В Петербурге прошел очередной саммит CRE. Участники дискуссий обсудили методы стимуляции спроса у арендаторов бизнес-центров, торговых комплексов и складов. Отдельно был поднят вопрос о роли брокеров – нужны ли они сегодня девелоперам?
На рынке бизнес-центров главным фактором привлечения арендаторов, по мнению участников саммита, остается цена – точнее, правильное соотношение цены и места. Не менее важна транспортная доступность, компетентность управляющей компании и ее налаженные отношения с арендаторами.
Слагаемые аренды
Чтобы удержать арендаторов, считают участники саммита, собственники должны иметь с ними постоянную связь, вводить новые услуги.
При этом эксперты сошлись во мнении: сегодня конкурировать на рынке аренды коммерческих помещений можно не только посредством уменьшения цены. «Цена и расположение всегда будут иметь самое большое значение, но есть и другие способы сдать площади», – считает Ян Свояволя, представитель управляющей компании «Сенатор». «Если раньше мы могли ждать, когда арендаторы придут к нам, а не бегать за ними, то теперь мы работаем по двум направлениям: привлечение новых арендаторов и удержание существующих. Удержание существующих арендаторов должно происходить через улучшение условий. Наша компания ввела клубную карту "Сенатор", мы запускаем проект, который дает возможность клиентам развивать свой бизнес в наших бизнес-центрах. Предоставляем площадки для переговоров».
Что касается местоположения, то на Васильевском острове цена будет меньше, чем в «золотом треугольнике». Кроме того, имеет значение размер офиса. Собственникам выгоднее сдавать большие офисы, но это сложнее. «У нас есть офисные площади на Васильевском острове, сдать большие площади долго не получалось, но когда этаж нарезали, все "ушло" за два месяца. Конкурировать можно и на позиционировании бизнес-центра, его имидже, статусе арендаторов».
По мнению Ильи Логинова, директора по маркетингу компании «МИР недвижимости», снижение арендных ставок – самый эффективный способ стимулировать спрос, но одновременно и самый затратный. «Используются такие методы, как сокращение минимальных сроков аренды в договорах, полная отделка помещений за счет бизнес-центра либо арендные каникулы на полгода в качестве компенсации отделки, – рассказывает г-н Логинов. – Кроме того, предоставляются льготы на использование конференц-залов и других дополнительных сервисов. Сам список сервисов расширяется. Бизнес центры дополнительно включили в пакет услуг курьера, нотариуса, доставку почты и канцтоваров, туроператора, страховщика, автомойку и прочее».
Не хватает бизнеса и портфелей
По мнению Дмитрия Золина, управляющего партнера LCMC, в России рынок бизнес-центров развивается плохо, поскольку бизнеса катастрофически мало. «В Париже 50 миллионов квадратных метров офисных зданий, заполняемость средняя. В Москве население в несколько раз больше, чем в Париже, офисов 20 миллионов квадратных метров, заполняемость 30 процентов, – привел пример Дмитрий Золин. – Развитие рынка бизнес-центров зависит от экономического роста в стране. В России есть нефть, есть государство, только бизнеса нет».
Впрочем, эксперты высказывали и более оптимистичные оценки. По мнению Максима Гасиева, генерального директора компании Colliers International, существуют предпосылки к тому, что офисная недвижимость будет востребована через 2-3 года. По его мнению, к тому времени уровень вакантных помещений в бизнес-центрах не превысит 15%.
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса компании Astera, в ходе дискуссии о методах привлечения арендаторов в торговые центры отметила, что для развития и заполненности торговых центров «арендаторы должны покупаться, тогда они будут снимать площади».
«Я не согласен с тем, что спрос на площади в торговых центрах связан с покупательской способностью, – сказал Дмитрий Золин. – Ритейлеры «умерли» не потому, что упали продажи. Продажи, конечно, снизились по сравнению с очень успешным 2007 годом, но глобального падения не было. На самом деле почти у всех ритейлеров собственные деньги составляли только 5-10 процентов средств, остальная же часть являлась привлеченными средствами. Среди ритейлеров только единицы на момент начала кризиса обладали правильным кредитным портфелем».
А был ли брокер?
По словам Михаила Геца, управляющего директора Praedium Oncor International, положение брокеров после кризиса изменилось: «Тех великолепных докризисных времен никогда не будет. Последующие 8 лет мы будем работать как нормальные люди с нормальной рентабельностью. До кризиса брокер мог за счет 10 проектов прекрасно существовать. Сейчас такого спроса на офисные площади нет, и брокеру придется работать в два раза больше, брать много проектов – только так он сможет получать хороший доход. Кризис показал, кто настоящий брокер, а кто технический. В брокере должна быть божья искра – те брокеры, в которых ее нет, в 2009 году имели большие проблемы и не могли закрыть ни одной сделки».
По мнению экспертов, роль брокера зависит не от периода – до кризиса, в кризис, после кризиса. Всегда надо исходить из ситуации на рынке, из конкретного случая.
«Если вы нанимаете брокера, но при этом финансирования стройки нет, то, независимо от профессионализма, его деятельность не будет эффективна», – уверен Михаил Гец. Генеральный директор компании «Регионы Менеджмент» Георгий Найденов считает, что роль брокеров может меняться, но не в зависимости от кризисного или посткризисного периода, а в зависимости от ситуации. Но в любом случае сомневаться в необходимости брокеров не приходится.
Участники саммита были единодушны в том, что сегодня брокеры необходимы собственникам коммерческой недвижимости. Как отметил Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости RRG, компании, как правило, предпочитают не экономить на брокерах, поскольку у консультантов много объектов, они знают ситуацию на рынке, могут сопоставить данный проект с другими.
«На сегодняшний день подавляющее большинство девелоперов пришло к мысли, что без брокеров не обойтись. Крупнейшие брокерские компании позволяют увеличить объемы продаж самого застройщика совокупно минимум на 30 процентов, – считает Илья Логинов. – В случае если девелопер не является профессионалом на рынке и реализует один из своих первых проектов, то участие брокера критически важно. В этом случае бренд брокерской компании позволит создать нужный уровень доверия к проекту. В итоге застройщику не придется снижать цены, чтобы стимулировать спрос».
По мнению экспертов, до кризиса, на разогретом рынке, когда покупали все без разбора, услуги брокера по созданию проекта и его продвижению были востребованы только на рынке коммерческой недвижимости. В кризис ситуация поменялась на полностью противоположную – застройщики стали искать любые способы увеличения продаж, в том числе за счет дополнительного потока клиентов от брокерских структур. Сегодня, несмотря на стабилизацию, многие девелоперы, ощутив ценность работы с профессиональными продавцами, сохраняют и укрепляют эти отношения.
