Арендаторы возвращаются в ТЦ
Торговая недвижимость - это не просто помещение, занимаемое тем или иным магазином. Торговая площадь, по сути, сама по себе является средством производства. И если в кризисные времена компании без особого ущерба для бизнеса экономили на аренде офисов, «уплотняя» сотрудников, а то и вовсе переводили большую часть персонала на удаленную работу, то закрытие торгового помещения означало прекращение самого бизнеса.
Неудивительно, что торговый сегмент менее всего пострадал от кризиса, первым прошел «дно» и быстрее других начал восстановливаться.
От плохого к хорошему
Конечно, кризис прошелся и по торговой недвижимости. Далеко не все проекты, строительство которых началось до осени 2008 года, были введены в эксплуатацию вовремя, и проблем с заполняемостью у их владельцев хватало. Это коснулось даже помещений, за которые в докризисные времена разве что драки не было - «топового стрит-ритейла». Теперь на первый план вышла рентабельность, и многие арендаторы отказались от престижа, ради которого ранее платили дорогущую аренду за магазины на центральных улицах, как, например, Samsung на Тверской, который в феврале 2009 года был закрыт.
Ценовой урон оказался весьма ощутимым. По данным консалтинговой компании RRG, арендные ставки в 2009 году упали в среднем на 31%.
Впрочем, уже к осени прошлого года многие торговые операторы переформатировали свой бизнес и стали готовы к новому развитию. Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики Jones Lang LaSalle отмечает, что количество сделок по аренде торговых площадей в первом квартале 2010 года выросло на 30%.
Эксперты сходятся во мнении, что «черные дни» торговой недвижимости позади. Так, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила хоть и называет в целом ситуацию в сегменте торговой недвижимости Москвы и Подмосковья в первом полугодии 2010 года стагнацией, замечает, что «общие настроения игроков рынка скорее позитивны». Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что в настоящее время рынок торговой недвижимости переживает начало процесса восстановления.
Продукты разморозки
Оживление деловой активности происходит и среди девелоперов. Так, по информации Penny Lane Realty, в 2010 году запланировано открытие более 15 торговых объектов общей площадью около 1,6 млн кв м (760 тыс. кв. м GLA) , в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров.
Среди наиболее вероятных претендентов на «выход в свет» до конца года называют «Гагаринский» на улице Вавилова с торговой площадью 70 000 кв. м, «РИО» на 2-м км МКАД с площадью 90 000 кв. м, Mall of Russia ( 114 000 кв. м) , «Гудзон» на Каширском шоссе - 70 000 кв. метров.
«Недавно Crocus Group объявила о намерениях построить два торгово-развлекательных центра, объединенных в сеть «Вегас», - добавляет Олеся Черданцева. - Один из них - с торговой площадью 131 000 кв. м - появится в Мякинине, другой - с торговой площадью 110 000 кв. м - в Кунцеве. Еще один крупный центр будет построен в районе метро «Динамо» и «Аэропорт», его торговая площадь около 180 000 кв. метров».
Лишние метры
Появление новых объектов увеличивает объем предложения, но рынок пока не в состоянии «переварить» даже существующий. По оценке г-жи Черданцевой, из-за ввода двух комплексов в конце 2009 года 10% площадей в ТЦ Москвы остались свободными. «В этом году доля свободных площадей увеличится до 12%», - отмечает эксперт.
Разброс уровня вакансий весьма велик. «В функционирующих успешных торговых центрах уровень вакантных площадей близок к минимальным значениям 1 - 3%, - говорит Константин Ковалев. - В менее успешных объектах он достигает 10% и более».
Новым торговым объектам, даже с самыми лучшими и «правильными» характеристиками, трудно тягаться с раскрученными старожилами. «Если речь идет о новых проектах, можно предположить, что на момент открытия они имеют 10 - 15% вакантных площадей, - говорит Константин Ковалев, - а наименее успешные - более 20%».
Более того, новые центры открываются «фазами». «Эта тенденция появилась во время кризиса, и сейчас по-прежнему присутствует на рынке, - рассказывает Олеся Черданцева. - Так, в открывшемся в марте 2010 года ТЦ «Азовский» функционируют только якорный арендатор, супермаркет «Перекресток» и торговая галерея на первом этаже. В апреле был введен в эксплуатацию ТЦ «ВИВА!» c площадью 24 тыс. кв. м, а открытие основного арендатора, гипермаркета «Карусель», состоялось в мае. В открывшемся в начале июня ТРК «Вегас» (140 тыс. кв. м) также работают преимущественно якорные арендаторы и часть торговой галереи».
Новые и старые форматы
Помимо корректировки цен и «расслоения» торговых объектов по качеству, сегодня наблюдаются и «форматные» изменения ТЦ. С одной стороны, речь идет о некотором «откате» к рыночному формату. Так как брендовые сети, традиционно входящие в пул арендаторов ТЦ, снизили активность, то в концептуальные проекты стали «проникать» совсем не концептуальные магазины. При этом арендодатели готовы уменьшать сдаваемые площади. В результате некоторые ТЦ стали напоминать до боли знакомые рынки, только под крышей и с красивой вывеской.
«Арендодатели вынуждены пойти на подобные меры не от хорошей жизни, - объясняет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости компании RRG. - Если пустует много площадей, то это грозит самыми плачевными последствиями - вплоть до прекращения существования проекта.»
Правда, подобная тенденция характерна в основном для районных ТЦ или центров с неудачной концепцией. «Качественные, а главное, успешные торговые центры даже во время кризиса продолжали следовать своим концепциям и не допускали понижения качества арендаторов», - говорит г-жа Черданцева. Да и мера это временная, считают эксперты. Впрочем, сегодня появляются не только «старые форматы». Долгожданные outlet-центры, подразумевающие продажу товаров премиального сегмента по относительно низким ценам, скоро начнут радовать отечественных поклонников распродаж. «По крайней мере, две компании официально заявили о своих планах строительства проектов в новом для России формате outlet, - рассказывает Олеся Черданцева. - Один будет расположен на Ленинградском шоссе недалеко от аэропорта «Шереметьево», другой - на юго-востоке возле г. Котельники. Заявленные проекты будут открыты в 2011 - 2012 годах».
Торговая недвижимость - это не просто помещение, занимаемое тем или иным магазином. Торговая площадь, по сути, сама по себе является средством производства. И если в кризисные времена компании без особого ущерба для бизнеса экономили на аренде офисов, «уплотняя» сотрудников, а то и вовсе переводили большую часть персонала на удаленную работу, то закрытие торгового помещения означало прекращение самого бизнеса.
Неудивительно, что торговый сегмент менее всего пострадал от кризиса, первым прошел «дно» и быстрее других начал восстановливаться.
От плохого к хорошему
Конечно, кризис прошелся и по торговой недвижимости. Далеко не все проекты, строительство которых началось до осени 2008 года, были введены в эксплуатацию вовремя, и проблем с заполняемостью у их владельцев хватало. Это коснулось даже помещений, за которые в докризисные времена разве что драки не было - «топового стрит-ритейла». Теперь на первый план вышла рентабельность, и многие арендаторы отказались от престижа, ради которого ранее платили дорогущую аренду за магазины на центральных улицах, как, например, Samsung на Тверской, который в феврале 2009 года был закрыт.
Ценовой урон оказался весьма ощутимым. По данным консалтинговой компании RRG, арендные ставки в 2009 году упали в среднем на 31%.
Впрочем, уже к осени прошлого года многие торговые операторы переформатировали свой бизнес и стали готовы к новому развитию. Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики Jones Lang LaSalle отмечает, что количество сделок по аренде торговых площадей в первом квартале 2010 года выросло на 30%.
Эксперты сходятся во мнении, что «черные дни» торговой недвижимости позади. Так, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила хоть и называет в целом ситуацию в сегменте торговой недвижимости Москвы и Подмосковья в первом полугодии 2010 года стагнацией, замечает, что «общие настроения игроков рынка скорее позитивны». Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что в настоящее время рынок торговой недвижимости переживает начало процесса восстановления.
Продукты разморозки
Оживление деловой активности происходит и среди девелоперов. Так, по информации Penny Lane Realty, в 2010 году запланировано открытие более 15 торговых объектов общей площадью около 1,6 млн кв м (760 тыс. кв. м GLA) , в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров.
Среди наиболее вероятных претендентов на «выход в свет» до конца года называют «Гагаринский» на улице Вавилова с торговой площадью 70 000 кв. м, «РИО» на 2-м км МКАД с площадью 90 000 кв. м, Mall of Russia ( 114 000 кв. м) , «Гудзон» на Каширском шоссе - 70 000 кв. метров.
«Недавно Crocus Group объявила о намерениях построить два торгово-развлекательных центра, объединенных в сеть «Вегас», - добавляет Олеся Черданцева. - Один из них - с торговой площадью 131 000 кв. м - появится в Мякинине, другой - с торговой площадью 110 000 кв. м - в Кунцеве. Еще один крупный центр будет построен в районе метро «Динамо» и «Аэропорт», его торговая площадь около 180 000 кв. метров».
Лишние метры
Появление новых объектов увеличивает объем предложения, но рынок пока не в состоянии «переварить» даже существующий. По оценке г-жи Черданцевой, из-за ввода двух комплексов в конце 2009 года 10% площадей в ТЦ Москвы остались свободными. «В этом году доля свободных площадей увеличится до 12%», - отмечает эксперт.
Разброс уровня вакансий весьма велик. «В функционирующих успешных торговых центрах уровень вакантных площадей близок к минимальным значениям 1 - 3%, - говорит Константин Ковалев. - В менее успешных объектах он достигает 10% и более».
Новым торговым объектам, даже с самыми лучшими и «правильными» характеристиками, трудно тягаться с раскрученными старожилами. «Если речь идет о новых проектах, можно предположить, что на момент открытия они имеют 10 - 15% вакантных площадей, - говорит Константин Ковалев, - а наименее успешные - более 20%».
Более того, новые центры открываются «фазами». «Эта тенденция появилась во время кризиса, и сейчас по-прежнему присутствует на рынке, - рассказывает Олеся Черданцева. - Так, в открывшемся в марте 2010 года ТЦ «Азовский» функционируют только якорный арендатор, супермаркет «Перекресток» и торговая галерея на первом этаже. В апреле был введен в эксплуатацию ТЦ «ВИВА!» c площадью 24 тыс. кв. м, а открытие основного арендатора, гипермаркета «Карусель», состоялось в мае. В открывшемся в начале июня ТРК «Вегас» (140 тыс. кв. м) также работают преимущественно якорные арендаторы и часть торговой галереи».
Новые и старые форматы
Помимо корректировки цен и «расслоения» торговых объектов по качеству, сегодня наблюдаются и «форматные» изменения ТЦ. С одной стороны, речь идет о некотором «откате» к рыночному формату. Так как брендовые сети, традиционно входящие в пул арендаторов ТЦ, снизили активность, то в концептуальные проекты стали «проникать» совсем не концептуальные магазины. При этом арендодатели готовы уменьшать сдаваемые площади. В результате некоторые ТЦ стали напоминать до боли знакомые рынки, только под крышей и с красивой вывеской.
«Арендодатели вынуждены пойти на подобные меры не от хорошей жизни, - объясняет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости компании RRG. - Если пустует много площадей, то это грозит самыми плачевными последствиями - вплоть до прекращения существования проекта.»
Правда, подобная тенденция характерна в основном для районных ТЦ или центров с неудачной концепцией. «Качественные, а главное, успешные торговые центры даже во время кризиса продолжали следовать своим концепциям и не допускали понижения качества арендаторов», - говорит г-жа Черданцева. Да и мера это временная, считают эксперты. Впрочем, сегодня появляются не только «старые форматы». Долгожданные outlet-центры, подразумевающие продажу товаров премиального сегмента по относительно низким ценам, скоро начнут радовать отечественных поклонников распродаж. «По крайней мере, две компании официально заявили о своих планах строительства проектов в новом для России формате outlet, - рассказывает Олеся Черданцева. - Один будет расположен на Ленинградском шоссе недалеко от аэропорта «Шереметьево», другой - на юго-востоке возле г. Котельники. Заявленные проекты будут открыты в 2011 - 2012 годах».
Марина Скубицкая,
газета "Московская перспектива" от 08.07.2010 г.
