Продолжаем разговор о коммерческой недвижимости. Безусловно, объект объекту рознь. Одно помещение может приносить своему хозяину стабильный и солидный доход, а другое – одни расходы.
Это зависит от многих факторов: от местоположения объекта, наличия в ближайшем окружении аналогичных помещений, планировки, этажа, наличия витринных окон, отдельного входа, удобных подъездов и подходов и так далее. Именно поэтому перед покупкой необходимо детально проанализировать объект, желательно – с участием профессиональных консультантов, имеющих опыт в инвестиционных сделках. Тем не менее, есть и общие принципы, которые помогут сориентироваться «в первом приближении».
1. Торговый сегмент при прочих равных менее рискован, если находится в безупречном с точки зрения трафиков, видимости и доступности месте.
2. В офисах основные риски связаны с высоким уровнем конкуренции и достаточно большим уровнем вакантных площадей. Пешеходная близость к метро, низкая конкуренция и близость к центру повышает привлекательность офиса.
3. В производственно-складских площадях основной риск создается качеством арендатора и спецификой складского или производственного бизнеса. Высока вероятность ротации арендаторов. Да и техническое состояние в этом сегменте зачастую вызывает много проблем, которые сказываются на затратах по эксплуатации этих объектов.
Рассмотрим простой пример. Сравним доходность от сдачи в аренду одного и того же объекта в качестве жилого и нежилого помещения. Сдавая под жилье квартиру площадью около 100 кв.м. с хорошей отделкой, расположенную на первом этаже дома, стоящего на престижной магистрали (например, в начале Кутузовского или Ленинского проспектов Москвы), можно получить максимум $3000 в месяц. Другими словами, ставка будет составлять $360 за квадратный метр в год. Если эту же квартиру сдать под офис, то арендная ставка составит $600-700 квадратных метров в год. А если в эту квартиру сделать отдельный вход с оживленной улицы да еще снабдить ее витринами, то получится торговое помещение, за которое можно получить $2000 - 2500 за квадратный метр в год. Вывод: сдавать такую квартиру как торговое помещение в 7 раз выгоднее, чем как жилье. И это при расположении не на основных торговых улицах, например, на Тверской или в Столешниковом переулке, где ставки будут еще больше.
Доходность жилья в целом составляет от 3 до 7% годовых, а доходность торговой недвижимости – 9-13% годовых. Но и это не самая высокая доходность, как уже было сказано. Еще выше – у офисной недвижимости (от 11 до 17%). А самая высокая – в производственно-складском сегменте (от 13 до 18% годовых).
Конечно, это усредненные показатели арендного бизнеса, они могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Гораздо более высокую доходность можно получить при «спекулятивных» инвестициях или при качественном улучшении объектов, например, при редевелопменте.
Однако на одну только доходность ориентироваться нельзя. Например, не всегда получится то или иное помещение приспособить под склад. Вернее, приспособить-то, конечно, можно и комнату на 17 этаже, и заброшенное здание в чистом поле, к которому нет ни одной дороги. Однако вряд ли найдется желающий арендовать такое помещение. Да и продать такой склад вряд ли удастся – никто не купит. А отсутствие арендаторов и покупателей сведет доходность инвестиций к нулю.
Есть и другие обстоятельства, которые серьезным образом отличают коммерческую недвижимость от жилья. Во-первых, это гораздо более сложная структура сделки и юридическая составляющая (пугаться этого не надо, существует много вариантов по структурированию и оптимизации). Во-вторых, объектом коммерческой недвижимости надо управлять: осуществлять арендные отношения и техническую эксплуатацию. Частично можно заниматься этим самостоятельно, а частично - привлечь специализированные компании.
В заключение вывод: следует помнить, что доходность во многом зависит от назначения объекта, поскольку она напрямую связана с рисками: выше риск - больше доходность, и наоборот. Высококачественные объекты в хороших локациях имеют меньше рисков.
