Уходящий 2009 год, по мнению экспертов, опрошенных «Интерфакс-Недвижимостью», не был отмечен яркими событиями на рынке коммерческой недвижимости. Основной итог года – формирование нового кризисного рынка. Кризис в России пока не прошел, до восстановления еще далеко. Однако стабилизация цен наступила осенью и рынок понемногу просыпается. Специалисты надеются на дальнейшее оживление рынка и возвращение инвесторов в Россию. В целом они дают осторожные прогнозы, достоверно предсказать развитие событий не берутся. Все будет зависеть от тенденций в мировой экономике, считают они.
Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников: Формирование нового рынка кризисного периода Основным итогом 2009 года считаю формирование нового рынка кризисного периода. Паника и неразбериха начала года успешно преодолены, игрокам понятны тренды, цены стабилизировались. Однако стагнация продолжается, активность рынка далека от докризисной, но на рынок вернулись инвесторы, а девелоперы заявляют о новых проектах, ритейлеры открывают новые магазины. Основные проблемы наблюдались в офисном сегменте. Там цены по сравнению с ноябрем прошлого года упали на 40% как внутри Садового кольца, так и за его пределами. Уровень арендных ставок снизился на 42% и 40% соответственно. Если сравнивать с началом кризиса, то снижение близко к 50%. Основное снижение пришлось на первое полугодие, во втором началась стабилизация. Конечно, до восстановления рынка еще далеко, уровень вакантных площадей в офисах достиг примерно 20-25%, а ставки и цены незначительно снижаются. В торговом сегменте ситуация лучше. Здесь цены по сравнению с ноябрем прошлого года упали на 23% внутри Садового Кольца и на 37% за его пределами. Уровень арендных ставок снизился на 34% и 34% соответственно. О стабилизации цен можно было говорить уже в начале лета, а спрос на отдельные категории торговых площадей был весь год. Объекты стрит-ритейла в топовых местах стали предметом повышенного внимания частных инвесторов, что привело к сделкам в данном сегменте. Если не случится экономических катаклизмов, во всех сегментах в будущем году можно ожидать стабильное развитие рынка в нынешних тенденциях. У нас взгляд на следующий год умеренно оптимистичный - прирост основных ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости составит 8-15%.
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Россия и СНГ Шарль Будэ: Банки примеряют роли девелоперов и управляющих компаний Самым важным событием 2009 года стала стабилизация арендных ставок после резкого падения, вызванного кризисом. Последние месяцы во всех сегментах мы наблюдаем отложенный с начала кризиса спрос. Банки значительно усилили свои позиции на рынке в роли кредиторов, но в большей степени они стали играть роли девелоперов и управляющих компаний. В разгар кризиса большая доля сделок приходилась на приобретение площадей в собственность. Это говорит о позитивных и долгосрочных ожиданиях арендаторов, покупателей. Падение цен стало важным фактором, повлиявшим на решение о приобретении площадей, которому мешал кризис. Сегодня ставки аренды стабилизировались, а сегменты рынка коммерческой недвижимости испытывают переизбыток площадей. Разница ставок между классами площадей снизилась, и преимущество оказалось у более качественных объектов. Вероятно, в ближайшее время мы увидим рост ставок аренды в лучших офисных зданиях. Коррекция в менее качественных сегментах продолжится, в первую очередь из-за большого объема новых объектов. Это приведет к усилению сегментации рынка по качественному признаку.
Партнер, руководитель группы по сопровождению сделок слияния и поглощения, PricewaterhouseCoopers в России Майкл Кнолл: Мы ожидаем повышенный интерес иностранных инвесторов в 2010 году В 2009 году иностранные инвесторы избегали российского рынка. С одной стороны, причиной была неопределенность вследствие кризиса, с другой стороны, более зрелые рынки предлагали лучшее соотношение показателя риска к показателю возврата на инвестиции. Помимо этого, те инвесторы, которые рассматривали Россию в 2009 году, делали акцент на собственность, которую отличали следующие характеристики: Недвижимость должна быть расположена не в Москве и Санкт-Петербурге; Полностью или частично готова к сдаче в аренду. Принимая во внимание то, что рынок недвижимости в России понемногу стабилизируется, а соотношение показателя риска к показателю возврата на инвестиции улучшается, мы ожидаем повышенный интерес иностранных инвесторов в 2010 году. Однако мы считаем, что фокус будет сделан на качественную недвижимость.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Валентин Стобецкий: Цены в Москве сильно скорректировались, ставки аренды на качественные офисы по-прежнему высокие Москва в отличие от большинства европейских и азиатских офисных рынков подверглась сильной коррекции в ценах, однако ставки аренды на качественные офисы, несмотря на 50-типроцентное снижение в течение 3-х кварталов 2009 года по-прежнему считаются высокими. В рейтинге городов Европы, составленном Knight Frank, мы сохранили в этом году позицию после традиционных лидеров – Токио, Лондона и Парижа. В 4-ом квартале 2009 года наступила определенная стабилизация, на рынке были зафиксированы средние ставки для класса А – $600 за 1 кв. метр в год, для класса В – $380 за 1 кв. метр в год. В ряде случаев сохранились докризисные цены: это наиболее качественные офисные здания в центре Москвы, собственники которых не связаны финансовыми обязательствами и могут чувствовать себя комфортно до того момента, пока рынок не начнет снова расти. В 2010 году будет расти количество инвесторов, желающих приобрести наиболее ликвидные объекты офисной недвижимости в собственность. При уровне доходности в 10-12% такие объекты становятся привлекательными с точки зрения долгосрочных инвестиций. При этом на текущий момент предложение таких зданий на продажу в Москве ограничено, так как собственники ожидают повышения цены в следующем году.
Генеральный директор Colliers International Максим Гасиев: Определяющим фактором развития рынка будут тенденции мировой экономики При сохранении положительных тенденций в экономике мы ожидаем дальнейшего увеличения спроса на рынке коммерческой недвижимости, снижения уровня вакантных площадей, стабилизации с некоторым ростом (скорее, во второй половине 2010 года) ставок аренды. В целом, достоверно сказать, как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2010 году, достаточно сложно, поскольку определяющими факторами, как показал опыт последних полутора лет, являются не тенденции отдельно взятого рынка коммерческой недвижимости, а тенденции мировой экономики. Очевидно, что российский рынок рано или поздно будет переживать период активного роста. Как скоро этой произойдет, будет зависеть от общемировых тенденций и динамики цен на энергоносители.
Вице-президент компании Giffels Management Russia Руслан Суворов: Из-за кризиса новых крупных складских проектов пока не будет Ключевым событием рынка складской недвижимости Московского региона в 2009 году стало резкое падение спроса, которое привело к снижению ставок аренды до уровня $100 – 110 за 1 кв. метр в год (без операционных и коммунальных расходов и НДС) для класса А. Таким образом появления новых крупных складских проектов можно не ждать. В то же время, вакантные площади на привлекательных условиях позволили многим арендаторам, давно планировавшим переезд, выбрать наиболее подходящий объект. На фоне спада, фактический объем сделок в 2009 году, превышающий 600 тыс. кв. метров говорит о том, что реальная потребность в качественной складской недвижимости есть. Решения таких компаний как John Deere, арендовавшей 45 тыс. кв. метров, подтверждают, что наступило благоприятное время для арендаторов, чтобы закрепить за собой площади на долгий срок. Ситуация в регионах остается сложной. Санкт Петербург продолжает отличаться значительным перенасыщением рынка. При этом активность арендаторов на этом рынке есть, но баланс спроса и предложения там будет достигнут еще не скоро. Активными можно назвать рынки Екатеринбурга, Новосибирска, Ростова-на-Дону. Там еще до кризиса были введены крупные складские проекты, в 2009 году состоялись крупные сделки по аренде. Однако в целом восстановление региональных рынков происходит заметно тяжелее, чем в Москве.
Сергей Велесевич,
Интерфакс от 16.12.2009 г.
