическое определение справедливости, как предоставление равных возможностей при распределении ограниченного ресурса, прямо скажем, слабо связано с формированием цены на жилье. В нее закладываются все издержки на возведение 1 квадратного метра. Прежде всего учету подлежат затраты на исходные стройматериалы. Значительный процент составляет и подводка инженерных коммуникаций, а также создание инфраструктурных объектов. Все моменты, начиная от проектирования и заканчивая компенсационным озеленением, изначально включены в конечную стоимость. В инвестиционную составляющую входят налоги, проценты по кредитам, расходы «на согласование документации» или, иначе говоря, «преодоление административного барьера». Непременную часть справедливой цены составляет рентабельность строительства, минимум которой колеблется от 5 до 15%.

КДО daily: Сколько же всего?

Сергей Сидоров: По словам премьер-министра, дешевое жилье эконом-класса в регионах должно стоить не дороже 30 тыс. за метр. Поправки для Москвы он пока не назвал. По мнению руководителя департамента экономической политики и развития Москвы, «справедливость восторжествует» на уровне 75-85 тыс. руб. за «квадрат». Некоторые эксперты и сегодня утверждают, что цена кв.м в Москве не может быть в перспективе ниже 150 тыс. руб. Пренебречь точкой зрения властей не получится, поскольку они обладают серьезными механизмами воздействия на строительный процесс — приобретение права на застройку городской земли стоит недешево. А в итоге плата за аренду земельного участка под возведение жилья тоже включается в «справедливую цену»...

Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга: Нашими аналитиками разработана и успешно используется многофакторная модель, позволяющая оценивать и прогнозировать справедливую стоимость жилья на московском и региональных рынках.

КДО daily: Я знаком с презентацией. Там был график сравнения средней цены предложения и «справедливой» цены на московском рынке жилья в 2004-2009 годах. Две такие «змейки» перевитые в брачном танце. За четыре года четыре раза менялись местами, только в 2006-м цена предложения сильно оторвалась вверх, но мы помним, какой тогда был ажиотаж...

Дмитрий Халин: Вторая половина 2006 года, разница доходила до 25-30%.

КДО daily: В 2007-м змейки опять танцевали и росли вместе, причем, «справедливая» доминировала, а уже в начале 2008-го загнулась и полетела вниз. А «змейка» предложения поднималась все выше и выше до самой осени. Потом летели вниз вместе. Как бы дохлыми, забыв друг о друге.

Дмитрий Халин: Совершенно верно. В декабре 2008-го – январе 2009-го разрыв между справедливой и фактически запрашиваемой продавцами ценой квартир в Москве достигал 60-70%. В результате, в конце прошлого года рынок практически встал, а число сделок сократилось в разы по всем качественным сегментам.

КДО daily: Да, мы это заметили. О ценах предложения тоже представление имеем. А как вы рассчитывали «справедливую» цену? Очевидно ту, по которой люди готовы были брать?

Дмитрий Халин: Показатель рассчитывается путем анализа ретроспективной ценовой динамики и соответствующей ей динамики макроэкономических показателей, влияющих на формирование спроса. При анализе принимаются во внимание уровень реальных доходов населения, показатели безработицы, ставки по ипотечным кредитам, инфляция, мировые цены на энергоресурсы, фондовые индексы и многое другое.

КДО daily: Понятно, ноу-хау. А что мы имеем на сегодня?

Дмитрий Халин: На сегодня разрыв между справедливой и фактической ценой составляет порядка 35% и имеет тенденцию к сокращению. Этому способствует то, что с одной стороны, в течение последних 9 месяцев снижается цена предложения (сначала кризиса она понизилась уже на 35-38%). С другой — справедливая цена, пройдя минимум, постепенно повышается на фоне умеренно оптимистичных макроэкономических прогнозов. Для того, чтобы рынок вернулся к оборотам, близким к докризисным, указанный разрыв должен сократиться до 5-10%. Т.е. для того, чтобы рынок ожил прямо сейчас, средние валютные цены предложения должны были бы снизиться одномоментно на 25-30%, т.е. до отметки $3-3,5 тыс. за кв.м — в Москве и $1,6-1,8 тыс. — в Подмосковье.

КДО daily: Может быть, поделитесь прогнозами? А мы запомним.

Дмитрий Халин: Если исходить из сдержанно-оптимистического сценария развития макроэкономической ситуации в мире и в России, то справедливая долларовая цена на жилье уже прошла минимум. В 2009 году она стабилизируется, а в 2010-2011 гг. начнет плавно расти. Прогнозные темпы роста — около 10-15% в год. Главные факторы, позволяющие рассчитывать на данный рост — повышение цен на энергоносители, которое обеспечит приток дополнительных денег в экономику и на рынок жилья, стабилизация и последующее повышение реальных доходов населения, сокращение инфляции (а с ней и потребительских расходов), улучшение условий ипотеки и повышение ее доступности для покупателей, стабилизация уровня безработицы. Опираясь на данный сценарий, можно спрогнозировать и момент времени, в который фактическая цена предложения должна «встретится» со справедливой ценой, что будет означать достижение дна рынка. С этого момента падение цен прекратится, а рынок ожидает существенное оживление и рост числа заключаемых сделок.

КДО daily: Когда?

Дмитрий Халин: Уже. Конец этого года.

КДО daily: Самое время выглянуть в окно...

Ольга Косенкова: Если говорить про Москву и ориентироваться на официальные доходы населения, то цена квадратного метра жилья эконом-класса должна быть на уровне 30 тыс. рублей, как недавно и заявил наш премьер-министр.

КДО daily: То есть ориентироваться на официальные доходы и мнение премьер-министра? Аркадий Дворкович прогнозирует, что в этом году будет построено 43 млн. кв.м жилья, а Владимир Путин — 53 млн. «или чуть больше». Я за Путина.

Ольга Косенкова: Соответственно, в других регионах цена должна быть еще меньше. В более дорогих сегментах жилья ценообразование имеет несколько иные механизмы, поэтому их рассматривать не будем.

КДО daily: Вы верите в возможность такой цены?

Ольга Косенкова: Думаю, что опуститься ценнику до такой планки могут помешать, как минимум, три фактора. Первый — это возможность обеспечить такую минимальную себестоимость строительства, при которой продавать по 30 тысяч будет экономически целесообразно. Второй фактор — психологический. Если предположить, что застройщики будут готовы опуститься до такого уровня цен, то не факт, что сами покупатели смогут дождаться такого «ценопада». Ведь процесс снижения стоимости жилья не сиюминутный. Пока цена будет падать, мы можем достигнуть психологически комфортного уровня стоимости квадратного метра, например, в 60 тыс. рублей, который вполне устроит население и оно начнет покупать жилье. Это простимулирует новый рост цен, и в результате, «заветных» 30 тыс. руб за кв.м. мы никогда не достигнем. Это вероятнее всего.

КДО daily: Ну, не знаю, как насчет населения, но в Москве достаточно много вполне скромных граждан, которые с удовольствием вложат свои скромные накопления в такие квартиры. А населению останется хлопать глазами. Как, оставаясь в рамках рыночной экономики, защитить «справедливые цены»? Запретительными налоговыми ставками на второе жилье?

Ольга Косенкова: Ну, тогда и «закрытием столиц». Есть ведь и третий фактор — фактор миграции. Одинаковая доступность жилья в столице и регионах его резко активизирует. Или же будут предусмотрены какие-то программы приобретения и строительства жилья по льготным ценам только для москвичей. Заявления о подобных инициативах уже неоднократно звучали, но эта тема так и не получила развития.

КДО daily: Думаю, ввиду явного нарушения Конституции. То есть, 30 тыс. за квадрат — абсурд?

Ольга Косенкова: Такая цена может быть обеспечено разве что самим государством, а вот среднестатистическим девелопером — вряд ли. У государства для этого больше ресурсов, чем у рядового девелопера. Это касается себестоимости и строительных материалов, и рабочей силы. Кроме того, как мы все знаем, одной из наиболее весомых составляющих бюджета любого проекта является стоимость земли и согласования разрешительной документации, очень сильно влияющие на уровень рентабельности девелоперского проекта. В случае с государством этот вопрос будет решаться совсем иначе. Соответственно, власти могут обеспечить себе себестоимость метра на уровне 30 тысяч или даже ниже за квадратный метр, в то время как для девелопера в Москве эта цифра будет близка к 50 тысячам рублей и выше. Пока, в той ситуации, в которой сейчас оказались девелоперы, построить и продать хоть с какой-то приемлемой маржой по таким ценам не представляется никоим образом возможным.

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Справедливая цена — это цена, при которой будут удовлетворены жилищные потребности общества. С точки зрения логики это цена, за которую семья из двух работающих людей сможет купить квартиру, используя ипотечный кредит, если недостаточно средств для единовременной оплаты. Средний доход семьи по Москве сейчас составляет порядка 70 тысяч рублей. С учетом существующего уровня оценки рисков тратить на ипотеку можно не более 50% от семейного дохода, то есть 30-35 тысяч рублей. В текущих условиях ставка по ипотеке составляет в среднем 15% в год при первоначальном взносе 30%. Стандартной семье из трех человек нужна минимум двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м. Используя ипотечный калькулятор (аннуитетные платежи, срок кредита 15 лет, комиссии банка), получаем, что квартира должна стоить 3 млн. рублей, то есть квадратный метр — 50 тысяч рублей.

КДО daily: То есть на данный момент цена, которая обеспечит минимально комфортный уровень удовлетворенности своими жилищными условиями населения Москвы, составляет 50 тысяч рублей за квадратный метр.

Игорь Лебедев: Минимально комфортный уровень удовлетворенности достигается при условии, что семья меняет свои жилищные условия раз в 15 лет, иными словами, 7% московский семей или 230 тыс. семей в абсолютных числах меняют ежегодно свои жилищные условия. Даже в лучшие времена такой объем сделок в Москве не достигался. Максимальный показатель по количеству сделок в год составлял 90 тысяч, в том числе с квартирами, купленными иногородними покупателями, а также 20 тысяч сделок социального жилья.

КДО daily: Сколько нужно строить в Москве?

Игорь Лебедев: Около 7 млн. кв.м ежегодно. При этом надо принимать во внимание, что 50% сделок будет совершаться на вторичном рынке, без учета того, что нужно как-то удовлетворять уже имеющийся отложенный спрос.

КДО daily: В 2007 году в Москве было построено 4,8 млн. кв. м жилья, в 2008-м — 3,9 млн., в этом ожидается 3,1 млн. Похоже, поиск формулы «справедливой цены» не слишком актуален.