Цены, прогнозы, тенденции на рынке складской недвижимости постепенно переходят из разряда новостей пессимистических в разряд вселяющих надежды. Более того, многие эксперты всерьез заговорили о грядущем дефиците качественных площадей и возвращении цен на рубежи 2008г. Чтобы понять, откуда такая уверенность, достаточно взглянуть на обзоры основных игроков рынка.
Спрос на складскую недвижимость напрямую зависит от динамики оборота розничной торговли, а также других макроэкономических показателей, на основе которых потенциальные арендаторы могут строить прогнозы и принимать решения на будущее. Всоответствии с прогнозом Минэкономразвития в ближайшие два-три года ожидается увеличение объемов потребления, рост товарооборота и грузоперевозок. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса на складские помещения. Помнению экспертов компании Praedium ONCOR International, в совокупности с низкими темпами нового строительства данные факторы приведут к тому, что в 2012–2013гг. на рынке складской недвижимости снова появится дефицит качественного предложения, и, как следствие, уровень ставок может повыситься до значений 2008г.
Ещев прошлом квартале доля свободных площадей в сегменте качественной недвижимости перестала расти и стабилизировалась, считают в компании Cushman & Wakefield. На 1 января 2010г. она составляла 13% в Москве, 30% — в Санкт-Петербурге и более 50% — в регионах. Поинформации собственников складов класса С,их сегмент практически вышел на докризисный уровень. Низкотемпературные склады заняты полностью.
Специалисты компании «МИЭЛЬ—Коммерческая недвижимость» отмечают, что в начале 2009г. на рынке было зафиксировано заметное сокращение объемов складских комплексов, выставленных на продажу, площадью до 20тыс.кв.м. Представители малого и среднего бизнеса оказались неспособными реализовывать подобные проекты из-за резкого изменения экономических условий, а также уменьшения количества выдаваемых кредитов и ужесточения требований к заемщикам. Крупные инвестиционные и девелоперские компании не интересовались небольшими складскими объектами из-за их низкой доходности, поэтому в настоящее время ряд представителей малого и среднего бизнеса по-прежнему не готовы выходить на рынок с новыми проектами строительства подобных комплексов. Нарынке приобретают объекты, построенные в прошлые годы. Подобная ситуация может привести к дефициту предложения в данном сегменте.
Поданным компании Praedium ONCOR International, в 2009г. было введено в эксплуатацию порядка 750тыс.кв.м качественных складских площадей, что на 62% больше, чем в 2008г. (464тыс.кв.м). Общий объем качественных складских площадей по состоянию на 1 января 2010г. составил 4,25млн.кв.м. Прирост — 21,1%.
Судя по результатам мониторинга консалтинговой компании RRG, в январе снижение цен для производственно-складского сегмента в целом составило 5%, однако помещения, начало продаж которых пришлось на декабрь прошлого года, потеряли всего 1%. Содной стороны, подобная ситуация обусловлена тем, что в декабре закончилась экспозиция двух крупных и относительно дорогих объектов — на Верхней Красносельской улице и в Котляковском переулке (6и9тыс.кв.м соответственно, по цене 3тыс.долл./кв.м). Сдругой стороны, выходом в январе на рынок крупного комплекса на Большой Очаковской улице, требующего реконструкции (10тыс.кв.м по 650долл./кв.м).
После затяжного периода снижения деловой активности на рынке, падения спроса и ставок аренды, в III и IV кварталах ставки стабилизировались, отмечают в компании Praedium ONCOR International. по состоянию на конец 2009г. они составили: 100–110долл./кв.м в год для складов класса А и 80–90долл./кв.м в год для складов классаВ. При этом стоимость услуг по эксплуатации объекта снизилась с 40–45долл./кв.м в год до 35–40долл., коммунальные платежи находятся на уровне 10–12долл./кв.м в год. Вянваре картина практически не изменилась.
Максимальные запрашиваемые ставки аренды на складские площади класса А, расположенные у МКАД, составляют 200–210долл./кв.м в год. Таким образом, по стоимости аренды качественных складов Москва заняла второе место среди европейских стран, уступив первенство Лондону (298долл./кв.м в год).
Оживление спроса на складском рынке позволяет предположить, что снижение ставок аренды на складские площади на протяжении I полугодия 2010г. не произойдет. Вслучае изменения курса рубля возможно незначительное колебание в положительную или отрицательную сторону. Врублевом выражении ставки на склады класса Абудут оставаться на уровне 3300–3500руб./кв.м в год.
Одной из заметных тенденций 2009г. на складском рынке было распространение практики мелкой нарезки складских помещений в комплексах, где это технически возможно, отмечают в Praedium ONCOR International. Таким образом, увеличился диапазон предложения: стала возможна аренда площадей от 1000–1500кв.м, тогда как раньше рассмотрение заявок менее 5–10тыс.кв.м считалось исключением.
Вянваре компания Jones Lang LaSalle объявила о заключении знаковой сделки на рынке складской недвижимости по итогам 2009г. Известный российский БТЭ-ритейлер «Эльдорадо» арендовал более 67тыс.кв.м в складском комплексе «ПНК-Чехов». ВоIIквартале 2010г. «Эльдорадо» разместит здесь свой основной распределительный центр. Поданным консультантов Jones Lang LaSalle, это самая крупная транзакция на рынке складской недвижимости в 2009г.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр НИКИШОВ,
ведущий консультант отдела складской
и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield:
«Понашим оценкам, в 2010г. Московский регион получит не более 200тыс.кв.м качественных складов. Уровень вакантных площадей будет снижаться, а если спрос останется такимже, как в III или IV квартале 2009г., то следует ожидать дефицита предложения и роста арендных ставок».
ЦИТАТА
Антон АЛЯБЬЕВ,
старший консультант, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle:
«Мы считаем сделку известного российского БТЭ-ритейлера «Эльдорадо» по аренде площадей в складском комплексе «ПНК-Чехов» знаковой не только для рынка индустриальной недвижимости. Она демонстрирует, что независимо от сложностей, с которыми российские компании столкнулись в последний год, крупные игроки не боятся принимать серьезных решений, а высококачественные проекты находят своих арендаторов».
Николай Петров,
Недвижимость и цены от 01.03.2010
