Пока торговые центры стоят полупустые, магазины шаговой доступности почти пережили кризис и активно заполняются арендаторами. Из всех сегментов коммерческой недвижимости street-retail оказался наиболее устойчивым к потрясениям. Люди отказываются от серьезных покупок, но как не забежать в нужный магазинчик по пути с работы…
Борьба за магазин
Главная особенность формата street-retail – ограниченное предложение. Торговые и офисные центры строятся ускоренными темпами, а вот новых шаговых точек практически нет, особенно в центре. Свежие поступления появляются только на вторичном рынке. Их объем всегда был невелик, хотя в разгар кризиса многие площадки пустовали – правда, в основном неудачные: в непроходном месте, плохого качества. «Дисконт на такие объекты доходил до 50%, — вспоминает Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. — В настоящее время почти все «кризисные» варианты сняты с рынка. В среднем по городу доля вакантных площадей в этом сегменте стабилизировалась на уровне 10 20%».
Удачно расположенные объекты всегда в цене, особенно востребован исторический центр. По данным RRG, только в первом полугодии 2009-го объем предложения внутри Садового кольца сократился на 29%, тогда как за его пределами – лишь на 9%. Стоимость высококлассных точек (при реальных сделках) доходит до $25 тыс. за метр и выше. Хотя в кризис цена упала, но не так фатально, как в деловых и торговых центрах, которые стали значительно дешевле (при схожем местоположении и метраже). «Требования покупателей не изменились и вряд ли когда-то изменятся, — подчеркивает Владимир Стукан, генеральный директор холдинга ROSS Group. — Это место и трафик. Арендаторы и покупатели понимают, за что они платят, и ждут соответствующего результата (высокий оборот).». Удовлетворяющие этим критериям магазины в центре стоимостью до $5 млн сегодня наиболее востребованы покупателями. Ну а среди арендаторов за удачные объекты по адекватным ценам даже идет борьба, утверждают риелторы.
Новые правила
Летом 2009 года вступил в силу закон о закрытии казино и игровых залов. В итоге, по данным компании GVA Sawyer, освободилось более 400 тыс. кв. м, или 70 тыс. объектов в разных районах Москвы, площадью 80-200 кв. м. Операторы игорного бизнеса когда-то снимали их весьма дорого, и теперь перед собственниками встал выбор: подстраиваться под рынок и снижать запросы в два-три раза либо придерживать активы до лучших времен. Многие выбрали второй путь, поэтому резкого всплеска предложения не произошло. «Кризис изменил правила игры, – отмечает А. Могила. — Арендаторы требуют льгот. Покупатели хотят видеть окупаемость в пределах пяти-семи лет (ранее устраивала десятилетняя). В свою очередь собственники не готовы надолго фиксировать низкие ставки аренды и заключать длительные договоры. Можно сказать, что запросы клиентов и владельцев пришли в равновесие, так что сделки идут».
Брокерская компания ASTERA активно работает с торговой недвижимостью и только за август-октябрь 2009 года провела 72 сделки по аренде. Наибольшую активность проявляют продавцы одежды, обуви и аксессуаров среднего ценового сегмента. Также уверенно развиваются стоковые торговые залы и недорогие магазины продуктов, косметики и парфюмерии. Новые точки открывают «Эльдорадо», H&M, X5 Retail Group, «ЕвропаУноТрейд», Media Markt и другие крупные российские и зарубежные корпорации. Что касается купли-продажи, то большинство сделок происходит как приобретение арендного бизнеса, сообщают в компании Paul's Yard. Срок окупаемости, запрашиваемый клиентами, составляет восемь-десять лет. При этом если в первом полугодии 2009-го рассматривались только объекты с уже заключенными долгосрочными договорами найма, то теперь спросом пользуются и помещения без действующего арендатора, подчеркивает Мила Моралес, специалист компании по формату street-retail.
Что выбрать
Диапазон цен в сегменте street-retail необычайно велик. Слишком много факторов влияет на ценообразование: расположение (от Арбата до глухого переулка в спальном районе), площадь (от 20 до 1000 кв. м), местоположение (подвал, цоколь, первый этаж жилого дома, отдельное здание), наличие и качество ремонта, коммуникации и многое другое. Понятно, что цены несопоставими. За уличные магазины в Москве просят минимум от $40-100 тыс. Это буквально единичные предложения: небольшие точки на окраинах, в подвалах, без окон, вход со двора, без ремонта, сложности с подъездом и парковкой, продающиеся срочно. В интервале $100-200 тыс. вариантов тоже очень мало. За $120 тыс., к примеру, можно купить 80 кв. м в «Новогирееве», за $150 тыс. — 50 кв. м на «Юго-Западной» или 130 кв. м на «Бабушкинской». Объекты внутри Садового кольца стоят от $600-700 тыс. — небольшие помещения на «Добрынинской» и «Проспекте Мира». Средняя стоимость обычного магазина площадью до 500 кв. м – $2-3 млн. На рынке аренды самые низкие ставки колеблются в интервале 40-60 тыс. руб. в месяц. За 60 тыс. руб. можно снять 50 кв. м в «Медведкове» или 100 кв. м в «Тушине». За 70 тыс. — 75 кв. м на «Новослободской» или «Проспекте Мира». На Арбате, Тверской и других «элитных» улицах магазин площадью 200-300 кв. м стоит до $4 тыс. за кв. м в год, или $70-90 тыс. в месяц. Средняя ставка в этом сегменте среди предложений базы недвижимости winner — около $50 тыс. в месяц.
«Можно сказать, что стрит-ритейл первым ощутил на себе влияние кризиса и, судя по всему, первым же из него выходит, — подытоживает В. Стукан. — Отмечено лишь небольшое снижение цен и ставок (где-то временное), ротация собственников и арендаторов». К концу 2010-го возможно резкое подорожание помещений формата street-retail в Москве, считают специалисты компании Paul's Yard. Это произойдет в связи с увеличением количества сделок и сокращением предложения. При отсутствии негативных тенденций в экономике максимальный прирост может составить 30%, так что цены вернутся на докризисный уровень. «В 2010 году будет происходить постепенное заполнение торговых помещений, снижение доли вакантного предложения и показателя ротации арендаторов, – прогнозирует А. Могила. – К концу года эти показатели имеют все шансы вернуться на докризисные уровни, особенно на самых востребованных улицах исторического центра. Спросом будут пользоваться высококачественные помещения: с хорошим местоположением, прогнозируемым числом покупателей, требующие минимальных инвестиций в отделку. В прошедшем году многие ритейлеры заявили о намерении пересмотреть стратегии развития, обратив более пристальное внимание на street-retail. Уменьшение доли вакантных площадей станет катализатором роста ставок. Но эти тенденции не распространятся на неликвидные помещения — спрос сегодня стал более избирательным и взыскательным».
