В офисных новостройках Москвы пустует до 50% кабинетов. Даже оживившиеся в IV квартале прошлого года арендаторы взяли в 2 раза меньше площадей, чем в аналогичный докризисный период.
Потенциальные клиенты начали активнее брать офисные помещения начиная со второго полугодия 2009г., утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Четвертый квартал продемонстрировал всплеск объема сделок: по сравнению с Iкварталом он вырос на 44%до 227000кв. м арендованных площадей, по данным undefined undefinedJones Lang LaSalle (JLL). «Год мы закончили с 40%-ным ростом объема сделок»,— радуется Сергей Калинин, гендиректор KRProperties.
Все равно это почти в 2раза меньше, чем до кризиса, уточняют аналитики undefined undefinedCB Richard Ellis ( CBRE).
С ремонтом или без
«С начала года звонков со стороны средних и крупных компаний стало в полтора раза больше,— продолжает Калинин.— Мы ведем десятки переговоров по аренде площадей от 3000до 10000кв. м». Брокеры CBRE также общаются с десятками компаний, интересующимися арендными предложениями, больше всего запросов на помещения до 1000кв. м.
Это эффект отложенного спроса, объясняет Елена Ефремова, руководитель отдела CBRE. У владельцев компаний появилось ощущение стабильности, добавляет Александр Сурменев, замдиректора отдела JLL. Признаком стабилизации он считает и появившийся спрос на аренду площадей shell & core: например, «Дойче банк» снял в NordStar (девелопер— «ДС девелопмент») более 7000кв. м без отделки, хотя в кризисный год арендаторы предпочитали уже отремонтированные кабинеты.
Эти единичные случаи не говорят о тенденции, считает Денис Колокольников, гендиректор RRG. Далеко не все собственники офисных новостроек готовы предлагать клиентам готовый продукт, и не только потому, что найти деньги на ремонт непросто. «Люди сидят и ждут, что все сдастся само собой»,— рассказывает Юрий Тараненко, гендиректор «Миэль— коммерческая недвижимость».
«Всплеск обусловлен тем, что собственники кабинетов наконец привели цены в соответствие с ожиданиями клиентов»,— уверен Александр Попов, гендиректор «Кловер групп». «Сделок в shell & core без компенсации со стороны собственника нет»,— соглашается Калинин. Владелец либо сам выполняет отделку под арендатора, либо компенсирует ему затраты на ремонт.
Полумертвый рынок
По оценке Попова, около 90%проектов бизнес-центров приостановлены. Офисная недвижимость обслуживает другие бизнесы, а глобального улучшения экономической ситуации пока не наблюдается, объясняет он. Сама «Кловер групп» еще в 2008г. приобрела участок в 30000кв. м в промзоне на ул. Обручева, но на площадку пока не выходит. «При нынешних ставках на офисы затраты [на стройку] не отобьются и за 30лет»,— объясняет Попов.
«Говорить о восстановлении офисного рынка еще года два будет нельзя»,— прогнозирует Колокольников. «Он пострадал больше остальных»,— солидарна Наталия Иванова, представитель undefined undefinedAFI Development. Однако она уверяет, что спрос на офисы есть. AFI Development в конце 2009г. разморозила строительство третьей фазы МФК «Аквамарин» (70000кв. м). Как объяснила Иванова, «нас часто спрашивали про этот объект». Сейчас девелопер предлагает в нем офисы на продажу, публично не раскрывая цен предложения.
«Спрос есть только на готовые или почти готовые комплексы»,— говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MRGroup. Например, в бизнес-центре «Трио» (начал строиться в мае 2009г.) уже продано, по ее словам, 35%офисов, зарезервировано еще 5%. MRGroup уже отделывает фасады комплекса.
Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела «Московского бизнес-инкубатора» (МБИ), рассказал, что компания ведет переговоры примерно с 10потенциальными покупателями площадей в технопарке Nagatino i-Land. Их интерес Чертков объясняет не только тем, что первая очередь (107000кв. м) комплекса уже наполовину сдана, но и удачным маркетингом. МБИ предлагает помещения «в нарезку» от 300кв. м, разработал совместные программы по коммерческой ипотеке с undefined undefinedИнвестторгбанком и « Глобэксом». Цена 1кв. м в технопарке— $3500-4000. Кредит на офис можно взять на пять лет под 12-17% годовых в рублях.
Жить без спроса
По оценке RRG, в Москве пустует до 4млн кв. м офисов разных классов. Колокольников уверен, что и этот объем (без офисных новостроек) закроет потребность в кабинетах по крайней мере на два года. Компании, которые во время роста рынка брали офисные помещения про запас, теперь не знают, что с ними делать: сделки по субаренде редки, а их детали не раскрываются. В январе undefined undefinedPricewaterhouseCoopers сдала 1409кв. м в «Белой площади» компании Norton Rose (Central Europe) LLP. Константин Лосюков из Knight Frank (агент Norton Rose) так прокомментировал это событие: «Мы воспользовались преимуществами ситуации и договорились о наиболее оптимальных условиях сделки субаренды». По данным JLL, в конце 2009г. на рынке находилось более 90000кв. м помещений высокого класса, предлагаемых в субаренду.
В этом году ожидается выход на рынок 1-1,2млн кв. м офисов (информация JLL, CBRE). Новое предложение, как ожидают аналитики, пополнит ряды комплексов, не нашедших арендаторов. В новых сданных в 2009г. бизнес-центрах, по информации CBRE, пустует 40-50%.
О перспективах заполнения офисных новостроек опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят уклончиво. Ефремова ожидает, что в самых качественных бизнес-центрах уровень невостребованных метров снизится до 20%. Калинин верит в нужность для клиентов офисов класса В.
