Нынешний, то есть последний финансовый кризис начался с проблем на ипотечном рынке жилья США. Сейчас инвесторы снова бьют тревогу: экономическому восстановлению угрожают не жилые дома, а офисные, торговые центры и многоквартирные жилые комплексы. Опасения вызывают рекордно высокие цены на облигации, обеспеченные ипотекой на коммерческую недвижимость (CMBS), в течение последнего месяца. Под угрозой оказываются тысячи преимущественно небольших банков США. Сейчас объем рынка коммерческой недвижимости США оценивается в 6,7 трлн долларов, а на низкокачественные ипотечные кредиты приходится 1,4 трлн долларов.
Уже к 2011 году сектор может столкнуться с потерями в 300 млрд долларов, по прогнозам Контрольной комиссии Конгресса США (COP). Комиссия, учрежденная для контроля над расходованием господдержки в 700 млрд долларов, оценивает «плохие» активы в коммерческой недвижимости в 1,4 трлн долларов в 2010–2014 годах.
«Мы бьем тревогу, — заявила на днях процессор Гарвардского университета Элизабет Уоррен, напоминает газета Handelsblatt. — Если мы не начнем действовать незамедлительно, мы не увидим экономического подъема. Банки говорят о возвращении проблем и урезают кредитование».
Опасения профессора из Гарварда разделяют и рейтинговые агентства. «Мы стоим в начале развития, худшее, вероятно, нам только предстоит», — говорит изданию аналитик Standard & Poor's (S&P) Таня Азарх. По ее мнению, нет никаких оснований полагать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости пройдет легче, нежели предыдущий в 1990-х годах, когда сотни финансовых институтов США были вынуждены прекратить деятельность из-за плохих долгов.
Одна из наиболее наглядных иллюстраций приближающихся проблем сектора — «зона бедствия» в Нью-Йорке, жилой комплекс Stuyvesant Town. В 2006 году Stuyvesant Town приобрели компании Tishman Speyer Properties и BlackRock Realty за рекордную сумму в 5,4 млрд долларов, включая 4,4 млрд долларов долгов. Однако в конце января 2010 года инвесторы были вынуждены отдать недвижимость кредиторам, сообщило Associated Press. «Мы... чувствуем, что борьба за собственность или дело о банкротстве не отвечает интересам жильцов [комплексов], нашего партнерства или города», — приводил слова представителя инвесторов Бада Пэррона.
Аналогичная ситуация со многими торговыми центрами, гостиницами и офисными зданиями: их владельцы в любой момент могут столкнуться с необходимостью рефинансировать кредиты. Однако заемные средства, в отличие от 2007 года, или недоступны, или предлагаются лишь на крайне невыгодных условиях, пишет Handelsblatt. Deutsche Bank оценивает потребности сектора в дополнительном финансировании до 2013 года в 1,4 млрд долларов. В 65% случаях, по мнению экспертов кредитной организации, дело может закончиться банкротством. Такие высокие риски означают, что банки автоматически повысят процентные ставки для компаний.
При этом проблемы в коммерческой недвижимости могут затронуть не только банки США. Один из последних примеров — потери Deutsche Bank на казино и отелях в американском Лас-Вегасе, которые превысили 0,5 млрд евро. Как сообщала Handelsblatt, Deutsche Bank прекратит финансирование, закроет 2 мая этого года отель Ritz-Carlton и продаст его. Помимо американских активов, тревогу экспертов вызывают возможные массовые списания потерь испанскими банками. Более того, Банк Англии недавно предупредил, что из-за проблем в коммерческой недвижимости банки могут быть вынуждены провести вторую волну списаний со своих балансов.
Российская коммерческая недвижимость также пока не внушает оптимизма. Так, по московским офисам объем вакантных площадей всех классов на начало февраля составлял 15-20% — не менее 3,5–4 млн кв. метров, по подсчетам консалтинговой компаний RRG. Перспективы строительной отрасли не вызывают доверия и у российских кредиторов: по данным Института экономики переходного периода за январь, строительная отрасль вынуждена привлекать кредиты по максимальным ставкам среди российский промпредприятий. Так, годовая ставка по рублевому кредиту для производителей стройматериалов составляет 17,9%, тогда как средняя минимальная ставка по кредитам опустилась в январе до 16,8%.
Bfm.ru от 16.02.2010 г.
