С 2010 года имущество Москвы будет сдаваться в аренду только по рыночной цене. Помощь малому бизнесу ставками в чуть более тысячи рублей за офисный квадратный метр обернулась для города развитием рынка субаренды. Причем, теоретически, масштабы этого рынка могут стать такими, что у предпринимателей отпадет нужда заниматься профильным бизнесом — достаточно снимать у города помещения по ставке 1200 рублей за квадрат, а сдавать по 4 тысячи, получая почти 300% прибыли. Хотя в договоре аренды четко прописано: субаренда запрещена.
Московские власти о масштабах глобальных нарушений предпочитают молчать. Но меры приняли. С 2010 года департамент имущества Москвы не будет проводить арендные торги с минимальной стартовой ставкой в тысячу рублей. Победители аукционов будут платить ту стоимость аренды, которую заявили в ходе торгов.
Аукционы в Москве для предприятий малого бизнеса проводились в 2009 году. Победители аукционов торговались до 30–50 тысяч рублей за квадратный метр, но целый год все равно платили тысячу. А с 2010 года их обяжут платить по ставке, заявленной на аукционе.
Ставка будет не льготной, но минимальной
При этом антикризисные меры не отменяются, пояснил Business FM заместитель мэра Москвы, курирующий комплекс имущественно-земельных отношений города, Владимир Силкин: «С точки зрения поддержки малого бизнеса меняться ничего не будет. Решение было оправдано, и оно поэтому пролонгировано на 2010 год. И в следующем году ставка для малого бизнеса будет минимальной».
Для представителей малого бизнеса, заключивших договоры до 2009 года, сохраняется минимальная ставка, которая составит 1200 рублей. В 2008 году у малого бизнеса вообще не было минимальной ставки, а средняя стоимость аренды составляла 4 тысячи рублей за квадрат.
Глава компании «БЭСТ-недвижимость» Григорий Полторак рассказал радиостанции BusinessFM, что новые договоры аренды не подразумевают льгот: «Но было предусмотрено, что для малых предприятий организуется закрытый аукцион, на который допущены только именно малые предприятия. Именно так должны будут регулироваться цены для таких участников, которые имеют право на льготы».
Договор запрещает субаренду, но недобросовестные съемщики все равно идут на это, получая огромную прибыль. Департамент имущества Москвы проводит соответствующие проверки. В ведомстве говорят, что нарушителей немного. Эксперты согласны. По мнению консультанта по недвижимости компании «Фэлтон Групп» Дмитрия Павленко, ситуация в 2010 может развиваться по двум сценариям: «Либо удастся наладить четкую схему и тогда доходы казны возрастут в несколько раз, либо появятся новые теневые схемы. При другом развитии сценария чиновникам и лицам, которые зарабатывали на теневой стороне вот этого рынка, вполне возможно, удастся наладить какие-то свои схемы, как это удавалось ранее. В этом случае, конечно, доходы департамента незначительно возрастут, но основная их часть все-таки останется в теневом секторе».
По мнению экспертов, если недобросовестных субарендаторов не будет, Москва может увеличить доходы от сдачи в аренду своих площадей на 300-400% в год. По данным столичного департамента имущества, на антикризисных мерах город потерял около 7 млрд рублей.
Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty в интервью BFM.ru отметил, что количество помещений, которыми владеет департамент имущества Москвы, является тайной за семью печатями. При этом участникам рынка было известно, что департамент сдавал помещения под коммерческие нужны по ставкам от 40% до 70% ниже рыночных: «Таким образом, если льготная аренда исчезнет, то доходы города могут возрасти в два раза», — предполагает эксперт.
Однако чиновники могут найти и серые схемы сдачи помещений в аренду. Совсем непонятно, каким образом муниципальные власти будут определять рыночную ставку. «Департамент имущества Москвы — совсем не гибкая структура, и раньше к ним шли, потому что была реальная экономия, ставки были ниже, и все соглашались работать с неудобной костной структурой. Сейчас, если они сами будут заниматься сдачей помещений по рыночной цене, они столкнутся с большими трудностями», — заключает Алексей Могила.
Директор департамента маркетинговых коммуникаций инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Игорь Заугольников сомневается, что от перестановок выиграет бюджет, поскольку реальных частников, арендующих московские помещения, очень мало: «Допустим, что льготную ставку отменили, и столичный департамент имущества действительно будет сдавать площади по рыночной цене. И кто будет платить? Если половина арендаторов — это федеральные структуры, то платит Минфин. Не будем уточнять, какой бюджет выиграет. А другая половина — это продуктовые магазины и маленькие организации бытовых услуг. И данные организации не имеют больших доходов, чтоб платить по рыночным ценам. Таким образом, простые москвичи пострадают в первую очередь», — полагает эксперт.
Заугольников рассматривает ситуацию на примере ЦАО города Москвы, где цены на аренду самые «кусачие»: «В ЦАО проживает около 600 тысяч человек, и половина из них — это обычные москвичи со средним достатком. Если закроют обычные продуктовые магазины и хозтоваров, то им придется ездить в другие округа, так как их доход не позволит покупать товары в сетях супермаркетов, которые есть в ЦАО. А увеличение дохода бюджета вообще под вопросом, так как сейчас тенденция идет к тому, что коммерческие фирмы стараются перенести свои офисы в офисные центры на окраинах Москвы. Таким образом, не выиграет никто».
Делая предположения относительно рынка аренды, эксперт говорит, что те организации, которые не приемлют правила игры столичного департамента, окажутся на улице. Потому что в столице нет достаточного количества помещений для размещения всех «особо нуждающихся».
