Согласно прогнозам экспертов, до конца года на рынок Москвы выйдет около 1,4млнкв.м офисных площадей. Это всего лишь на 5% меньше, чем в 2008г. Иесли все заявленные проекты будут сданы, то с учетом уже существующих объектов общий объем сегмента составит почти 10 млн кв. м. Вместе с тем каждый пятый офис в Москве собственники не могут ни продать, ни сдать в аренду. Поэтому стремление девелоперов возводить новые бизнес-центры кажется не совсем логичным. Более того, помимо частных инвесторов вплотную заняться коммерческой недвижимостью готово и ГУП «Московское имущество». Невольно возникает вопрос: с какой целью возводят новые офисные объекты? Его мы и задали ведущим экспертам рынка.
Ирина Голубенко,
исполняющий обязанности руководителя Департамента коммерческой недвижимости Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»:
—Понашим расчетам насыщение офисного рынка Москвы будет достигнуто через пять-шесть лет и его объем составит 37,7млнкв.м. Количество вакантных площадей сегодня не является критичным, чтобы останавливать строительство. Кроме того, консервация строящихся объектов зачастую менее рентабельна, чем завершение начатых работ и ввод здания в эксплуатацию (даже частями).
Кризис заставил строителей задуматься о диверсификации рисков. Неслучайно сегодня наблюдается увеличение количества проектов в формате многофункциональных комплексов. Это позволяет застройщикам, собственникам объектов и инвесторам остаться в выигрыше. Диверсификация, продажа объекта по частям, сдача в аренду мелкой нарезкой, гибкие условия договоров способны сделать проекты прибыльными. Хотя, безусловно, исходную доходность проекта, планируемую до кризиса, они врядли получат.
Темне менее офисный рынок интересен для инвестирования на фоне восстановления мировой и российской экономики.
Денис Колокольников,
генеральный директор консалтинговой компании RRG:
—Нельзя сказать, что строительство в офиcном сегменте активно продолжается. Втечение этого года к реализации новых проектов не приступали. Другое дело, что продолжают возводить объекты, которые начали строить уже давно. Вбольшинстве случаев работы находятся на том этапе, когда замораживать здание просто-напросто невыгодно. Во-первых, финансирование, скорее всего, осуществлено уже в полном объеме. Во-вторых, расходы на замораживание здания могут быть сопоставимы с расходами на завершение. В-третьих, введение объекта в эксплуатацию позволит получать хоть какой-то доход. Надо сказать, что эти объемы достаточно высоки: с начала года введено около 1 млн кв. м (сказалось активное развитие офисной недвижимости в докризисное время). Уровень вакантных площадей высок, около 25%, но удачные проекты все равно находят своего арендатора при наличии конкурентных коммерческих и прочих условий.
Ольга Ясько,
региональный директор департамента аналитики Colliers International:
—Вывод новых объектов на рынок коммерческой недвижимости — явление инерционное. Строительство офисных центров, которые пополнили предложение в текущем году, началось два — четыре года назад, когда спрос превышал предложение, и они были востребованы. Кроме того, появление новых площадей объясняется тем, что ряд проектов находится на той стадии строительства, когда их заморозка уже нерентабельна, поэтому девелоперы стремятся закончить объекты и пытаются сдать их в аренду (зачастую с большими дисконтами, предлагая различные дополнительные опции).
Константин Ковалев,
управляющий партнер компании Blackwood
—Сосени 2008г. активность на рынке офисов стремительно снижалась. Спрос существенно сократился и перераспределился, объем вакантного предложения продолжает расти, ставки снизились на 35–40%, и не исключено, что будут падать еще. Темне менее нельзя однозначно сказать, что они сегодня никому не нужны. Внастоящее время мы наблюдаем увеличение спроса на офисную недвижимость, который вызван существенным снижением цены предложения. Нарынке по-прежнему остаются компании, нуждающиеся в серьезных объемах качественных площадей. Иключевым параметром в оценке перспектив развития офисного сегмента в будущем остается именно качество объектов: площади в удачно расположенных объектах с грамотной концепцией и ценовой политикой, отвечающие изменившимся требованиям и реалиям рынка, будут востребованы. Понашим оценкам, образовавшийся запас вакантных площадей будет удовлетворять спрос еще как минимум год-полтора. Нов тоже время это совсем не значит, что новые, по-настоящему качественные объекты, которые выйдут на рынок в краткосрочной перспективе, не найдут своих арендаторов.
Наталья Чистякова,
журнал "Недвижимость и цены" от 21.12.2009 г.
