Уходящий год для сектора коммерческой недвижимости оказался нелегким. Медленное, но верное падение спроса, изменения на рынке управления недвижимостью и окончательная капитуляция собственника перед арендатором и покупателем - наступление шло "по всем фронтам".
Участники рынка едины во мнении: в этом году начался передел рынка недвижимости. Оценить в полной мере, к каким последствиям это приведет, в настоящий момент они пока не берутся, однако уже сегодня для всех очевидны грядущие перемены: значительные объемы недвижимых активов сосредоточены в банках и приобретены малоизвестными инвесторами.
- Большое количество бизнес-центров, заявленных к сдаче в эксплуатацию в течение 2009 года, не запущено в срок. Сдача в эксплуатацию части из них была перенесена на 2010 год, часть строительства была "заморожена" до лучших времен, - объясняет генеральный директор компании Rowgroup Марат Манасян. - Серьезные изменения претерпел рынок девелоперов и собственников. Часть собственников была вынуждена из-за недофинансирования и кредитного обременения существующих и строящихся объектов переуступать права на недвижимость с сильным дисконтом. На рынке управления недвижимостью также произошел ряд изменений, затронувших как крупных игроков, так и небольшие эксплуатирующие организации.
В свою очередь, увеличение тарифов на коммунальные платежи и удорожание обслуживания оборудования и инженерных систем вместе с требованиями владельцев о снижении стоимости услуг управляющих компаний привело к перераспределению клиентов на рынке.
Однако в будущее эксперты смотрят с оптимизмом. Несмотря на то что многие предрекали, что кризис в коммерческой недвижимости продлится не менее двух лет, по мнению большинства, самый сложный период уже позади. "Рынок стабилизировался, цены достигли "дна", начинаются сделки, а это, в свою очередь, говорит о том, что скоро начнется процесс поглощения тех площадей, которых пока в избытке, - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев. - Значителен, на мой взгляд, вклад нашей компании в развитие рынка в этом году: Capital Group завершил строительство многофункционального комплекса "Город столиц" в "Москва-Сити", преодолев все сложности, мы достраиваем многофункциональные комплексы "Легенда Цветного" и "Имперский Дом", в будущем году они будут введены в эксплуатацию".
По справедливости
Жадность все-таки наказуема. Еще год назад на рынке был избыток переоцененных площадей, однако в течение этого года такие позиции понемногу выровнялись. "Степень снижения ставок в современных бизнес-центрах не в последнюю очередь зависит от политики собственника. В рамках качественных проектов, где соотношение цена-качество изначально было объективным, цены не снижаются. Переоцененные форматы действительно теряют 30-50% стоимости, но, на мой взгляд, это коррекция до уровня "справедливой" цены", - считает Петр Исаев.
По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости компании "Антер" Игоря Глухих, в первую очередь это были объекты, которые строились в офисных центрах и предназначались для сдачи в аренду крупными площадями (в настоящее время под словом "крупные" можно смело подразумевать площади более 400-500 кв. м).
По данным компании "Антер", ставки аренды на офисы класса А сегодня упали в 2-2,5 раза, на офисы класса В - в 2,5-3 раза. Средние ставки аренды коммерческой недвижимости в Москве, по сведениям консалтинговой компании RRG, составляют в пределах Садового кольца 646 долларов за 1 кв. м в год, а вне Садового кольца - 431 доллар за 1 кв. м в год. По данным компании Rowgroup, ставки аренды офисов класса А сегодня находятся на уровне 500 долларов за 1 кв. м в год. Ставки аренды офисов класса В колеблются в диапазоне 300-450 долларов за 1 кв. м в год.
"Речь идет о базовых ставках, конечно. НДС и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает отдельно, хотя с начала этого года по текущий момент зафиксировано большое количество изменений в арендной политике собственников. Большинство владельцев перешли от схемы детализации ставки по ее составляющим - базовая ставка, эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные платежи - к объединенной валовой ставке арендной платы, включающей в себя все платежи арендатора. И сегодня собственники все чаще включают в ставку коммунальные платежи, - констатирует Марат Манасян. - Для того чтобы получить представление об изменениях ставки на рынке в целом, следует отметить следующий факт: средняя стоимость офисного помещения в бизнес-центре класса В сегодня составляет 15 000 рублей за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных платежей и без учета коммунальной составляющей арендной платы".
Приблизительно так же изменилась стоимость недвижимости, отмечает Марат Манасян. За 2009 год рынок инвестиций в коммерческую недвижимость лишился некоторых игроков, часть иностранных компаний прекратили инвестировать в России. Отечественные инвесторы не спешат вкладывать средства в недвижимость и занимают выжидательную позицию. Крупные сделки на рынке офисной недвижимости за 2009 год происходили вследствие вынужденной необходимости продавцов. Инвестиционных сделок практически не происходило. Если говорить о цифрах, то, по данным компании "Антер", продажная стоимость офисов класса А в среднем составляет 4000-4500 долларов за 1 кв. м, стоимость площадей класса В+ - 3500 долларов за 1 кв. м, класса В - 3000 за 1 кв. м.
На гребне волны
Структура спроса отчасти осталась неизменной, правда, арендаторы получили возможность переехать из отдаленных мест в центральные. "Как всегда, наиболее востребованы офисы площадью 80-150 кв. м, и если ранее это были офисы класса В, расположенные за ТТК, то сегодняшняя арендно-ценовая ситуация позволяет арендаторам замахнуться на более интересные по местоположению и классу офисы", - отмечает Игорь Глухих.
Благодаря снижению цен многие арендаторы в течение года получили возможность захватить более "центровые" места. "Возможность выбора и корректировка цен позволили многим занять более качественные площади по стоимости докризисного В-класса, - считает Петр Исаев. - С сентября мы также отмечаем рост интереса к инвестиционным сделкам - все понимают, что сегодня, когда цены близки к минимальным значениям, наступает наиболее благоприятный момент для входа. Поэтому проекты с высоким инвестиционным потенциалом - активно строящиеся, имеющие выгодное местоположение и соответствующую классу инфраструктуру - при условии объективного соотношения цена-качество сохраняют высокие темпы реализации. Например, в МФК "Город столиц" в "Москва-Сити", строительство второй очереди которого завершается, осталось менее 10% свободных офисных помещений".
Наиболее востребованными оказались офисные помещения, расположенные в зданиях класса В и С. "Максимальное падение наполняемости продемонстрировали здания класса А, доля вакантных площадей в некоторых бизнес-центрах достигла 40%. В целом за счет снижения ставок и предоставления дополнительных сервисов владельцам зданий класса В удалось несколько стабилизировать ситуацию с заполнением своих бизнес-центров, но в классе В все еще присутствует высокий уровень свободных площадей", - заявляет Марат Манасян.
Застыв в ожидании
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в следующем году, пока непонятно. Ясно, что нынешняя стагнация сохранится до конца года. "Полагаю, что в будущем году рынок окончательно стабилизируется. Цены, скорее всего, останутся на достигнутом уровне, возможно, произойдет плановая индексация в пределах 10%, но существенного роста в настоящий момент мы не прогнозируем", - говорит Петр Исаев.
Начало 2010 года задаст тренды на будущее, уверены многие. Может произойти существенное изменение курса доллара по отношению к рублю в сторону увеличения. Если это случится, то негативно скажется на стоимости коммерческой недвижимости вне зависимости от сегмента. "Ставки арендной платы в худшем случае продолжат плавное снижение, в лучшем - будут оставаться на текущем уровне. Стоимость продажи также может снизиться или остаться прежней. Мы прогнозируем падение стоимости от 0 до 20% в зависимости от класса зданий и их местоположения. Разумеется, это касается ставок арендной платы, с той лишь разницей, что ставки будут менее подвержены тенденции спада и их максимальное падение не превысит 15-17%", - полагает Марат Манасян.
Строительство новых зданий и ввод в эксплуатацию строящихся проектов останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от банковского сектора в контексте предоставления девелоперам и собственникам недвижимости конкурентоспособных инструментов финансирования проектов. Речь идет в первую очередь об эффективной ставке кредитования. В силу рыночного уменьшения денежных потоков, снижения ставок арендной платы и стоимости недвижимого имущества банки должны будут разумно подходить к формированию коммерческих условий, иначе обслуживание выданных средств может лечь на их плечи и никоим образом не улучшить ситуацию на рынке, добавляет Марат Манасян.
Безусловно, у рынка есть будущее, это понятно всем. "В начале года было заметно, что инвесторы собирают информацию о проектах для понимания рынка, сейчас же очевиден их реальный интерес к вхождению в проект - они готовы садиться за стол переговоров и обсуждать структуру и условия сделки. В последнее время растет спрос на качественные проекты, которые удачно расположены и у которых есть потенциал развития - такие, например, как офисный центр на Ленинградском проспекте, ТРК "Детский мир" и "Лето". К подобным проектам растет интерес и со стороны инвестиционных фондов, и со стороны потенциальных арендаторов", - уверен президент ОАО "Система-Галс" Андрей Нестеренко.
И хотя до восстановления рынка еще далеко, его участники уже отмечают увеличение интереса со стороны инвесторов, а это определенно хороший знак.
Анна Упорова,
В свою очередь, увеличение тарифов на коммунальные платежи и удорожание обслуживания оборудования и инженерных систем вместе с требованиями владельцев о снижении стоимости услуг управляющих компаний привело к перераспределению клиентов на рынке.
Однако в будущее эксперты смотрят с оптимизмом. Несмотря на то что многие предрекали, что кризис в коммерческой недвижимости продлится не менее двух лет, по мнению большинства, самый сложный период уже позади. "Рынок стабилизировался, цены достигли "дна", начинаются сделки, а это, в свою очередь, говорит о том, что скоро начнется процесс поглощения тех площадей, которых пока в избытке, - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев. - Значителен, на мой взгляд, вклад нашей компании в развитие рынка в этом году: Capital Group завершил строительство многофункционального комплекса "Город столиц" в "Москва-Сити", преодолев все сложности, мы достраиваем многофункциональные комплексы "Легенда Цветного" и "Имперский Дом", в будущем году они будут введены в эксплуатацию".
По справедливости
Жадность все-таки наказуема. Еще год назад на рынке был избыток переоцененных площадей, однако в течение этого года такие позиции понемногу выровнялись. "Степень снижения ставок в современных бизнес-центрах не в последнюю очередь зависит от политики собственника. В рамках качественных проектов, где соотношение цена-качество изначально было объективным, цены не снижаются. Переоцененные форматы действительно теряют 30-50% стоимости, но, на мой взгляд, это коррекция до уровня "справедливой" цены", - считает Петр Исаев.
По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости компании "Антер" Игоря Глухих, в первую очередь это были объекты, которые строились в офисных центрах и предназначались для сдачи в аренду крупными площадями (в настоящее время под словом "крупные" можно смело подразумевать площади более 400-500 кв. м).
По данным компании "Антер", ставки аренды на офисы класса А сегодня упали в 2-2,5 раза, на офисы класса В - в 2,5-3 раза. Средние ставки аренды коммерческой недвижимости в Москве, по сведениям консалтинговой компании RRG, составляют в пределах Садового кольца 646 долларов за 1 кв. м в год, а вне Садового кольца - 431 доллар за 1 кв. м в год. По данным компании Rowgroup, ставки аренды офисов класса А сегодня находятся на уровне 500 долларов за 1 кв. м в год. Ставки аренды офисов класса В колеблются в диапазоне 300-450 долларов за 1 кв. м в год.
"Речь идет о базовых ставках, конечно. НДС и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает отдельно, хотя с начала этого года по текущий момент зафиксировано большое количество изменений в арендной политике собственников. Большинство владельцев перешли от схемы детализации ставки по ее составляющим - базовая ставка, эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные платежи - к объединенной валовой ставке арендной платы, включающей в себя все платежи арендатора. И сегодня собственники все чаще включают в ставку коммунальные платежи, - констатирует Марат Манасян. - Для того чтобы получить представление об изменениях ставки на рынке в целом, следует отметить следующий факт: средняя стоимость офисного помещения в бизнес-центре класса В сегодня составляет 15 000 рублей за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных платежей и без учета коммунальной составляющей арендной платы".
Приблизительно так же изменилась стоимость недвижимости, отмечает Марат Манасян. За 2009 год рынок инвестиций в коммерческую недвижимость лишился некоторых игроков, часть иностранных компаний прекратили инвестировать в России. Отечественные инвесторы не спешат вкладывать средства в недвижимость и занимают выжидательную позицию. Крупные сделки на рынке офисной недвижимости за 2009 год происходили вследствие вынужденной необходимости продавцов. Инвестиционных сделок практически не происходило. Если говорить о цифрах, то, по данным компании "Антер", продажная стоимость офисов класса А в среднем составляет 4000-4500 долларов за 1 кв. м, стоимость площадей класса В+ - 3500 долларов за 1 кв. м, класса В - 3000 за 1 кв. м.
На гребне волны
Структура спроса отчасти осталась неизменной, правда, арендаторы получили возможность переехать из отдаленных мест в центральные. "Как всегда, наиболее востребованы офисы площадью 80-150 кв. м, и если ранее это были офисы класса В, расположенные за ТТК, то сегодняшняя арендно-ценовая ситуация позволяет арендаторам замахнуться на более интересные по местоположению и классу офисы", - отмечает Игорь Глухих.
Благодаря снижению цен многие арендаторы в течение года получили возможность захватить более "центровые" места. "Возможность выбора и корректировка цен позволили многим занять более качественные площади по стоимости докризисного В-класса, - считает Петр Исаев. - С сентября мы также отмечаем рост интереса к инвестиционным сделкам - все понимают, что сегодня, когда цены близки к минимальным значениям, наступает наиболее благоприятный момент для входа. Поэтому проекты с высоким инвестиционным потенциалом - активно строящиеся, имеющие выгодное местоположение и соответствующую классу инфраструктуру - при условии объективного соотношения цена-качество сохраняют высокие темпы реализации. Например, в МФК "Город столиц" в "Москва-Сити", строительство второй очереди которого завершается, осталось менее 10% свободных офисных помещений".
Наиболее востребованными оказались офисные помещения, расположенные в зданиях класса В и С. "Максимальное падение наполняемости продемонстрировали здания класса А, доля вакантных площадей в некоторых бизнес-центрах достигла 40%. В целом за счет снижения ставок и предоставления дополнительных сервисов владельцам зданий класса В удалось несколько стабилизировать ситуацию с заполнением своих бизнес-центров, но в классе В все еще присутствует высокий уровень свободных площадей", - заявляет Марат Манасян.
Застыв в ожидании
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в следующем году, пока непонятно. Ясно, что нынешняя стагнация сохранится до конца года. "Полагаю, что в будущем году рынок окончательно стабилизируется. Цены, скорее всего, останутся на достигнутом уровне, возможно, произойдет плановая индексация в пределах 10%, но существенного роста в настоящий момент мы не прогнозируем", - говорит Петр Исаев.
Начало 2010 года задаст тренды на будущее, уверены многие. Может произойти существенное изменение курса доллара по отношению к рублю в сторону увеличения. Если это случится, то негативно скажется на стоимости коммерческой недвижимости вне зависимости от сегмента. "Ставки арендной платы в худшем случае продолжат плавное снижение, в лучшем - будут оставаться на текущем уровне. Стоимость продажи также может снизиться или остаться прежней. Мы прогнозируем падение стоимости от 0 до 20% в зависимости от класса зданий и их местоположения. Разумеется, это касается ставок арендной платы, с той лишь разницей, что ставки будут менее подвержены тенденции спада и их максимальное падение не превысит 15-17%", - полагает Марат Манасян.
Строительство новых зданий и ввод в эксплуатацию строящихся проектов останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от банковского сектора в контексте предоставления девелоперам и собственникам недвижимости конкурентоспособных инструментов финансирования проектов. Речь идет в первую очередь об эффективной ставке кредитования. В силу рыночного уменьшения денежных потоков, снижения ставок арендной платы и стоимости недвижимого имущества банки должны будут разумно подходить к формированию коммерческих условий, иначе обслуживание выданных средств может лечь на их плечи и никоим образом не улучшить ситуацию на рынке, добавляет Марат Манасян.
Безусловно, у рынка есть будущее, это понятно всем. "В начале года было заметно, что инвесторы собирают информацию о проектах для понимания рынка, сейчас же очевиден их реальный интерес к вхождению в проект - они готовы садиться за стол переговоров и обсуждать структуру и условия сделки. В последнее время растет спрос на качественные проекты, которые удачно расположены и у которых есть потенциал развития - такие, например, как офисный центр на Ленинградском проспекте, ТРК "Детский мир" и "Лето". К подобным проектам растет интерес и со стороны инвестиционных фондов, и со стороны потенциальных арендаторов", - уверен президент ОАО "Система-Галс" Андрей Нестеренко.
И хотя до восстановления рынка еще далеко, его участники уже отмечают увеличение интереса со стороны инвесторов, а это определенно хороший знак.
Анна Упорова,
Известия от 13.12.2009 г.
