Активы банкиров: продавать, управлять или оставлять?

Договариваться о реструктуризации долга, ждать «поправки» проблемного заемщика или забирать залоговое обеспечение – перед многими банками этот вопрос уже не стоит: на их баланс поступило имущество должников. Главное, что волнует банкиров, – что теперь делать с этим имуществом. Профессио­­нальные игроки рынка недвижимости предлагают банкам реальные способы, как распорядиться залоговыми активами

Результатом былой кредитной активности банковских структур стал переход к ним недвижимой собственности не справившихся с кредитами компаний-должников. Только портфели банков, действующих на территории Самарской области, насчитывают сотни объектов коммерческой недвижимости: здесь складские, офисные центры, автосалоны, АЗС, магазины, земля (наиболее яркий пример – земельный участок группы RВE площадью более чем 1000 га под реализацию масштабного проекта «Самара-Мегаполис» отошел банку «Волга-Кредит»). И это далеко не предел – по многим проблемным кредитам час «Х» еще не наступил. Аналитики рынка ожидают его к концу первого квартала 2010 года. Многие банки перенесли процесс «очищения» проблемных активов на 2010 год, чтобы не нарушать отчетность 2009 года, в течение 9 месяцев у них будет возможность решить эту проблему.

Пока же банкиры не выработали определенной схемы работы с залоговыми активами. Кто-то пытается их продать (частями или в том виде, как есть), кто-то привлекает сторонние компании или создает собственные структуры и управляет недвижимостью, кто-то предпочитает пока ничего не предпринимать.

«Банки занимаются финансовым бизнесом, поэтому наем профильной компании для управления залоговым активом – вполне логичный шаг», - утверждает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Кто, как не профессиональные игроки рынка недвижимости, придет на помощь банкам в решении нетематических вопросов. Спектр услуг консультантов и девелоперов покрывает все возможные вопросы в области управления и реализации коммерческих объектов недвижимости.

И таких примеров в российской практике на сегодняшний день немало, особенно из области сотрудничества крупных федеральных банков и консалтинговых и брокерских структур. Например, компания RRG управляла с точки зрения facility (управление финансовыми потоками, генерируемыми от сдачи недвижимости в аренду. – Прим. ред.) активами Альфа-Банка.

Другой пример – компания Jones Lang LaSalle, которая выступала на стороне западного банка в реструктуризации строительного кредита. Обеспечением кредита являлся региональный торговый комплекс, завершенный на 70%. В процессе строительства строительный бюджет вырос на 15%. Дилемма для банка заключалась в необходимости увеличить строительный кредит для завершения проекта, так как собственник не располагал такой суммой. Заморозка проекта в данном случае представлялась невозможной. После детального анализа проекта (как потенциальных арендаторов, так и достижимых арендных ставок в посткризисных условиях) банком было принято решение дофинансировать проект.

На решение банка о том, что делать с полученным залоговым имуществом, влияют два основных параметра – размер выданного кредита и ликвидность самого актива. Учитывая докризисное консервативное соотношение стоимости актива к кредиту, в редких случаях сегодняшняя стоимость актива и размер кредита сравнялись. Тогда, при условии хорошего качества актива, банк при его реализации убытков практически не понесет, рассуждает Наталия Тишендорф, директор отдела финансовых рынков и инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle. Более распространен вариант, когда сегодняшняя стоимость залога меньше предоставленного кредита. В таком случае, оценив затраты на эксплуатацию и прогноз роста стоимости актива, банк примет решение - уходить от убытков или эксплуатировать объект.

«В своей работе мы сталкивались с банковскими структурами, которые берутся за арендный бизнес, так как считают, что высококлассные объекты продавать на сегодняшнем рынке неправильно. Ярким примером является ВЭБ, который взял в управление ТЦ «Новинский пассаж» в Москве», - рассказывает Наталия Тишендорф.

Во многих случаях продажа на сегодняшнем рынке не позволяет вернуть и половины кредита. Например, если в качестве залогов изъяты земельные участки на областных территориях, которые упали в цене в несколько раз. Такие активы банки чаще все же решают придержать, ведь основная задача в данном случае – минимизировать убытки.

Кроме того, добавляет Денис Колокольников, так как в основном к банкам попадают не самые лучшие с точки зрения действующего арендного бизнеса объекты, банк старается продать их при удобном случае и вернуть свои деньги. Другое дело, что продать такие объекты не так просто.

Поэтому в большинстве случаев банки ждут восстановления рынка, чтобы не списывать огромные убытки по отошедшим заложенным объектам, поясняет Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis.

Залоги на аудит

Очевидно, что банки, принимающие решения в отношении вернувшихся к ним непрофильных активов, прежде всего нуждаются в простой инвентаризации и изучении того, что попало в их портфель. В данном случае, считает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, нелишней будет помощь консультантов и девелоперов, активно работающих на рынке недвижимости, имеющих ежедневный практический опыт и многопрофильный штат сотрудников.

В процессе инвентаризации банковского портфеля они проанализируют разные аспекты залоговых активов – юридический, юридически-технический, технический, рыночный. К примеру, уже на стадии юридической проверки станет ясно, что 5-этажное офисное здание, построенное на земельном участке, отведенном по документации под строительство складского комплекса при ограничении высоты 10 м, явно следует отнести к проблемным активам либо активам бесперспективным.

По окончании анализа портфеля непрофильных активов Вера Сецкая предлагает структурировать все полученные банками залоговые объекты на три основные группы.

К первой группе можно отнести абсолютно бесперспективные с точки зрения дальнейшего развития/реализации активы либо требующие непомерно высоких затрат в плане реализации. Примером могут служить земельные участки в малоперспективных районах, объекты с юридически дефектной документацией, крупномасштабные дорогостоящие проекты в сегментах, не пользующихся спросом в долгосрочной перспективе, недострои в плохом техническом состоянии.

Вторую группу составляют объекты перспективные, но требующие репозиционирования, реконцепции, фазирования. Примером может служить столь модное сегодня перепрофилирование офисных зданий в гостиничные комплексы и комплексы апартаментов. К этой категории можно отнести проекты по освоению достаточно крупных территорий. В частности, по заказу одного из банков осенью прошлого года GVA Sawyer выступила в качестве эксперта-консультанта по анализу существующего проекта банка на одном из курортов Черноморского побережья и разработала концепцию наиболее эффективного освоения территории с учетом новых экономических условий и лимитов, выделяемых банком на осуществление проекта. Были даны рекомендации в отношении площадей застройки, функ­ционального наполнения, а также возможных новых видов использования уже построенных объектов. Был максимально учтен принцип самофинансирования проекта.

И, наконец, третья группа – хорошие, «здоровые» объекты, реализация которых возможна уже сегодня по стоимости не ниже залоговой.

По мнению Веры Сецкой, работа с первой группой объектов фактически невозможна. Банкам ничего не остается, как смириться с потерей этих активов и, наверное, просто списать их как убыточные. С объектами второй и третьей групп работать можно и нужно.

«Существует достаточное количество способов повышения стоимости актива путем улучшения его рыночных качеств. Сюда относится улучшение технических характеристик объекта, их изменение в соответствии с требованиями рынка, - перечисляет Вера Сецкая, - а также работа с арендаторами, имеющимися арендными договорами, работа по изменению системы эксплуатации здания, по привлечению возможных покупателей и формированию условий сделки».

Вместо «живых» денег по кредиту в банки поступает коммерческая недвижимость в самой разной степени готовности: функционирующие объекты, недостроенные здания, проекты на различных стадиях завершенности.

В банки возвращаются даже объекты, существующие только в форме проекта (в различных стадиях реализации). Разумеется, это не объекты, кредитуемые банком. В случае предоставления строительного кредита банк обязует заемщика вкладывать 20-30% собственного капитала, а дальнейшее финансирование производится банком поэтапно. Собственный капитал направляется не только на покупку земельного участка и не только на разрешительную документацию, но и на проект и часто на возведение фундамента. До этой стадии во многих случаях банк еще вообще не предоставляет ни рубля заемных средств.

Поэтому под залоговыми активами на бумажной стадии подразумеваются совместные проекты банка и застройщика, который в период кризиса оказался несостоятельным.

В сложившихся условиях рынка под сомнение может быть поставлена сама концепция проекта, которая еще вчера была грамотной и экономически целесообразной, а сегодня лежит «вне рынка». «С такого рода ситуацией мы сталкиваемся сейчас и в сегменте загородного жилья, где изменились емкость рынка и требования покупателей к самому классу поселка, размерам домов, инфраструктуре. Подобную ситуацию мы наблюдаем и в офисном сегменте, где все большее значение приобретают фазирование проекта и изменение класса зданий, - поясняет на примерах Вера Сецкая. - Ключевыми моментами в данных случаях являются мастер-план территории, грамотное расположение функциональных частей проекта на земельном участке и продуманное планирование общей инфраструктуры, позволяющее реализовывать проект пофазно».

Более реальна ситуация, в которой в проблемную категорию попадает недостроенный актив. «Подключаясь к проекту со стороны банка на данной стадии, мы переоцениваем концепцию и часто даже ее изменяем, например, предлагая фазирование, частичную смену функционала или даже заморозку проекта. После формирования новой стратегии мы реализуем ее вместе с банком и девелопером проекта», - говорит Наталия Тишендорф.

По мнению Яны Кузиной, объекты незавершенного строительства лучше завершать, если есть хоть какие-нибудь шансы это сделать и получить доход от эксплуатации. Продать такой объект можно сегодня только очень дешево.

Консервация объекта – менее предпочтительный вариант. Это растянутый во времени вариант стихийного бедствия и всегда связан с потерями. Минимизировать затраты при консервации невозможно. Чтобы сэкономить, надо построить и быстро, комментирует Ольга Зорина, директор отдела управления недвижимостью «Офисные здания и Торговые центры» CB Richard Ellis.

Для городов-миллионников до консервации коммерческого объекта стоит рассмотреть варианты по смене функционала и достройке. Да и законсервировать объект не всегда представляется возможным в связи с техническими особенностями конструкций, замечает Наталия Тишендорф.

«Стоимость консервации, естественно, полностью зависит от состояния здания в этот момент и от рыночных показателей. Если залоговая стоимость недостроенного объекта меньше кредита, банк может принять решение о завершении строительства с целью дальнейшей реализации объекта или получения арендного дохода, - рассматривает варианты Денис Колокольников. - Если здание практически построено, в стоимость замораживания строительства придется включить все эксплуатационные расходы, вплоть до банальных зимних затрат на поддержку тепла в здании (чтобы не лопнули трубы), очистку снега с крыши и т.д.».

Еще одни момент, который следует учитывать, – недополученная прибыль от арендного бизнеса. Чем дольше строительство объекта будет заморожено, тем позже собственник начнет получать от него хоть какие-то доходы. А если с арендаторами заключен предварительный договор, то при нарушении сроков ввода объекта в ряде случаев владелец должен будет выплачивать неустойку. Именно по всем этим причинам решение о замораживании объекта принимается только после тщательных расчетов.

И, наконец, готовые здания, перешедшие к банкам. Важными вариантами в этой области будут уже упоминавшиеся выше планировочные решения, выполняемые с учетом изменившихся требований рынка. Профессиональным игрокам рынка недвижимости несложно заметить, что сегодня пользуются спросом более мелкие по сравнению с прошлыми годами блоки офисных помещений, стали более скромными и требования якорных арендаторов в торговых центрах и т.д.

Яна КУЗИНА, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis:

- На практике мы сталкиваемся с оценкой проектов, которые находятся в залоге или уже на балансе банков. Но это скорее не столько оценка рыночной стоимости, сколько анализ текущего состояния проекта, проверка концепции, бюджета и реалистичности будущих возможных вариантов развития проекта.

Евгений НИРКИН, заместитель генерального директора ФК «Жигули»:

- Если цена, по которой банки готовы реализовывать залоговое имущество, стремится к текущей рыночной стоимости объекта, возможностей продать его становится больше. Если банк включает в стоимость залога все неустойки: судебные издержки, недополученные проценты по кредиту, тело кредита, услуги адвокатов по взысканию долгов и т.д., в итоге цена объекта получается просто космической, у него не остается никакого выбора, кроме как управлять объектом самому, точнее - силами аффилированной или привлеченной УК.

Если банки готовы предлагать не просто объект недвижимости, который они изъяли у бывших заемщиков-должников, а еще и некий финансовый инструмент - продажу в рассрочку, ипотеку, то есть не просто объект, а объект с кредитом, у них появляется гораздо больше маневров для реализации активов.

Вера СЕЦКАЯ, президент компании GVA Sawyer:

- Подавляющее большинство банков не ставят своей целью управление имуществом и создание активов в виде недвижимости. Основной стратегией банковявляется реализацияотошедших к ним залогов путем продажи. При этом, естественно, ключевым является вопрос цены. Далеко не все объекты сегодня можно продать по цене выше или равной залоговой. Причины - рыночные условия и качество объектов. Поэтому банки уже реализовали посредством продажи то, что было возможно, и выбирают стратегию работы с оставшимися активами.Такими активами необходимо управлять в целях повышения их стоимости и дальнейшей продажи.

Наталия ТИШЕНДОРФ, директор отдела финансовых рынков и инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle:

- На решение банка о том, что делать с полученным залоговым имуществом, влияют два основных параметра – размер выданного кредита и ликвидность самого актива. При условии дефицита ликвидности банк будет вынужден реализовывать актив. Эта стратегия работает еще и при условии ликвидности самого актива. Учитывая докризисное консервативное соотношение стоимости актива к кредиту, в редких случаях сегодняшняя стоимость актива и размер кредита сравнялись. Тогда, при условии хорошего качества актива, банк при реализации практически не понесет убытков. В большинстве же случаев продажа на сегодняшнем рынке не позволяет вернуть и половины кредита. Например, если в качестве залогов изъяты земельные участки на областных территориях, которые упали в цене в несколько раз. Такие активы банки чаще все же решают придержать, ведь основная задача в данном случае – минимизировать убытки.

За прошедший год некоторые западные страны, в частности Германия, на государственном уровне создали нечто вроде «банка плохих активов». Теоретически в сфере недвижимости подобный инструмент может поспособствовать скорейшему окончанию передела рынка и его последующей нормализации. В 1998 году подобная практика применялась в скандинавских странах – на базе такой структуры тогда был образован Nordea Bank.