Некоторые эксперты полагают, что рынок коммерческой недвижимости достиг, наконец, долгожданного дна и для инвесторов настало время покупать. Темболеечто сделок в первых трех кварталах текущего года прошло мало, итеперьмногим фондам до конца декабря нужно освоить портфель выделенных средств. Мыпопытались выяснить, такли это и что собираются приобретать инвесторы.
Все брокеры с начала кризиса отмечали застой в инвестировании, и только сейчас процесс сдвинулся с мертвой точки. «Когда правительство предприняло реальные шаги по улучшению ситуации и объявило о росте экономики, инвесторы стали проявлять активность, — отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. — Если в первой половине года они радовались, что не успели вложить деньги в недвижимость, которая затем стала стремительно дешеветь, то сейчас, наоборот, боятся упустить дно, на котором нужно входить в проекты. Ожидается, что торговые центры начнут дорожать, поэтому инвесторы стали рассматривать варианты, намереваясь заключить сделки к концу года. Унас, например, в IV квартале намечено четыре сделки».
Руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин подтверждает, что на данный момент инвестиционные фонды располагают значительными средствами, забюджетированными в статьи приобретения на 2009 финансовый год. «Задача размещения средств прежде всего затрагивает открытые инвестиционные фонды, которым необходимо обосновать результаты своей деятельности перед вкладчиками, — говорит он, — а также частные инвестиционные фонды, которые представлены в России уже достаточно давно, имеющие опыт реализации проектов или портфель проектов в управлении. Кроме того, российские инвестиционные компании, связанные с энергодобывающими отраслями».
Правда, не все специалисты оценивают ситуацию однозначно. «Да, есть фонды, которые сейчас изучают объекты, но при этом об оживлении на рынке говорить не приходится,— считает Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer. — Проходят сделки, которые совершают инвестиционные структуры, созданные крупнейшими банками России, такими как Сбербанк-Капитал, VTB Capital, ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» Тройки Диалог».
Конечно, надо признать, что по сравнению с докризисным периодом сократились и число инвесторов, и суммы, которые они готовы вкладывать в коммерческую недвижимость России. Докризиса в стране работало около 70инвестфондов, причем почти половина из них весьма активно осуществляла различные операции. «Снаступлением кризиса большая часть инвестфондов ушла из России, и сегодня можно говорить о деятельности примерно десяти игроков. При этом снизилось не только число потенциальных покупателей, но и суммы, которые они готовы вкладывать вне собственной страны, — комментирует ситуацию Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Понекоторым данным, объем денег, выделенных на Россию, в среднем составляет примерно 100млндолл. на фонд. Однако активизировались россияне. Запоследнее время было создано несколько крупных российских фондов, и они играют сейчас более весомую роль, чем западные».
Большинство экспертов соглашаются с тем, что инвестиционный спрос на рынке существует. Запоследний год прошло около десяти более-менее крупных сделок. Одна из последних, которую считают знаковой, — продажа БЦ «Северное сияние» на улице Правды. «Эта сделка интересна тем,что осуществлена продажа залогового актива, цена и доходность сформированы в соответствии с уровнем сегодняшнего спроса, а покупатель — российский,— говорит Д.Колокольников. — Причем интерес к объекту был очень высок. Это также является показателем того, что рынок жив».
Если говорить о сегментах, то офисные или производственно-складские объекты наименее востребованы у инвесторов. Впринципе фонды моглибы привлекать бизнес-центры высокого класса со стабилизированным арендным потоком, с длительными договорами, известными компаниями-арендаторами. Как утверждает А.Волошин, инвесторы интересуются московскими и питерскими офисными центрами с доходностью не менее 15%, заполненными арендаторами на 50%, в особенности если это залоговые объекты. Однако их выставляют на продажу крайне редко.
Самые привлекательные — торговые объекты, в первую очередь московские, затем питерские и, наконец, расположенные в городах-миллионниках. «Инвесторы рассматривают предложения столичных объектов с полным набором арендаторов и высокой посещаемостью. Однако в последнее время большой интерес отмечен и к качественным объектам в регионах»,— констатирует Владимир Пантюшин, директор отдела исследований Jones Lang LaSalle.
Пословам А.Могилы, предпочтение отдают действующим торговым центрам с действующими (а не предварительными) долгосрочными арендными договорами, с прозрачной отчетностью и, главное, прогнозируемой доходностью. «Инвесторы рассматривают проекты с доходностью в 13–14%, в проекты с показателями в 15–17% заходят. Сейчас на рынке есть предложения, обещающие до 17–20% доходности,— говорит эксперт. — Суммы сделок меньше, чем в 2008г., и это вполне естественно, ведь снизилась стоимость торговой недвижимости. Если до кризиса цена доходила до 4,5–5тыс.долл./кв.м, то сейчас она составляет всего лишь 1,5–2,5тыс.долл.».
Наиболее часто запрашиваемая площадь объекта, по наблюдению К.Смирновой, от 10 до 30тыс.кв.м, а идеальный для покупателя вариант— действующий или находящийся на завершающейся фазе строительства торговый центр. Ноуправляющий директор Colliers International Максим Гасиев наблюдает и обратную тенденцию. «Если говорить о достаточно крупных (от 30000кв.м арендуемой площади) торговых центрах, то интерес к готовым функционирующим объектам есть, но уровень цен переориентировал инвесторов на строящиеся объекты, преимущественно в продвинутой стадии или недавно запущенные, в которых еще есть проблемы с заполняемостью,— рассказывает он.— Подобный интерес обусловлен не только более привлекательной ценой, но и возможностью переоценить концепцию объекта и при необходимости внести изменения». Обсуждаемые ставки капитализации по готовым объектам, приносящим доход, находятся, по словам эксперта, в диапазоне от 11 до 15%. Если говорить о проектах в стадии строительства, то обсуждение ставки капитализации зачастую не имеет смысла, так как NOI (ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год) достаточно сложно прогнозируем. Вданном случае базисом для определения цены выступает стоимость строительства.
Традиционно востребованный сегмент — стрит-ритейл, особенно котируются помещения, расположенные в так называемых топовых местах, где сильна рекламная составляющая. «Сейчас, конечно, фактор имиджа не столь востребован, но инвесторы понимают, что кризис закончится и привлекательность данных помещений для арендаторов восстановится очень быстро, — отмечает Д.Колокольников. — Привлекает инвесторов и невысокая сумма сделки. Это, как правило, небольшие помещения (преимущественно 50–500кв.м), поэтому и общая стоимость такого объекта сейчас составляет 1–5млндолл., даже на центральных столичных улицах».
Впрочем, инвесторов интересуют не только торговые объекты. Наблюдается большой спрос на здания под гостиницы со стороны международных гостиничных операторов, утверждает А.Волошин. Ещеодин востребованный сегмент — особняки, причем не обязательно исторические. «Ктомуже они относятся к так называемым невосполнимым ресурсам. Новые особняки станут историческими спустя столетие,— говорит Д.Колокольников. — Некоторые состоятельные покупатели переделывают их под жилье, создавая новый для столицы сегмент жилых особняков».
Однако инвестиционные сделки все еще носят единичный характер. Причина в том, что объектов, которые соответствуют сегодняшнему спросу, на рынке крайне мало. Особытиях последних месяцев рассказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. ВIII квартале 2009г., отметил он, на инвестиционном рынке происходили единичные сделки, по большей части обусловленные реструктуризацией долговых обязательств компаний. Вкачестве примеров можно привести переход активов сети гипермаркетов «Мосмарт» подразделению Сбербанка РФ «Сбербанк-капитал», сделку по продаже доли в активах сети «Лента» между предпринимателем О.Жеребцовым с одной стороны и «ВТБ Капитал» и TPG Capital — с другой. «Стоит отметить, что решение о продаже доли в компании было принято еще до кризиса и во второй половине 2008г. на сеть претендовали как институциональные инвесторы, так и крупнейшие международные торговые операторы Wal Mart, Carrefour, Auchan, Metro Group», — сообщает К.Ковалев.
Вконце III квартала также стало известно о намерении ГК «АСТ» продать ресторан «Прага» на Арбате. Ранее группа уже реализовала свою долю в многофункциональном комплексе «Военторг» компании «НАФТА КО».
Воктябре поступили сведения и о будущих инвестиционных сделках. X5Retail Group получила одобрение Федеральной антимонопольной службы на приобретение сети супермаркетов «Патэрсон», однако принципиальное решение будет принято позже в зависимости от результатов переговоров между компаниями. PPF Group (Чехия) заинтересовалась покупкой доли в сети магазинов бытовой техники и электроники «Техносила». Ранее группа стала владельцем 50% и одной акции компании Fasipero, обладающей активами сети «Эльдорадо». Сделка была совершена путем конвертации кредита размером 300млндолл. Поданным на конец сентября 2009г., финансовая группа привлекла дополнительно 500млндолл. рефинансирования на развитие сети. Одальнейших планах в отношении «Эльдорадо» она не заявляет, однако вполне вероятна продажа сети после ее финансового оздоровления и, как следствие, увеличение рыночной стоимости.
Чтокасается объектов торговой недвижимости, то в настоящее время на продажу выставлен пакет в 55% акций ТЦ «Ворошиловский» в Волгограде общей площадью 38тыс.кв.м (торговая площадь — 29500кв.м), которые владелец оценил в 200 млндолл. «Таким образом, в пересчете на единицу площади стоимость предложения составляет около 9500долл./кв.м, что, несомненно, является завышенной оценкой для подобного объекта в частности и для региональных рынков торговой недвижимости в целом», — считает К.Ковалев.
Максим Гасиев,
управляющий директор Colliers International
Оживление рынка и возобновление интереса со стороны инвесторов чувствуются уже сейчас. Вполне возможно, что если в этом году сделки не пройдут, то по крайней мере появится задел на будущее.
Кира Смирнова,
директор по стратегическому развитию департамента консалтинга GVA Sawyer
Доконца года в целом по рынку, скорее всего, будет завершено две-три сделки в сфере торговой недвижимости (по покупке торговых центров). Большего объема не предвидится.
Владимир Пантюшин,
директор отдела исследований Jones Lang LaSalle
ВIV квартале ожидается закрытие нескольких сделок в торговом сегменте. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в этом году мы прогнозируем на уровне 2,2млрддолл.
Александр Волошин,
руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg
Рост инвестиционной активности можно прогнозировать на II квартал 2010г.
Ирина Богатырева,
журнал "Недвижимость и цены" от 21.12.2009 г. 
