Район Крылатское располагается на месте одноименного села, где останавливался Иван Грозный, возвращаясь в Москву из Волоколамска или Можайска. Поселение возникло на северном отроге Теплостанской возвышенности (по контурам оно напоминает крыло), на правом берегу Москвы-реки, между Кунцевом и Татаровом. В черту города Крылатское вошло в 1960 году, став частью Кунцевского района. В 1972-73 гг. в Татаровской пойме был построен Гребной канал, в 1979-м, перед Олимпиадой, — крытый велотрек и трасса для шоссейных велогонок. Впоследствии началась массовая жилая застройка. Возводились дома типов П-3, П-4, П-44, II-68, КОПЭ. Одновременно появлялись магазины, поликлиники, детские сады, школы, спортивные площадки. Район позиционировался как престижный и крайне перспективный: здесь, в непосредственной близости от Кунцевского «ондатрового заповедника», выделяли квартиры деятелям «партийного и советского строительства», депутатам разных уровней и прочим непростым гражданам. На самой границе с территорией Серебряноборского лесничества развернулось сооружение домов (прозванных в народе «чазовскими») с двухуровневыми апартаментами для сотрудников обосновавшегося неподалеку Кардиологического центра. Руководитель центра академик Чазова поселился в элитном по тем временам шестиэтажном кирпичном доме всего на двадцать квартир, в каждой из которых было по три-пять комнат и два санузла. Впоследствии именно здесь облюбовал жилье Борис Ельцин.
В 1991 г. Крылатское получило статус района и вошло в состав ЗАО. Здесь всего три улицы — Крылатская, Осенняя, Крылатские холмы плюс Осенний бульвар. Ближайшая станция метро — «Крылатское». В 2008 году территорию района с северо-западной частью Москвы связал вантовый Живописный мост. Его особенность — стеклянная смотровая площадка в виде летающей тарелки с рестораном, рассчитанным на 100 мест.
Сегодня население Крылатского — 62,1 тыс. человек. Здесь функционируют 6 поликлиник, центр социального обслуживания, 17 школ (включая 6 частных). А также 25 кафе и ресторанов, 55 предприятий бытового обслуживания (ремонтные мастерские, прачечные-химчистки, бани), 230 магазинов.
Начальник отдела инвестиционного анализа ГК «Конти» Сергей Мигунов называет Крылатское одним из лучших районов Москвы: «Если говорить о рейтинге, то Крылатское занимает самые высокие строчки. Я бы даже сказал, что оно идет практически сразу за ЦАО». И для столь высокой оценки есть основания. «В районе множество спортивных сооружений и совсем нет промышленных предприятий, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — А проходящее по границе муниципального образования Рублевского шоссе повышает престижность».
Это один из самых чистых уголков Москвы: общая площадь зеленых насаждений — 2810 тыс. кв. м. Более 300 га занимают пять уникальных памятников природы, в том числе Серебряноборское лесничество и ландшафтный заповедник «Крылатские холмы». Последний находится на склонах Татаровского оврага. Кроме того, большой популярностью пользуются два родника. Один из них считается чудотворным (объявлен памятником природы в 1987 г.). В начале XIX века здесь была обретена икона Божией Матери «Рудненская». Близ родника на высоком склоне оврага стоит церковь Рождества Богородицы (вторая половина XIX столетия).
Кроме того, говорит маркетолог-аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, поскольку здесь селились преимущественно чиновники, представители творческой интеллигенции и общественные деятели, в районе сформировалась однородная социальная среда, что дополнительно привлекает потенциальных покупателей жилья.
Существенный минус Крылатского – пробки на выезде. Район связан с центром правительственной трассой — Рублевским шоссе, которое регулярно перекрывают из-за всевозможных кортежей. До открытия Краснопресненского проспекта — альтернативы Рублевке — многие автомобилисты предпочитали выбираться в центр через МКАД. «Наверное, транспортная доступность — единственная слабая сторона Крылатского. То есть изначально предполагалось, что район будет элитным, но транспортный вопрос понизил «уровень элитности», — объясняет С. Мигунов. Кроме того, по словам заместителя руководителя отдела маркетинга и рекламы «Сити — XXI век» Евгении Свириденко, Крылатское обособлено от остальной Москвы естественными барьерами: водными и лесными, а также тем, что расположено на окраине — у самой МКАД. Еще одним минусом управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет высокую плотность застройки.
По словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, в районе хорошо развита социальная, спортивная и досуговая инфраструктура (кинотеатры, торгово-развлекательные комплексы, кафе и рестораны), достаточно бизнес-центров. «Здесь много спортивных объектов, поскольку активная застройка началась в связи с Олимпиадой-80», — добавляет С. Мигунов. Среди спортивных сооружений следует назвать прежде всего комплекс «Крылатское» общей площадью 957 га. Он включает в себя Гребной канал, крытый велотрек, поля для стрельбы из лука, велотрассу и недавно построенный ледовый дворец «Крылатское», где проводятся соревнования по шести ледовым видам спорта.
Продовольственных магазинов в районе всегда было достаточно, однако к 2000-м здесь появились первые супермаркеты и торговые центры, к настоящему моменту занявшие место торговых точек шаговой доступности. «Обеспеченность района продуктовыми магазинами формата «у дома» оценивается в 31,5 кв. м на 1000 жителей, — рассказывает Татьяна Ващенко, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG. — Средний показатель по Москве — 45 кв. м на 1000 человек, то есть налицо дефицит». В Крылатском есть несколько крупных торговых центров различного масштаба: от микрорайонных до ТЦ «Европарк» (якорный арендатор — гипермаркет «Ашан»). Стоит отметить, что изначально они были ориентированы на дорогие бренды, впоследствии замененные на более демократичные марки.
Зато с качественными офисами в Крылатском полный порядок. «Дело в том, что здесь или на Рублевке живут многие руководители крупнейших фирм-арендаторов — TNK-BP, Intel, Johnson&Johnson, British American Tobacco Russia, Fortis Insurance, Microsoft и других, — отмечает руководитель отдела исследований офисной недвижимости компании CBRE Анна Мельник.
Как ни странно, первичного предложения в Крылатском нет. «Бурная строительная активность, которая началась в 80-х, к 2000-м постепенно сошла на нет. В настоящий момент стройки тут практически не ведутся», — говорит С. Мигунов. «Возводимых объектов на сегодняшний день нет, как и данных о планах какого-либо строительства в ближайшей перспективе. Дело в том, что в районе очень мало неосвоенных площадок», — объясняет О. Новикова. Как сообщает В. Луцков, в октябре квартиры в новостройках на продажу не выставлялись. «На стадии подготовки документации находится только ЖК «Рублевская ривьера», расположенный по адресу: Черепковская 3-я ул. вл. 15а. Предполагается сооружение комплекса из четырех секций (12, 17 и 27 этажей) с собственной инфраструктурой (детский сад, школа, поликлиника, ФОК с открытым бассейном, торговый центр, рестораны, гольф-клуб, заповедник)», — рассказываетэксперт.
Из наиболее крупных проектов, реализованных за прошедшие годы, можно назвать ЖК «Крылатские огни», ЖК на ул. Крылатские холмы, 37, ЖК «Долина грез», элитный ЖК «Остров».
На регулярном рынке ситуация иная. «В ранкинге районов Москвы по средней удельной цене предложения вторички в октябре Крылатское занимало 20-е место», — говорит В. Луцков. — Среди муниципальных образований ЗАО — четвертое место. Предложение района на вторичном рынке жилья составляет 6% от предложения ЗАО и менее 1% от всего объема продаваемых в городе квартир. Средняя цена квадратного метра составила в октябре 172,6 тыс. руб., снижение за месяц — 0,7%, с начала года — 20,0%». По данным эксперта, 58% выставленных на продажу квартир относятся к среднему классу, 36% — к экономсегменту, 4% и 3% – соответственно к бизнес-классу и элитке. «Жилье здесь гораздо дороже, чем, например, в соседнем районе Кунцево, где средняя стоимость предложения составляет 110-115 тыс. руб. за кв. м против 130-145 тыс. руб. в Крылатском», — говорит Е. Скоморовский.
«Здесь много квартир улучшенной планировки в монолитных домах, однако эти здания были построены в 80-х, и можно говорить об их моральном устаревании», — уверен С. Мигунов. По его данным, самые дорогие квартиры – однокомнатные: 160 тыс. руб. за кв. м. Однако, предупреждает эксперт, нужно разделять заявленную и реальную стоимость объектов — разница составляет 5-10%. Средняя заявленная цена однушки — 5 млн руб., двушки — 7-8 млн, трешки — 10-14 млн. «Средняя стоимость вторичного метра без учета элитки составляет порядка $6500, или около 188,5 тыс. руб. Это значительно выше, чем в среднем по городу, поскольку районы ЗАО уже давно являются одними из самых престижных и дорогих после ЦАО», — говорит О. Новикова. По данным Е. Свириденко, сегодня на вторичном рынке представлено около 130-150 предложений — преимущественно в современных панельных домах (более 50%): «Если рассматривать типичные варианты, то однокомнатная квартира стоит в среднем 6-7 млн руб., двухкомнатная с хорошим ремонтом и встроенной кухонной мебелью — 8-11 млн, трехкомнатная с хорошим ремонтом и встроенной кухонной мебелью — 15-17 млн».
Рынок аренды в Крылатском не примечателен ни высокими ценами, ни короткими сроками экспозиции. По данным С. Мигунова, ставки прекратили падать в начале лета и стабилизировались на уровне 21-25 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Как сообщает эксперт, за 21 тыс. руб. можно найти однушку в панельном доме, за 25 тыс. — в монолитном. За 25-30 тыс. руб. вполне реально снять двухкомнатную квартиру. Трехкомнатная обойдется в 27-32 тыс. Это если речь идет о типовом жилье. Также в районе есть очень дорогие объекты. Впрочем, такие квартиры есть практически в любой части Москвы.
