Летом и в начале осени предложение торговым помещениям резко сократилось, а спрос немного вырос – в отличие, кстати, от «родственного» офисного сегмента, где спрос пока падает. Количество объектов, предлагаемых в аренду, снизилось на 28% (до 502), общая площадь — на 31% (до 214 тыс. кв. м), сообщается в обзоре консалтинговой компании RRG. «Во II квартале количество заявок на аренду выросло на 26%», — говорит Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Все флаги в гости будут к нам
Позитивной новостью стала более активная экспансия зарубежных ритейлеров. В Москве начали работу такие международные гиганты, как Selgros и H&M, в ближайшее время планируют открыть магазины сети Wal-Mart, Gap, Peek und Cloppenburg, Debenhams, Harvey Nichols. «Нидерландская компания Agat Group развивает сетевой проект развлекательных центров Babylon. Первый «Вавилон» площадью 6 тыс. кв. м открылся в ТРЦ «Филион», — рассказывает С. Лобанов. — На месте магазина «Арбат Престиж» в «Атриуме» на Земляном Валу скоро появится японская сеть Unique. Британская сеть детских товаров Hamleys займет освободившееся помещение на Тверской, где ранее размещался Samsung Electronics. Ряд зарубежных фирм считают Россию перспективной страной для развития и в настоящее время изучают наш рынок».
Все это могло бы привести к росту цен и ставок на торговые помещения, если бы не одно «но». Центры появляются намного быстрее, чем растет спрос. В первом полугодии введено в эксплуатацию 181 тыс. кв. м, что на 43,6% больше, чем за аналогичный период 2008-го, отмечают в МИЭЛЬ. По другим данным, объем ввода торговой недвижимости за тот же период составил 470 тыс. кв. м, что в пять (!) раз больше, показателей прошлого года. В результате комплексы открываются заполненными лишь на 50-60% — ситуация для Москвы немыслимая.
Горшочек, не вари!
У цен и сегодня хватает причин для падения. Кризис привел к уходу с рынка крупных сетей («Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат Престиж», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», Carrefour, PurPur) и множества мелких точек. Освободившиеся помещения вышли на рынок, обострив борьбу за арендатора. Дополнительным негативным фактором стало июльское вступление в силу закона об ограничении деятельности игорного бизнеса, из-за чего в столице освободилось еще примерно 350 тыс. кв. м, большинство из которых теперь позиционируется собственниками как торговые.
До кризиса можно было часто услышать, что в столице наблюдается дефицит ТЦ. Сегодня, по данным правительства Москвы, обеспеченность торговыми площадями соответствует европейскому показателю. А «центры» все строят… На 2009 год, сообщает МИЭЛЬ, заявлено к сдаче почти 1,5 млн кв. м! Это половина от всего существующего предложения... Новые ТЦ все более масштабны, тогда как арендаторы ищут наиболее компактное помещение. Спрос на объекты площадью до 250 кв. м достиг 87% и растет. И все это как раз в то время, когда платежеспособность покупателей упала.
В результате за год падение ставок на торговую недвижимость составило 30-70%. Вывести среднюю цену проблематично, сетует С. Лобанов, поскольку для объективной оценки сделок недостаточно, их условия зачастую являются закрытой информацией, а срок экспозиции увеличился. Тем не менее средняя ставка названа — $571 за кв. м в год.
Сказка про РЕПО
Тем временем собственники торговой недвижимости делают все, чтобы сохранить доходы. Распространилась смешанная система оплаты, когда съемщик отдает не фиксированную ставку, а небольшую твердую сумму плюс процент с оборота (обычно около 10%). Если до кризиса по такой схеме расплачивались лишь якорные арендаторы или крупные торговые сети, то сегодня до 30% договоров заключаются на этих условиях, сообщает журнал «Личные деньги». Вообще, по мнению аналитиков, кризис оказал на рынок коммерческой недвижимости оздоравливающее воздействие. Ушли завышенные ставки, вырос разрыв цен между хорошими и неудачными объектами, принцип ценообразования стал понятнее: чем больший поток покупателей обеспечивает ТЦ, тем выше ставка.
А иногда арендаторы становятся инвесторами. Чтобы сохранить проблемный актив, не потерять клиентов и получить деньги на развитие бизнеса, владелец может продать свою недвижимость съемщику по низкой (порой почти «символической») стоимости с обязательством обратного выкупа. Это классическая сделка РЕПО: продажа имущества с одновременным заключением договора о последующем его выкупе через определенный срок. Такие сделки распространены на рынке ценных бумаг, но в кризис оказались актуальны и для рынка недвижимости. Так, летом лизинговая компания «Уралсиб» приобрела по схеме РЕПО три магазина «Арбат Престиж» на Ленинградском, Ленинском и Кутузовском проспектах, а также офисное здание площадью 5 тыс. кв. м на Воронцовской ул., ранее принадлежавшее ритейлеру.
Свои люди – сочтемся!
«Потерять недвижимость сегодня рискуют многие, — комментирует С. Лобанов. — Часто объект заложен в банке, а владелец не в состоянии погашать кредит. Естественно, смена собственника крайне опасна для бизнеса съемщика, поскольку новый хозяин может начать устанавливать свои правила. Стоит предположить, что в этой ситуации арендатор примет решение «временно» выкупить объект. В результате собственник решает проблему с банком, а «квартирант» остается на привычном месте. Плюсом для обеих сторон является и то, что подобные сделки, как правило, проходят внутри узкого круга лиц, и сохраняются доверительные отношения между продавцом и покупателем.
С другой стороны, на наш взгляд, в такой сделке нет экономического смысла. Если у арендатора имеются свободные средства, гораздо выгоднее вложить их в развитие бизнеса и получать доход в 20-25%, чем «замораживать» деньги на два-три года, вкладывая в недвижимость с условием обратного выкупа. К тому же собственники торговой недвижимости не так «закредитованы», как владельцы офисов, и массовое изъятие активов банками еще не началось. В общем, мы пока не сталкивались со случаями, когда арендатор выкупает помещение с обязательством его обратной продажи. До кризиса была распространена обратная ситуация — происходили сделки sale-lease-back. Это значит, что оператор продает принадлежащее ему помещение с условием, что он останется в нем как арендатор. Такая операция позволяет высвободить значительное количество средств для развития бизнеса и при этом сохранить за собой право пользования объектом.
