Впервые с начала кризиса эксперты заговорили об оживлении спроса в сегменте офисной недвижимости. Тенденции, наметившиеся перед Новым годом, в январе стали более очевидными. Оценах и ставках аренды, а также о ситуации в целом можно судить по отчетам игроков рынка и некоторым информационным сообщениям, поступившим в редакцию нашего журнала.
Сегодня арендаторы и покупатели гораздо более активны, чем год назад. Однако спекулятивный потенциал рынка коммерческой недвижимости пока неочевиден, считают эксперты компании Cushman & Wakefield. Иными словами, вопрос в том, начнетли снова надуваться ценовой «пузырь»?
Такой сценарий развития событий возможен, как ни странно, из-за несовершенства российской экономики и отсутствия альтернатив для крупных инвестиций, причем как частных, так и связанных с государством. Нехватка качественных объектов недвижимости также свидетельствует о вероятности быстрого восстановления цен. Конечно, московский офисный рынок испытывает перенасыщение, но не следует забывать, что спрос крайне чувствителен к колебаниям экономической конъюнктуры, поэтому, когда сегодняшний спад на 8% прекратится, и завтра начнется ожидаемый рост на 3–4%, вектор спроса на офисы изменится очень скоро. Кроме того, стартовавший процесс замещения старых объектов новыми хотя и идет довольно медленно, но является уже необратимым.
Нарынке купли-продажи офисной недвижимости в январе вновь появились крупные объекты, отмечают аналитики компании RRG. Например, на Малой Семеновской улице (34тыс.кв.м — 2000долл.), на Никопольской улице (35тыс. квадратов — 1170долл.) и на Варшавском шоссе (38,4тыс.кв.м — 1433долл.). Этот факт, помноженный на плавное снижение цен, в результате привел к удешевлению стоимости 1кв.м офисов за пределами Садового кольца на 8%. Однако на основную массу объектов, которые продолжили экспонирование с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов о некоторой стабилизации в офисном сегменте.
Поданным компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в январе 2010г. наблюдалось оживление рынка купли-продажи офисных помещений. Согласно прогнозам компании, к концу 2010г. ожидается увеличение стоимости 1кв.м на 10–15%, поэтому инвестировать в офисную недвижимость эксперты рекомендуют именно в I квартале 2010г.
Основные тенденции, отмеченные на рынке офисной недвижимости Московского региона в последнем квартале 2009г., были актуальными и в первый месяц нового года. Помнению экспертов компании Blackwood, ставки аренды и цены продажи продолжали сохранять стабильность с незначительными изменениями по отдельным объектам. Нарынке наблюдалось оживление спроса на офисную недвижимость.
Так, в январе 2010г. стало известно о закрытии сделки между немецким Deutsche Bank и компанией «ДС-девелопмент» по аренде первых 7тыс.кв.м в БЦ Nord Star Tower на Хорошевском шоссе. Срок аренды — семьлет. Продолжается увеличение количества сделок субаренды: юридическая контора Norton Rose арендовала 1,4тыс.кв.м в БЦ «Белая площадь» на улице Лескова у компании PricewaterhouseCoopers,которая снимает здесь более 30тыс.кв.м.
Крупные банки продолжали аккумулировать офисные объекты, которые ранее были заложены в качестве обеспечения кредитов. Вянваре стало известно о том, что БЦ Nord Star Tower может полностью попасть под контроль Сбербанка в рамках реструктуризации долга застройщика. Этойже кредитной организации переходит 50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168тыс. квадратов в районе станции метро «Улица 1905года»), принадлежащего Coalco Development.
Втоже время некоторым девелоперам всеже удалось реструктурировать кредиты без передачи активов. Так, застройщик Forum Properties избежал продажи объекта «Эрмитаж Плаза», заложенного под 150млндолл. США Альфа-Банку. Последний продлил кредит на шесть лет по ставке 11% годовых.
Почти половина всех вакантных площадей в существующих зданиях (45%) предлагается с отделкой. Изних 87% (около 160тыс.кв.м) — офисы высокого ценового сегмента. Это помещения, либо предлагаемые в субаренду (55тыс.кв.м), либо освободившиеся в связи с выездом арендаторов.
Поданным экспертов Cushman & Wakefield, половина всех площадей класса Ас отделкой в настоящее время сконцентрирована в пяти крупных офисных комплексах (White Square, Central City Tower, Paveletskaya Tower, Nabereshnaya Tower, Alpha Arbat Center).
Сегодня в Москве вакантно 26% офисных помещений класса Аи 20% классаВ. Восновном пустуют комплексы, построенные незадолго до кризиса и во время него (2008–2009гг.).
Длязданий класса Апрайм-расположения средневзвешенная запрашиваемая базовая ставка аренды зафиксирована на уровне 750долл./кв.м/год (без НДС и операционных расходов). Между тем наблюдается значительный разброс цен на помещения аналогичных качества и местоположения, пишут в своем отчете эксперты Cushman & Wakefield. Диапазон в этом случае может быть от 500 до 1000долл. США.
Дляофисных объектов класса Всредние ставки аренды находятся на уровне 350долл./кв. м/год (диапазон — от 300 до 900долл. США).
Нафоне обозначившейся на рынке активности некоторые арендодатели стали менее сговорчивы в отношении скидок.
Компания GVA Sawyer завершила сделку по аренде офисов в бизнес-центре класса А«Алексеевский дом». Натерритории в 1539кв.м разместилась управляющая компания ООО «Энергострим». Срок договора аренды составил три года. Кроме нового арендатора квадраты в бизнес-центре занимают офисы банка «Зенит» и страхового брокера Willis Faber & Dumas Limited. Общая площадь БЦ насчитывает 3тыс.кв.м. «Алексеевский дом» расположен в одном из старейших и красивейших районов исторического центра Москвы — на «золотой миле», по адресу: улица Остоженка, 28. Доконца 2008г. «Алексеевский дом» являлся штаб-квартирой Программы развития Организации Объединенных Наций — первого «якорного» арендатора здания.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юрий ТАРАНЕНКО,директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:
«Инвестиции в коммерческую недвижимость, в частности, в сегмент офисов, всегда имели особую выгоду для покупателей. Сейчас, когда стоимость квадратного метра относительно невелика, появляется возможность приобрести хороший объект по приемлемой цене. Однако покупателям нужно быть готовыми к долгим вложениям, поскольку срок окупаемости инвестиций в сегмент составляет восемь — десять лет».
ЦИТАТА
Ольга РЫБАКОВА,руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle:
«В2010г. мы ожидаем стабилизацию доли свободных площадей, что будет способствовать постепенному восстановлению максимальных ставок арендной платы во второй половине года. При этом следует учитывать, что арендные ставки на менее качественные проекты в удаленных от центра районах могут продолжать снижаться».
Николай Петров,
Недвижимость и цены от 22.02.2010
