Торговый передел
На рынке торговой недвижимости резко изменившиеся (сократившиеся) планы ритейлеров застали врасплох значительное количество строящихся объектов, многие из которых были заморожены. При этом в течение года к реализации не было заявлено ни одного нового крупного проекта. У девелоперов образовался излишек площадей, даже несмотря на падение арендных ставок. Большинство вышедших на рынок объектов открывались с торговой галереей, заполненной на 30–50%. Такие знаковые ТЦ, как «Метрополис» и «Золотой Вавилон», были введены в эксплуатацию со значительными пробелами в площадях. «Девелоперы оказались в состоянии брошенных котят, — характеризует ситуацию директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила. — В результате собственники вынуждены были приглашать арендаторов, отступая от первоначальной концепции, и вести переговоры с любой компанией, готовой платить за аренду. Тем не менее до августа — сентября 2009 г. по торговым площадям практически не было сделок. Стабильный спрос сохранился разве что на street retail в проходных местах».
Ставки аренды на торговые площади упали также весьма ощутимо. По ряду проектов как в Москве, так и в регионах снижение достигло 65%. Крупные арендаторы решили перейти от фиксированной арендной платы к проценту с оборота, тем самым предлагая владельцам повысить эффективность своих проектов. И большинство девелоперов были вынуждены принять условия клиентов. В меньшей степени это затронуло успешные и привлекательные для ритейлеров объекты, владельцы которых шли только на незначительные уступки в пределах 10%. Например, кризисная cитуация практически не коснулась таких топовых проектов, как «Атриум», «Охотный Ряд» и «Европейский».
«Кроме базовой арендной ставки, снижались и операционные расходы (на 20%), увеличивался срок арендных каникул (иногда до трех месяцев и даже больше), некоторые ТЦ брали на себя расходы на отделочные работы в помещениях арендатора. Сократился размер гарантийного взноса (с трех до одного месяца), в некоторых случаях арендаторы ограничивались только банковской гарантией», — комментирует ситуацию Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company. В итоге арендные ставки для якорных арендаторов к концу года составили от 80 до 500 долл./кв. м в год (в регионах от 40 долл./кв. м в год), для операторов торговой галереи — 350–4000 долл. (в регионах от 120 долл.).
Основные изменения коснулись и особенностей потребления. В начале года резко сократилось приобретение дорогих автомобилей, товаров люксового сегмента. Однако испуг прошел, и к концу года ситуация с продажами по крайней мере стабилизировалась. По мнению А. Могилы, это не связано с ростом рынка или некими экономическими показателями, а является результатом работы торговых компаний по оптимизации собственных расходов, в том числе и на аренду помещений. «Год очень непростой. Однако в текущей ситуации видны и некие позитивные факторы. К таким можно отнести упорядочивание форматов ритейлеров, уход с рынка «пустышек» — некачественных проектов, на рынке остались профессионалы», — отмечает эксперт.
И все-таки специалисты рынка считают, что помышлять о росте сегмента торговой недвижимости пока рано. «В следующем году возможно дальнейшее снижение арендных ставок до 5%, после чего они стабилизируются до 2012 г. Затем в связи с сокращением предложения качественных торговых помещений можно будет ожидать постепенного роста», — прогнозирует Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle.
Первый признак оздоровления, по словам управляющего директора по коммерческой недвижимости компании Blackwood Дэвида О'Хары, — выдача российским застройщикам кредитов иностранными банками. Пока этого не произошло, можно прогнозировать все, что угодно, но кризис продолжается.
Офисная лихорадка
Самой уязвимой в кризис оказалась офисная недвижимость. Этот сегмент отреагировал максимальным падением арендных ставок и цен продажи (в среднем на 40–50%). Более выраженная и стремительная корректировка отмечалась в верхнем ценовом сегменте, в первую очередь это касается переоцененных объектов. По мнению экспертов, средняя ставка аренды для высококачественных офисов к концу года варьировалась в пределах 700–900 долл./кв. м в год (включая НДС, эксплуатацию и коммунальные платежи). На рынке купли-продажи площади в бизнес-центрах класса А сегодня оцениваются в среднем в 4–5,5 тыс. долл./кв. м.
Снижение заявляемых ставок в классе В было менее глубоким: коррекция составила 30%, достигнув по итогам года средних значений 450–650 долл./кв. м в год. Но именно здесь во время кризиса образовался самый существенный разброс по стоимости. Известны случаи предложения офисов класса В по цене около 200 долл./кв. м в год. Это следствие «завышенного» позиционирования, некоторые площади просто не дотягивали до заявленного уровня. Сегмент купли-продажи пострадал меньше, снизившись на 22% на первичном рынке и на 18% — на вторичном. Средняя цена 1 кв. м здесь составила 2,5–4 тыс. долл.
По итогам года в Москве образовался внушительный переизбыток офисных площадей. Сегодня примерно 1,2 млн кв. м остаются вакантными. По оценкам консультантов CB Richard Ellis, общий объем офисных помещений Москвы к концу года достиг 11 млн. кв. м. При этом рос как на дрожжах рынок субаренды, который, как считают в компании GVA Sawyer, теперь составляет 160 тыс. кв. м, что в разы превышает докризисный уровень.
Спрос был крайне скудным (особенно в первой половине 2009 г.), он уменьшился на 40%, а на объекты, находящиеся на стадии строительства, исчез как таковой. При этом популярная в докризисный период услуга заключения предварительных договоров также оказалась невостребованной.
Интерес арендаторов сместился в сторону небольших блоков с отделкой. «За год лишь 600 тыс. кв. м нашли своих клиентов. Таким образом, объем рынка аренды качественных офисов снизился почти в три раза, — говорит Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko. — Продление аренды или изменение условий договоров стали распространенным явлением, однако эти операции не приводят к уменьшению свободных площадей». А включение их в совокупный объем сделок по аренде является лукавством.
После падения рынка осенью 2008 г. и последующих шести месяцев 2009-го ситуация несколько стабилизировалась, даже несмотря на пессимистичные настроения и ожидания второй волны кризиса. Многие собственники решили свои финансовые проблемы, продав активы либо перекредитовавшись, и в сентябре офисный сегмент ожил. «В течение третьего квартала наблюдался рост совокупного объема сделок, который составил 420 тыс. кв. м, — приводит данные Ирина Флорова, руководитель аналитического направления компании CB Richard Ellis. — Эти результаты значительно превышают показатели первого квартала (266 тыс. кв. м), второго (328 тыс. кв. м) и даже третьего (415 тыс. кв. м) годом ранее». Вместе с тем аналитики Penny Lane Realty отмечают еще одну интересную для рынка тенденцию, которая проявилась в 2009 г. Впервые количество проданных метров превышает объемы площадей, сданных в аренду. По разным оценкам — в два и даже в три раза.
«Количество нового предложения значительно сократится, к вводу ожидается 1,2 млн. кв. м офисных помещений (для сравнения: в 2009 г. было сдано в эксплуатацию 1,9 млн. кв. м), — прогнозирует Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer. — Количество вакантных площадей снизится до 13–15%. Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее трех лет. Поэтому максимальное увеличение цены возможно в пределах 8–10%».
Денис Колокольников,
директор консалтинговой компании RRG:
— Думаю, финансовые неурядицы для торгового сегмента центра Москвы остались позади. Падать уже не будем — точно. Как и ожидалось, локомотивом выхода из кризиса стал так называемый топовый стрит-ритейл. Инвестиционный интерес к этим объектам мы начали отмечать еще в начале лета и даже весной. Инвесторов привлекает высокая ликвидность недвижимости в основных торговых коридорах столицы, а также невысокая общая стоимость, обусловленная небольшой площадью помещения.
Константин Ковалев,
управляющий партнеркомпании Blackwood:
— Если общий экономический фон не будет ухудшаться, то в 2010 г. рынок офисной недвижимости сохранит положительную динамику: спрос продолжит постепенно восстанавливаться, в том числе инвестиционный (особенно в случае сохранения достигнутых ценовых минимумов), объем поглощения продолжит расти, а доля вакантного предложения снижаться. Однако в течение 2010 г. рынок не достигнет докризисных показателей.
Максим Жуликов,
ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty:
— Рынок аренды офисной недвижимости уже прошел свое дно, а рынок продажи — еще нет.
Ольга Штода,
директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company:
— За прошедший 2009 г. практически все ведущие торговые компании Москвы пересмотрели свои планы развития. Некоторые прекратили региональную экспансию (практически все сетевые операторы), некоторые решили уйти с российского рынка вовсе (например, Carrefour).
При этом появились (или находятся на стадии входа) новые — как российские, так и международные операторы («Радуга» — формат от компании «Ашан», Kika, Kiabi, Nucleo, Koodza от decathlon, Wal Mart).
Некоторые региональные игроки, у которых не было до этого шансов занять площади в качественных торговых центрах столицы, получили такую возможность («Стар», «Уюттера»).
Алена Дымова,
журнал "Недвижимость и цены" от 11.01.2010 г.
