Москва возвращается к докризисным привычкам. На МКАДе снова открываются гигантские торговые центры. Эксперты говорят, что из-за них движение на ключевой столичной трассе вскоре встанет. А столичные власти не знают, как решить эту проблему, несмотря на только что утвержденный Генплан развития Москвы до 2025 года.
С начала года на МКАДе открылись уже несколько мегамаркетов – торговый центр "Вива" в Бутово, вторая очередь магазина "Твой дом" в Мякинино, первый торгово-развлекательный комплекс "Вегас" на пересечении МКАД и Каширского шоссе.
В планах – открытие новых "Вегасов" на МКАДе (65–66-й км МКАД, в районе Мякинино и 56-57 км, в районе Кунцево), торговых центров "Рио" (2 км МКАД, в районе Реутова и шоссе Энтузиастов) и "Парус" в Химках.
«Уже сейчас шесть крупных торговых центров окольцовывают МКАД, а это серьезная нагрузка на автодорогу, еще пара-тройка таких центров и пробки в выходные гарантированы»,— считает Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty.
По его мнению девелоперам, занятым строительством коммерческой недвижимости неплохо было бы перенять полезный опыт западных коллег. В Европе гигантские торговые центры строят в 10–15 км от черты города. «Туда и на машине добраться легко и специальные автобусы не застревают в городских пробках»,— резюмирует Алексей Могила.
Концентрация гигантских торговых центров на МКАД вызвана простой причиной. За МКАД начинается Московская область и заканчивается власть мэра Москвы Юрия Лужкова.
В Москве сверхдорогая земля, а количество требуемых разрешений на строительство порой делает инвестиции нерентабельными. В области все гораздо проще. В результате, торговые центры для москвичей строятся сразу за МКАД, которая постепенно превращается в дорогу магазинов.
Спрос на гипермаркеты с дешевыми товарами и развлечениями высок. «Москва, она ведь, как бездонная бочка— многомиллионное население, постоянный приток людей из регионов. Это гарантирует отсутствие проблем с посещаемостью качественных торговых центров с продуманной концепцией в ближайшем будущем»,— отмечает Наталья Рудакова, руководитель отдела исследований и консалтинга в компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».
«Мы делим Москву на 121 кластер. Так вот в 25 кластерах нет объектов торговли современного уровня, что еще раз подтверждает потенциал для развития торговых объектов по крайней мере районного масштаба»,— сказал GZT.Ru Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG. По мнению Колокольникова, строить в центре можно проекты аналогичные «Атриуму», «Европейскому», «Охотному ряду», поскольку земля дорогая. А новые форматы, такие как ритейл парки, оутлет-моллы надо строить в нескольких километрах за пределами Москвы на вылетных магистралях с хорошей пропускной способностью.
«Тогда рентабельность у проектов будет приемлемая. Да и у гипермаркетов спрос на площади высок. При этом мегамоллов типа „Мега“, Vegas, Москва сможет безболезненно «потребить» не более 3–5 штук, хотя заявлено этих объектов гораздо больше»,— утверждает эксперт.
Между тем, торговля постепенно приходит в себя после кризиса. По данным RRG, объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы в апреле 2010 года снизился в среднем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. За пределами Садового кольца предложение предлагаемых в аренду торговых площадей уменьшилось за год на 39%. Это, по мнению аналитиков RRG, свидетельствует о восстановлении торгового сегмента в столице.Столичные власти прекрасно понимают, что МКАД может встать, но не знают, как предотвратить эту угрозу, несмотря на то, что буквально неделю назад Юрий Лужков подписал новый генеральный план развития Москвы до 2025 года.
МКАД необходимо расширить, добавив по три полосы в каждом направлении, заявил в конце мая в интервью « Московскому комсомольцу» глава Департамента дорожно-мостового строительства Москвы Александр Левченко.
Новые полосы он предложил отдать общественному транспорту и автомобилям, которые едут в магазины, расположенные с внешней стороны МКАД. А остальные полосы сделать скоростными.
Однако спустя несколько дней главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил на пресс-конференции, что расширять МКАД – невозможно. По его словам, это требует полной реконструкции магистралей, которые пересекают кольцевую дорогу.
Главный инженер НИиПИ Генплана Москвы Михаил Крестмейн также считает, что "простое расширение ничего не даст". Крестмейн заявил "Российской газете", что Юрий Лужков только что поручил Москомархитектуре разработать проект увеличения пропускной способности МКАД.
Архитекторы считают, что надо искать отдельные "узкие места" и решать проблему пробок на МКАД локально.
«Мы выбрали южный участок МКАД, где находится много торговых центров, и сделали первую прикидку, предложив в отдельных местах дублеры МКАД. Это не просто расширение магистрали, а целый комплекс мероприятий по улучшению конкретных транспортных ситуаций»,— рассказал на пресс-конференции Александр Кузьмин. Власти также надеются, что новое Четвертое кольцо поможет разгрузить МКАД и Третья кольцо, которое также задыхается в пробках.
Денег нетПри этом денег на реализацию революционных проектов у города нет. В этом году на дорожное строительство из бюджета выделено всего 37 млрд. рублей, которые пойдут на завершение уже начатых объектов. По словам Левченко из департамента дорожного строительства, на реализацию дорожной программы в полном объеме не хватает еще порядка 133 млрд. руб., из которых 63 млрд. — это стоимость Четвертого транспортного кольца.
Полное расширение МКАД, учитывая, что стоимость одного километра полосы основной хода в Москве составляет примерно $9,8 млн, может обойтись бюджету минимум в $6,5 млрд. Но даже на строительство мини-дублеров, предлагаемых Кузьминым, надо где-то искать деньги.
Контрольно-ревизионным управлением правительства Москвы и управлением налоговой полиции России по городу Москве была проведена официальная проверка трех субподрядных организаций, занятых на строительстве. В ходе проверки было выявлено отклонение от бюджетной сметы в 179 млрд рублей в ценах 1997 года, что составило 26% от потраченной суммы.
Александр Левченко предлагает привлечь к участию в финансировании проекта по расширению МКАД владельцев близлежащих торговых центров, автосалонов, «которые не меньше города заинтересованы в улучшении транспортной ситуации на автомобильном кольце». Сами девелоперы не горят желанием расширять МКАД за свой счет.
«Смотреть за тем, чтобы построенные торговые центры не нарушали гармонии на столичных дорогах, это в первую очередь забота властей. Девелоперы предоставляют им необходимую статистику по дорожному трафику еще на этапе согласования проекта, указываются транспортные ограничения и другие нюансы. Именно на этом этапе власти могут отказать строителю. Но я о таких отказах ни разу не слышал»,— говорит Михаил Уринсон, управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «Алур».
