В начале 2009 года многие несознательные владельцы офисной недвижимости все еще наотрез отказывались признать наступление новых времен и обсуждать возможность снижения арендных ставок. А кое-кто, невзирая на разрастающийся кризис, и подавно пытался осуществить ежегодную индексацию, сообщая клиентам о повышении цен. Дело, как известно, кончилось массовым бегством арендаторов и повсеместным падением цен на конторские квадратные метры. Аппетиты пришлось умерить как владельцам современных офисных башен, так и управляющим унылых объектов, перепрофилированных из бывших НИИ. Первые упирались чуть дольше, однако сил плыть против течения не хватило и им. «Невидимая рука рынка» победила. Но попутно возникли вопросы. В частности, о соотношении себестоимости офисной недвижимости и розничных цен.
Офисы на выданьеГендиректор Russian Research Group Денис Колокольников говорит, что цена аренды офисных квадратных метров с начала кризиса упала в пределах Садового кольца на 56%, а в периферийной части столицы — на 49%. Похожими оценками делятся и другие девелоперы.
«С начала кризиса ставки аренды снизились в среднем на 50%», — подтверждает глава УК Placon Property Management Алексей Коноплев. Директор по связям с общественностью компании AFI Development Наталия Иванова говорит, что корректировка ставок аренды в офисных помещениях компании класса В составила в среднем от 15 до 20%. А председатель совета директоров ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев признается: снижение ставок в бизнесцентрах, управляемых его компанией, в зависимости от объекта составило 20–30%. И лишь директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев утверждает, что в объектах его компании — как построенных до кризиса, так и введенных в эксплуатацию за последний год — стоимость аренды принципиально не изменилась: снижение составило максимум полтора процента. «Capital Group всегда придерживалась взвешенной политики в отношении ценообразования, — заявил «Бизнес-журналу» Исаев. — Мы никогда не стремились получать сверхприбыль и исполняли условия подписанного контракта даже на стремительно растущем рынке. Это сыграло свою роль: аренда в наших комплексах была и остается «в рынке».
И все же тренд налицо. По данным аналитиков, офисные центры класса А сдаются сегодня в Москве по $500–600 за кв. м в год, класс В можно снять за $300–350, а в классе С офисы уходят за $100–150. По сути, ставки откатились к уровню начала 2000-х. Но и это, похоже, еще не предел. Директор по развитию Bluestone Group Денис Трущенко напоминает: «Уровень вакантных площадей в классе А составляет примерно 35%, а в классе В+ (В) — около 22%». Напомним, до кризиса в классе А свободно было 1–2% помещений, в классе В — более 10%. Избыток же предложения, как известно, приводит к коррекции цен. Тем более что на столичном рынке обнаруживаются офисные здания, заполненные лишь на 20-30%. Правда, чаще всего такие объекты либо встречаются в сегменте офисной недвижимости невысокого класса, либо речь идет о недавно введенных в строй объектах. Как бы то ни было, рынком продолжает править арендатор. Пусть и довольно несмело — с непривычки.
По некоторым оценкам, в Москве сегодня пустует около 2 млн кв. м офисов. И цифра эта продолжает уверенно расти. Если до начала депрессии арендаторы обивали пороги кабинетов владельцев офисной недвижимости, то теперь уже сами собственники или нанятые ими брокеры пытаются заманить арендаторов в свои объекты, предлагая скидки и «особые условия». К сговорчивости девелоперов подталкивает и тот факт, что в столице продолжают появляться новые объекты офисной недвижимости. «Уже во время кризиса на рынке появилось множество новых объектов в среднем и низком ценовом сегменте, что привело к росту конкуренции и вынудило многих лендлордов снижать ставки, — подчеркивает главный ведущий специалист Института прикладных экономических исследований АНХ при Правительстве РФ Денис Габа. — Нынешний кризис станет переломным моментом в развитии всего рынка коммерческой недвижимости. Рынка в том виде, в котором он существовал раньше, уже не будет никогда. Это касается как ставок аренды, так и цен продажи. А те арендодатели, которые все еще питают иллюзии и надеются на скорый рост, на мой взгляд, серьезно заблуждаются».
Торг уместенТорговаться с собственниками арендаторам не просто можно, а должно, уверен Денис Габа. Другой разговор, что ставки аренды сегодня существенно разнятся в зависимости от качества и уровня бизнес-центра.
«Объекты с удачным местоположением и профессиональной управляющей компанией по-прежнему востребованы на рынке, — соглашается управляющий директор компании Praedium Михаил Гец. — А вот владельцы менее удачных зданий сталкиваются с проблемами при поиски арендаторов и вынуждены снижать ставки аренды. Их разброс на рынке офисной аренды сейчас велик. Ставки могут составлять как 96 долларов за кв. м в год в неудачно расположенных объектах низкого качества, так и 1 200 долларов — в престижных офисах класса А». А если так, то многие владельцы офисных центров в своей рекламе откровенно лукавят, декларируя высокие ставки аренды в стремлении позиционировать свой объект как «оправданно дорогой». Ведь в процессе переговоров чаще всего выясняется, что девелопер вполне готов уступить немалую сумму или предоставить особые условия аренды.
— Сегодня девелоперы готовы в процессе переговоров предоставлять дисконт в среднем на уровне 25–30% от заявленной ставки, — отмечает Елена Просветова, эксперт-аналитик компании GVA Sawyer.
Сами девелоперы, разумеется, открыто не признаются в том, что могут существенно снизить цены относительно ставок, указанных в прайс-листах.
«Когда дело доходит до переговоров с потенциальным арендатором, все зависит от солидности, известности и надежности компании, — осторожно отвечает на вопросы «Бизнес-журнала» вице-президент BlackStone Keeping Company Сергей Акулич. — В большинстве же случаев заявленная ставка аренды соответствует реальной с небольшой надбавкой в 30–50 долларов, которые собственник готов скинуть». Наталия Иванова из AFI Development утверждает, что ее компания обычно не делает скидок от заявленной цены, поскольку принятая политика — объявлять условия сразу, без заложенных в них скидок («Так нам удобнее и быстрее работать с арендаторами»). По данным Андрея Ковалева («ЭКООФИС»), реальная ставка может отличаться от декларируемой в рекламе на 5% и лишь в отдельных случаях — на 10%. Такие же данные приводит и Алексей Коноплев из Placon.
Итак, скидка в 10%, скорее всего, гарантирована более или менее приличному арендатору. Но предел ли это? Нет, уверяют эксперты.
— Если арендодатель понимает, что клиент будет платить стабильно по оговоренным ставкам, он может пойти навстречу арендатору, — считает Денис Колокольников (RRG). — При этом уровень скидки составляет в среднем 10–15%. Но еще в начале года разница между фактической и заявленной ставкой могла достигать 50%.
Впрочем, аналитикам известно и о куда более существенных скидках. Так, в середине года Placon сдала офисные площади компаниям Rambler Media и «Связной» в бизнес-центре «Омега Плаза» с дисконтом в 40% от заявленной цены. А Денис Трущенко из Bluestone Group с нескрываемой гордостью рассказывает, что его компании в интересах своего клиента — ECAR (AIRBUS Engineering Center) — удалось добиться снижения ставки аренды на 40% от первоначально заявленной в бизнес-центре компании Mirland на 2-й Хуторской улице. И таких случаев на рынке немало.
«У нас уж так повелось, что без торга не заключается ни одна сделка, — иронизирует директор департамента управления компании KR Properties Леонид Капров. — Ведь если сразу же заявить низкую цену, арендаторы все равно будут торговаться, а значит, придется уступить еще». Впрочем, есть еще одна причина, заставляющая девелоперов завышать цены в рекламе. Ведь в противном случае уже имеющиеся клиенты немедленно потребуют снизить ставки и для себя.
Все это следует иметь в виду организациям, решившим в начале нового года сменить «прописку». Проще говоря, если управляющая компания утверждает, что сдает свободные помещения по 15 тысяч рублей за метр в год, можно с высокой долей вероятности утверждать: по итогам переговоров метраж будет снят по 12, а то и по 10 тысяч.
Вам бонус!Что делать, если девелопер сопротивляется и наотрез отказывается подписывать договор по низким ценам? Участники рынка уверяют, что это еще не повод для прекращения переговоров. Многие собственники морально готовы к уступкам, однако саму по себе ставку снижать не хотят, опасаясь лавинообразного падения цен в своем объекте. Зато они готовы обсуждать с каждым арендатором «особые условия».
«Наиболее распространенной бонусной услугой для вновь заключаемых договоров или в ходе оптимизации условий уже достигнутых прежде соглашений становится выполнение отделки за счет собственника», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. А это около 100 долларов экономии с каждого квадратного метра. До кризиса многие помещения сдавались без отделки, так что каждый арендатор самостоятельно решал эту задачу, исходя из собственных возможностей и представлений о качестве офисной жизни. Но теперь, как утверждает Леонид Капров (KR Properties), помещения без отделки сдать практически невозможно. К тому же существенная доля предложения на рынке по-прежнему приходится на субаренду (по оценкам Praedium, от 7 до 10%). А такие помещения обычно уже готовы к приему новых обитателей.
Другой бонус, на который вполне может рассчитывать арендатор, — включение эксплуатационных расходов, коммунальных платежей и НДС в «каталожную» ставку аренды. А это еще почти 100 долларов экономии с квадратного метра в год. Кроме того, многие собственники готовы предоставлять бесплатные машино-места или попросту большее количество площадок для автотранспорта арендатора за те же деньги.
Так, менеджмент Blackwood обещает клиентам в своих объектах сниженные тарифы на почасовую аренду конференц-залов и разрешает сдавать площади в субаренду с предоставлением юридического адреса для субарендатора. Другие «жесты доброй воли» касаются льготных условий использования рекламных возможностей бизнес-центров (установка арендаторами стоек в холлах, проведение промоакций, размещение рекламных конструкций на зданиях). Все эти услуги по кумулятивному эффекту в ряде случаев могут даже перевешивать незначительную скидку. Да и владельцы офисной недвижимости в таком случае не остаются внакладе. Формально сохраняя ставки на прежнем уровне, лендлорды не допускают лишних волнений в стане арендаторов. Ведь сегодня компании куда активнее, чем прежде, обмениваются информацией о дисконтах, которые предоставляют им владельцы квадратных метров.
— Ну представьте, — объясняет Леонид Капров, — что произойдет, если предоставить дисконт кому-то из арендаторов! Ведь сотрудники этой компании тут же в курилке поведают о нежданной радости своим коллегам из другой фирмы. Какой переполох начнется! А когда речь идет об «особых условиях», которые у всех арендаторов разные, разобраться в том, кто и сколько платит, и сравнить ставки с учетом всех бонусов могут только владельцы бизнеса. А они излишней словоохотливостью не страдают.
Условно бесплатноВ середине 2009 года по всей Москве появились рекламные растяжки, информировавшие: отныне офис можно снять по цене эксплуатационных расходов или чуть-чуть дороже. Кое-где подобная реклама попадается до сих пор. Ловушка для доверчивого арендатора — или уникальный шанс получить в свое распоряжение площади на действительно кризисных условиях?
По оценкам консультантов, первой в столице подобную практику применила компания «Комплексные инвестиции», управляющая более чем 1 млн кв. м офисной недвижимости среднего и нижнего сегмента. Именно этого игрока соседи по рынку чаще всего обвиняют в демпинге, хотя по тому же пути последовали и некоторые другие. Связаться с представителями «Комплексных инвестиций», несмотря на всю настойчивость «Бизнес-журнала», не удалось. Что же касается участников рынка, то они дают простое объяснение: в разгар кризиса компания, управляющая объектами невысокого качества, столкнулась с резким нарастанием объемов вакантных площадей, что и заставило ее перейти к радикальным мерам.
Большинство экспертов рекомендует арендаторам с осторожностью относиться к подобным предложениям, поскольку совсем уж бесплатного сыра на рынке столичной недвижимости все-таки быть не может. Однако в некоторых случаях такие варианты могут оказаться весьма привлекательными.
Директор по эксплуатации УК «Маторин» Андрей Жолин говорит, что такие предложения относятся по большей части к объектам, находящимся в удаленных районах города: владельцы не пользующихся спросом помещений, столкнувшись с нарастающими расходами на поддержание пустующих площадей, вынуждены были начать сдавать квадратные метры «за коммуналку».
«Такой шаг может быть вполне оправданным, поскольку позволяет девелоперу переждать тяжелые времена и при этом заполнить здание», — поясняет Андрей Жолин. Между тем Сергей Акулич из Blackstone Keeping Company отмечает, что подобные предложения появились на рынке в некоторых зданиях класса В. Причина та же: собственники стремятся минимизировать убытки.
— Даже если в здании нет арендаторов, но оно уже подключено ко всем коммунальным городским сетям, платить за эти услуги — электричество, воду, тепло, канализацию — собственники все равно обязаны, — объясняет Андрей Филиппов, руководитель отдела маркетинга Colliers International FM. — А кроме того, есть ведь еще страховка, земельный налог… Даже пустое здание нужно поддерживать в рабочем состоянии, иначе инженерное оборудование очень быстро выйдет из строя и придется вкладывать в его восстановление суммы, сопоставимые с капитальными вложениями.
Да что там, по словам Андрея Ковалева из ГК «ЭКООФИС», на рынке встречаются даже предложения «бесплатной аренды» на первые шесть месяцев — при условии оплаты «на входе» последующих шести. Иными словами, «год по цене полугодия». Правда, Ковалев советует остерегаться подобных вариантов решения компаниями «квартирного вопроса»: «Часто это не что иное, как «пирамида» или попытка заполнить новое здание и выполнить отделочные или даже строительные работы за счет арендаторов».
В любом случае следует иметь в виду: арендовав офис по низким ставкам, арендатор должен быть готов к изменению условий в будущем. «Сдача площадей в аренду по ставке, равной стоимости эксплуатации, — временная мера. Впоследствии ставка все равно вырастет», — предупреждает Денис Колокольников. С ним соглашается Андрей Филиппов: «Если собственники идут на такие условия, то стараются заключать краткосрочные контракты. Длинные договоры при таких ставках им неинтересны.
Такие отношения непривлекательны для многих арендаторов, не желающих менять место дислокации каждые полгода». А директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис заявила «Бизнес-журналу», что солидные игроки рынка категорически против аренды за эксплуатационные расходы, ибо столь откровенный демпинг «плохо сказывается на рынке».
Немало данных и о том, что арендодатели, сдающие офисы по заниженным ценам, нередко стремятся заработать, навязывая клиентам дополнительные услуги. Андрей Жолин приводит достаточно типичный пример: вскоре после заключения выгодного договора, когда арендатор уже обосновался на новом месте, собственник объекта начинает уверять, будто его «подвели» подрядчики, вынуждающие повышать ставку: охранная фирма, безальтернативный интернет-провайдер и клининговая компания самым подлым образом повысили расценки!
Как правило, все это сговор и блеф. Весь расчет на то, что уже разместившемуся клиенту не захочется снова переживать связанные с переездом тяготы.
Наконец, всем арендаторам столичной офисной недвижимости следует иметь в виду: даже если здание сдается будто бы по цене эксплуатационных расходов, его владелец… все равно зарабатывает.
— Говоря о ставке аренды в размере эксплуатационных расходов, собственники чаще всего лукавят, — утверждает источник в одной из управляющих компаний. — Между реальными эксплуатационными расходами и теми цифрами, которые объявляются потенциальному арендатору, — огромная разница. И в разницу эту всегда «зашита» маржа собственника помещения.
По словам собеседника «Бизнес-журнала», до недавних пор размер эксплуатационных расходов в столице декларировался на уровне 120 долларов за кв. м в год. Однако для того, чтобы действительно тратить такие деньги, нужно владеть либо очень маленьким офисным центром, либо эксплуатировать объект, по самую крышу напичканный самым современным оборудованием. А таких объектов в Москве почти нет. «В этих 120 долларах половина — просто жадность. Так что, даже сдавая площади по цене эксплуатационных расходов, владельцы помещений все равно зарабатывают на арендаторе».
Впрочем, и 120 долларов за квадратный метр — очень неплохие условия аренды. Особенно если сравнивать эту сумму со ставкой в 1 000 долларов, по которой собственники пытались сдавать те же самые объекты даже в начале кризиса.
Антон Белых,
Бизнес-журнал от 27.02.2010
