Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2010 г.
Всего в марте экспонировалось 2796 объектов общей площадью 2415 кв.м., что по сравнению с февралем 2009 года на 5% меньше по количеству объектов и на 4% больше по общей площади. Динамика объема предложений, таким образом, была незначительной, что можно объяснить продолжением общей стабилизации на рынке.
Об этом же свидетельствует и ценовая динамика. Средняя ставка аренды в марте снизилась на 1% до 483$/кв.м./год, что с учетом сопоставимого, однопроцентного снижения курса рубля также подтверждает тот факт, что к настоящему моменту рынок в целом вошел в стадию стабилизации.
Торговая недвижимость: за год уровень вакантных площадей снизился почти вдвое.
В марте экспонировалось 499 торговых объектов общей площадью 198 тыс.кв.м., из них 79 объектов – внутри Садового Кольца и 420 объектов – за его пределами.
Если сравнивать с данными марта прошлого года, то уровень вакантных площадей снизился почти вдвое. Так, в пределах Садового Кольца объем предложения оказался на 44% меньше, чем за год до этого. А за пределами Садового Кольца по сравнению с мартом 2009 года предлагалось на 46% меньше торговых площадей.
Следует отметить, что существенно более низкий, нежели в «острый» период кризиса объем предложения наблюдается не первый месяц. По мнению аналитиков RRG, отчасти столь серьезное снижение уровня вакантных площадей связано с возрастание спроса, отчасти – с появляющимимся признаками дефицита в связи с резким падением темпов ввода новых торговых объектов.
«Февральская революция» арендодателей провалилась.
Тем не менее роста цен в ближайшем будущем ожидать не стоит. Более того, февральская попытка арендодателей поднять ставки провалилась. Особенно это было заметно в центральной части города. Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в марте по сравнению с февралем снизилась на 1% и составила 1538$/кв.м./год. Однако, при этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, составила 1679 $/кв.м./год, а по объектам, которые в марте появились впервые по сравнению с февралем, - 1386$/кв.м./год. Таким образом, аппетиты собственников только что вышедших на рынок площадей оказались скромнее на 21%. За пределами Садового Кольца разница оказалась не столь впечатляющей – лишь 5%. Но и она указывает на то, что говорить о росте ставок преждевременно. Хотя, конечно, в периферийной части города переоцененных объектов меньше и рынок торговых помещений в настоящее время является более однородным и сбалансированным.
«В феврале многие арендодатели, вдохновленные ростом востребованности торговых помещений в конце прошлого года, попытались поднять цены на аренду своих помещений. Однако, кризис - увы - не завершен. Поэтому стремление владельцев сдать площади по более высоким ставкам обернулось ростом срока экспонирования таких объектов. Соответственно, в марте новые объекты выставляются уже по более низким ставкам. – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – конечно, есть отдельные успешные торговые центры и помещения стрит-рителйа в «топовых» местах, где и сейчас можно увидеть очередь из арендаторов. однако в целом, несмотря на некоторую активизацию спроса и снижение уровня вакантных площадей в торговом сегменте, говорить о росте цен не приходится.»
Существование данных двух примерно одинаковых по количеству объектов групп может свидетельствовать о том, что по средним ставкам на уровне 1680 $/кв.м./год объекты недвижимости сдать трудно, и поэтому они остаются на рынке продолжительное время.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте возросла на 1% и составила 670$/кв.м./год,, при этом различие между указанными двумя группами в этом случае в отличии от центра было незначительным и составило всего 5%. Что же касается роста средних арендных ставок, то он был обусловлен появлением в марте, например, такого дорогого предложения, как торгового объекта на 1-й Тверской-Ямской (1269 кв.м., 3530 $/кв.м./год)
Офисная недвижимость: «отсутствие новостей – лучшая новость».
Всего в марте экспонировалось 1822 офисных объекта общей площадью 1527 тыс.кв.м., из них 391 объектов – внутри Садового Кольца и 1431 объект – за его пределами.
Игроки офисного и в начале года и в начале весны не были склонны к резким движениям. В марте средние ставки по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизились на 1% до 645$/кв.м./год, при этом соответствующее снижение произошло как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по остальным объектам. Если учитывать, что курс рубля в марте снизился на 1%, то можно считать, что средние ставки по офисным помещениям в центре к настоящему времени находится в стадии относительной стабилизации.
«Офисный сегмент вошел в стадию стабильности позднее остальных, - комментирует ситуацию генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Поэтому сейчас владельцы офисных помещений и бизнес-центров стараются наладить постоянный арендный поток, снизить уровень вакантных площадей. Думаю, это правильная позиция, ориентированная на фиксирование ситуации в ее сегодняшнем стабильном состоянии с последующим плавным подъемом цен при выравнивании спроса.»
Впрочем, за пределами Садового Кольца наблюдаются некоторые движения в сторону роста цен. Так, ставки по объектам, которые продолжили экспонирование, выросли на 1%, в то время, как по остальным возросли на 4%, и если в феврале со ставками выше 1000$/кв.м./год экспонирование закончили 5 объектов, то в марте по таким ставкам на рынок было выведено уже 8 таких объектов (в частности, на Воронцовской ул. (733 кв.м., 1170$/кв.м./год)на Варшавском шоссе (78 кв.м., 1300 $/кв.м./год), на Хорошевском ш.(55 кв.м., 1472 $/кв.м./год). Однако, в целом, подобные шаги не слишком расрпостранены и средняя ставка по офисной недвижимости за пределами центра в марте повысилась на 2% и составила 421$/кв.м./год.
Производственно-складские помещения
Всего в марте экспонировалось 475 производственно-складских объектов общей площадью 690 тыс.кв.м.
Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в марте осталась на уровне февраля и составила 181 $/кв.м./год. При этом отсутствие сколь-нибудь значимых изменений ставок может быть обусловлено как традиционной инерционностью данного рынка в целом, так и отсутствием существенной динамики по ставкам взаимосвязанного с ним рынка торговых помещений.
Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы
(по данным мониторинга RRG), март 2010.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
2 796 |
991 |
2 415 |
0,86 |
483 |
|
к февралю 2010 |
− 5% |
+ 6% |
+ 4% |
+ 10% |
− 1% |
|
к марту 2009 |
− 30% |
− 31% |
− 25% |
+ 6% |
− 13% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
79 |
37 |
26 |
0,33 |
1 538 |
|
к февралю 2010 |
− 10% |
+ 4% |
+ 1% |
+ 13% |
− 1% |
|
к марту 2009 |
− 44% |
− 43% |
− 44% |
− 0% |
+ 0% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
420 |
108 |
172 |
0,41 |
686 |
|
к февралю 2010 |
− 7% |
+ 4% |
+ 5% |
+ 13% |
+ 0% |
|
к марту 2009 |
− 38% |
− 42% |
− 46% |
− 13% |
− 4% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
391 |
204 |
299 |
0,76 |
645 |
|
к февралю 2010 |
− 8% |
+ 5% |
+ 1% |
+ 10% |
− 1% |
|
к марту 2009 |
− 39% |
− 20% |
− 11% |
+ 46% |
− 9% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
|
Офисные вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
1 431 |
514 |
1 228 |
0,86 |
421 |
|
к февралю 2010 |
− 7% |
+ 5% |
+ 4% |
+ 11% |
+ 2% |
|
к марту 2009 |
− 29% |
− 35% |
− 28% |
+ 0% |
− 11% |
Производственно-складские помещения
|
ПСП |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
Значение |
475 |
127 |
690 |
1,45 |
181 |
|
к февралю 2010 |
+ 7% |
+ 13% |
+ 8% |
+ 0% |
+ 0% |
|
к марту 2009 |
− 7% |
− 12% |
− 15% |
− 9% |
− 7% |
