Бывшие заводы и фабрики сдаются сейчас под офисы лучше, чем специальные комплексы класса А и В.
До кризиса глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский собирался украсить одну из главных столичных трасс, Кутузовский проспект, небоскребом-яйцом наподобие лондонского. Сейчас Полонский снимает видеоролики «Продаем все» и просит 50 000 рублей за собственный компьютер, а помещения Первого московского приборостроительного завода им. В. А. Казакова, на месте которого должен был подняться небоскреб, сдает в аренду. По данным СПАРК, выручка ОАО «МПЗ им. Казакова» от сдачи недвижимости составила 227 млн рублей за первые девять месяцев 2009 года, то есть за год набегает около $10 млн. По свидетельству представителя «бизнес-центра», расположенного на территории завода, ни о какой застройке этого участка пока речи нет, договоры с новыми арендаторами заключаются на 11 месяцев.
Консорциум Mirax Group и компании «Альтиус Девелопмент» (владелец Олег Дерипаска), которому принадлежит завод, не одинок в своем стремлении выжать хоть что-нибудь из проектов, куда до кризиса планировалось вложить сотни миллионов долларов. «Очень многие компании сдают в аренду доставшиеся им производственные площади, не подвергая их редевелопменту, — рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. — Это связано преимущественно с кризисом». У девелоперов просто нет денег на строительство, а банковские ставки слишком высоки.
Группа «Гута» планировала застроить территорию фабрики «Красный Октябрь» элитным жильем в рамках проекта «Золотой остров» — расположение с видом на Кремль позволяло надеяться на ажиотажный спрос. Построили даже демонстрационный лофт в здании бывшего императорского яхт-клуба. Однако прошлой осенью компания предложила 40 000 кв. м нереконструированных, с минимальным ремонтом фабричных площадей в аренду под офисы. «В худшие периоды ставки здесь падали до 6000 рублей за кв. м в год, — рассказывает Жуликов. — Они готовы были отдавать риелторам двойную комиссию. Сейчас практически все сдано». Среди арендаторов клуб «Сноб» и телеканал «Дождь» (новый проект владельцев радиостанции «Серебряный дождь»). Некоторые блоки предлагаются по цене 10 000 рублей за кв. м (около $330), при этом ставки аренды в новых офисах в топовых местах даже с учетом кризиса не упали ниже $600–800.
Компания MR-Group до кризиса приобрела участок площадью 5 га на Головинском шоссе (на севере Москвы). Здесь планировали построить офисный центр, девелопер собирался приступить к стройке в прошлом году. Однако планы изменились, и сейчас MR-Group пересматривает концепцию — в проект добавят торговый центр. А пока несколько зданий расположенной здесь фабрики сдаются в аренду. «Арендные платежи полностью покрывают расходы на выплату процентов по банковским кредитам, взятым для реализации этого проекта», — рассказывает коммерческий директор MR-Group Ирина Дзюба. К строительству компания планирует приступить в начале следующего года.
По оценке гендиректора компании RRG (Russian Research Group) Дениса Колокольникова, производственные территории в Москве занимают около 20 000 га, а площади цехов, ангаров и заводоуправлений составляют 48 млн кв. м. При этом, по оценке эксперта, на трети из них еще функционируют предприятия, оставшиеся сдаются в аренду. Получается, что мелкие и средние компании, которые экономят на аренде, снимают около 30 млн кв. м — в три раза больше, чем в так называемых качественных бизнес-центрах.
Экономика подобных решений достаточно проста. По оценке директора отдела офисных площадей компании CB Richard Ellis Елены Шохиной, ставки аренды для подобных помещений могут составлять 3000–7000 рублей, складских — 2500–4000 рублей за кв. м. Ирина Дзюба говорит примерно о таких же ценах — $150 за кв. м. Эксплуатация обходится дешевле, чем в офисах класса А, но не совсем бесплатная — около $30–40 за кв. м. «Дело в том, что там кое-где установлено оборудование, запчасти для которого уже не производятся», — объясняет Дзюба. В целом бизнес выглядит выгодным.
Зачем вообще что-то менять? Колокольников посчитал, что строительство нового здания увеличивает доход владельца площадки в 20 раз. «Промышленные территории обладают низкой плотностью застройки, — объясняет он. — К примеру, на участке 1 га, где стоит двухэтажный комплекс площадью 5000 кв. м, может быть построен новый объект площадью 40 000 кв. м, который сдавался бы по более высоким ставкам».
