Игроки рынка с надеждой смотрят на офисный сегмент: начавшееся в конце прошлого года оживление обещает восстановление спроса и рост цен. Но слишком многие не разделяют этого оптимизма.
Нашли консенсус
Второе полугодие прошлого года стало для рынка позитивным. Арендные ставки перестали падать и стабилизировались. «Дно пройдено»,— уверена
Ирина Дзюба, коммерческий директор MRGroup. Потенциальные арендаторы и покупатели тоже это поняли— и начали «брать». Четвертый квартал 2009г. продемонстрировал всплеск объема сделок. По данным Jones Lang LaSalle (JLL), рост арендованных площадей составил 44%в IVквартале 2009г. по сравнению с Iкварталом (объем сделок— около 157000кв.м, а в IVквартале— около 227000кв.м).
«Год мы закончили с 40%-ным ростом объема сделок»,— делится успехами Сергей Калинин, гендиректор KRProperties.
Ряд участников рынка утверждают, что оживление продолжается. «С начала года мы наблюдаем лавинообразный спрос со стороны средних и крупных компаний,— продолжает Калинин.— Мы ведем десятки переговоров по поводу аренды площадей от 3000до 10000кв. м. Количество звонков стало в полтора раза больше».
Сработал эффект отложенного спроса. «У владельцев компаний появилось ощущение стабильности бизнеса»,— добавляет Александр Сурменев, заместитель директора отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. По его данным, около 70%от общего объема прошлогодних сделок составили так называемые новые сделки (остальная часть— перезаключенные на новых условиях договоры).
Признаком стабилизации рынка он считает и появившийся спрос на аренду площадей в состоянии shell&core: «Представители крупного бизнеса демонстрируют готовность инвестировать в отделку». Например, «Дойче банк» снял в NordStar (девелопер «ДС Девелопмент») более 7000кв.м. Но пока единичные случаи не
говорят о тенденции, хотя дают положительные знаки, считает Денис
Колокольников, гендиректор RRG. «Сделок в shell&core без компенсации со стороны собственника нет,— добавляет Калинин.— Владелец либо сам делает отделку под арендатора, либо компенсирует часть ремонта».
«Никакого оживления нет,— категоричен Александр Попов, гендиректор “Кловер Групп”.— Рыночный всплеск обусловлен консенсусом, который нашли владельцы офисов и арендаторы. Просто собственники кабинетов наконец-то привели цены в соответствие с ожиданиями клиентов».
Что предложить
«Говорить о полном восстановлении офисного рынка еще года два будет нельзя»,— считает Колокольников. «Конечно, офисный рынок пострадал больше остальных»,— солидарна Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью undefined undefinedAFI Development.
«Кловер Групп» приобрела участок в промзоне на 30000кв.м на ул. Обручева еще в 2008г., но до сих не вышла на площадку. «В данной ситуации пока не понятно, что предложить рынку,— объясняет Александр Попов.— Что нужно делать в текущих условиях, чтобы хотя бы за 7-10лет вернуть вложенные деньги. При нынешних ставках на офисы затраты не отобьются даже за 30лет».
Тем не менее хороших площадок не много и спрос на офисы есть«,— добавляет Иванова. AFI Development в конце прошлого года разморозил БЦ «Аквамарин», фаза 3на 70000кв.м на Озерковской наб. потому, что «нас часто спрашивают про этот объект», рассказывает она. В настоящее время девелопер предлагает офисы на продажу и ведет переговоры с рядом крупных компаний.
Другой БЦ— «Четыре ветра» AFI Development сдал до кризиса, арендные договоры в котором не пересматривались, т.к. все договоры долгосрочные, объясняет Иванова. В объектах В-класса, например БЦ H2O, офисном центре на Бережковской наб. «сразу после кризиса происходила ротация арендаторов, однако вакантных площадей в настоящее время в наших офисах практически нет», добавляет она. Ставка аренды в среднем 18000-20000руб. за 1кв.м.
«Спрос есть только на готовые или почти готовые комплексы»,— добавляет
Ирина Дзюба. Так, в БЦ «Трио» на текущий момент продано, по ее словам,
35%офисов, до конца квартала станет 40%. Комплекс MRGroup начала
строить в мае прошлого года, и сейчас идет отделка фасадов.
По словам Алексея Черткова, руководителя коммерческого отдела «Московского бизнес инкубатора» (технопарк Nagatino i-Land), спрос со стороны потенциальных покупателей начал расти еще с конца 2009г. и сейчас примерно в два раза превышает прошлогодний показатель. В настоящее время девелопер ведет переговоры с примерно 10новыми клиентами. Интерес к проекту Чертков объясняет не только возросшей активностью рынка и сдачей 50%первой очереди строительства (107000кв.м), но и маркетинговыми решениями. Вторая половина первой очереди построена, ведется отделка. А чтобы привлечь интерес клиентов, МБИ сделал мелкую нарезку помещений— от 300кв.м, реализовал совместные программы с банками-партнерами ( undefined undefinedИнвестторгбанк, « Глобэкс») по коммерческой ипотеке (кредит предоставляется на 5лет под 12-17% годовых в рублях) и ведет переговоры с лизинговыми компаниями на предмет предоставления недвижимости в лизинг на 10лет. Цена метра в технопарке— $3500-4000. Наибольшим спросом, по словам Черткова, пользуются офисы по 500-1000кв.м.
По наблюдениям Калинина, 70%звонящих в call-center компании KRProperties спрашивают офисы класса В по $400-500за 1кв.м в год. Еще около 20%подыскивают помещения в классе А по $600-800за 1кв.м в год.
Как прожить без спроса
В первую очередь с рынка вымываются наиболее ликвидные предложения: новые объекты А-класса в пределах Садового кольца. «Когда предложения в этом сегменте станут дефицитом, дойдет очередь и до качественных объектов с менее престижной географией, до нас»,— считает Чертков.
«В настоящее время в Москве пустует 3,5-4млн кв.м офисов всех классов,— говорит Колокольников.— Этот объем закрывает потребность в кабинетах по крайней мере на два года, это не считая новых объектов, которые продолжают вводиться в эксплуатацию». В этом году ожидается выход на рынок около 1-1,2млн кв.м (информация JLL, CBRE), новое предложение пополнит ряды комплексов, не нашедших арендаторов. В новых, сданных в 2009г. бизнес-центрах, по информации CBRE, пустует 40-50%.
По данным CBRE, в офисах класса А вакантно 25%, в В-классе— 17%. В 2010г. в самых качественных БЦ уровень невостребованных метров снизится до 20%, а в классе В возрастет до 20%, прогнозируют в CBRE. Калинин, напротив, уверен, что объем вакантных площадей уменьшится в В-классе. Ставки и цены расти не будут или будут, но очень незначительно, полагает большинство. Сурменев ожидает уменьшения дисконта по ставкам аренды. «В классе А запрашиваемые ставки в прошлом году находились на уровне $700-750за 1кв. м в год, реально офисы сдавались по $500-$600. Дисконт был в 25%между запрашиваемыми ставками аренды и ставками, по которым реально заключались сделки, сейчас он находится в районе 10-15%, а в течение 2010г. ожидаем его снижения до 5-7%».
Хорошей новостью для застройщиков могло бы стать снижение ставок по кредитам с летних 25%до 18-20% (данные JLL) или до 14-16% (данные KRProperties). «Банки перестали смотреть на девелоперов как на врагов»,— комментирует Калинин. Но и этот порог слишком высок— «очень сложно в недвижимости найти бизнес, который бы оставался доходен при ставках в 15%», сетует он. Тем не менее в этом году KRProperties сдает 70000кв.м офисов.
Столь же смела и MRGroup: застройщик заканчивает БЦ «Трио», начинает undefined undefinedМФК на «Водном стадионе» (1-я очередь— 130000кв.м), МФК на Складочной (1-я очередь— 70000кв.м), БЦ на ул. Новотихвинская (13500кв.м), БЦ «Новоданиловский» (40000кв.м). «В Москве все равно не хватает качественных офисов»,— делится Ирина Дзюба. (По данным CBRE, в Европе на 1человека приходится 1-1,2кв.м офисных помещений, в Москве— 0,5 кв.м). «При восстановлении рынка появится большой спрос на готовые площади. Строительство БЦ занимает не менее 2,5-3лет, через три года мы как раз и окажемся на растущем рынке с завершенными бизнес- центрами»,— рассуждает она.
