Кризис дляstreet-retail закончился еще вIII квартале прошлого года, когда была отмечена явная стабилизация цен, азатем иувеличение спроса. Объекты втоповых местах основных торговых коридоров остаются «голубыми фишками» коммерческой недвижимости. Темболее чтостоят эти «фишки» сейчас значительно дешевле— на30–40%. Яркий пример тому— Тверская. Докризиса это была основная торговая улица столицы иодна изсамых дорогих улиц мира. Ставки аренды здесь достигали 15тыс.долл./кв.м. Сегодня, пооценке компании Colliers International, Тверская занимает лишь 22-е место врейтинге. Ставки аренды понекоторым объектам снизились втри раза исоставляют от3,5 до5,5тыс.долл./кв.м/год.
Главная тенденция шести минувших месяцев— стабилизация ставок аренды (от1,5 до4тыс.долл./кв.м/год напомещения, расположенные восновных торговых коридорах столицы, иот300долл. до1,8тыс.долл./кв.м/год навторостепенных), атакже цен продажи (от14 до20тыс.долл./кв.м иот4,5 до13тыс.долл./кв.м соответственно). Более того, внекоторых случаях зафиксирован даже рост. «Можно сказать, чтосейчас накаждое помещение есть либо арендатор, либо покупатель,— говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty.— Задействительно стоящие помещения идет торг вверх. Вредких случаях он может доходить идодвукратного роста».
Сослов экспертов, потенциальные арендаторы стали все чаще обращаться ксобственникам помещений стрит-ритейла спросьбой перезаключить вихпользу действующий договор аренды. Всвою очередь владельцы готовы рассматривать такие предложения, нотолько если ставка аренды увеличивается до50%, авотдельных случаях ибольше. Почувствовав растущий спрос, владельцы объектов розничной торговли стали предлагать арендаторам, укоторых близится срок окончания договора, вернуться кдокризисному уровню ставок, тоесть платить больше всреднем на20%. Если они получают отказ, тоуведомляют арендатора отом, чтобудут искать ему замену. Сначала 2010г. доля договоров, перезаключенных поинициативе собственника, составляет 15% отобщего количества, отмечают эксперты Penny Lane Realty. «Данная тенденция— подтверждение того, чтоstreet-retail остается самым востребованным именее всего пострадавшим откризиса форматом,— поясняет А. Могила.— Мы видим, каксобственники помещений уличного формата вновь превращают рынок недвижимости врынок продавца».
Свою роль вподобном раскладе играет, конечно, ограниченность предложения: здесь невозможно перепроизводство, как, например, вскладском илиофисном секторе недвижимости, абольшинство объектов относятся ктак называемому невосполнимому ресурсу. Количество помещений, расположенных вглавных торговых коридорах Москвы— наТверской, Мясницкой, Пятницкой ипрочих дорогих улицах, современем неувеличивается. Конечно, врезультате реконструкции старых зданий иногда появляются новые площадки, ноэто скорее редкое исключение, нежели правило. Именно поэтому данные помещения представляют особый интерес дляинвесторов.
«Интерес объясняется ещеитем, что, какпоказал кризис, street-retail отличается более сильной устойчивостью квозможным колебаниям рынка, относительно высокой ликвидностью исравнительно небольшим (до10млндолл.) объемом инвестиций,— добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG.— Уровень доходности хоть ипадал вначале 2009г., новнаиболее раскрученных столичных районах закрепился науровне 10–13% сосроками окупаемости отсеми додесяти лет. Внастоящее время доходность составляет 9–11%».
Стабилизация ставок ицен (авнекоторых случаях иихрост) незамедлительно сказывается наспросе. «Востребованность помещений street-retail сегодня вновь высока,— утверждает А.Панфилов.— Если в2009г. подобные объекты вцентре появлялись вэкспонировании срегулярной периодичностью, тов2010г. ихколичество врекламе снизилось примерно додокризисного уровня».
Поданным экспертов, ещевI квартале 2010г. уровень вакантных площадей всегменте составлял 12%, ноуже кконцу I полугодия эта цифра снизилась до1–3%. Правда, данная тенденция характерна только длянаиболее престижных ивостребованных уарендаторов торговых коридоров: Тверской, Арбата, Петровки и1-й Тверской-Ямской. Надругих улицах доля вакантных площадей порядка 5–9%. Совокупныйже объем вцентре Москвы сегодня составляет около 160тыс.кв.м.
«Докризиса можно было говорить онастоящем дефиците качественных объектов этого типа, сейчас посути происходит тоже самое,— считает А.Панфилов.— Примером может служить район Красной Пресни, вкотором практически отсутствует предложение какпопродаже, так ипоаренде помещений, приэтом отмечается высокий спрос наданный район иминимальная ротация арендаторов втечение нескольких лет».
Характеристики спроса нааренду существенно неизменились. Каквсегда, востребованы помещения напервой линии домов наиболее оживленных улиц города, напервом этаже, свитринными окнами, отдельным входом. «Тверская, Арбат, Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинский проспекты, Покровка, Дмитровка Большая иМалая, Кузнецкий Мост пользуются стабильным спросом. Приэтом существенно снизился интерес кпроспекту Мира, району «Новослободской» и«Менделеевской»,— обращает внимание Мила Моралес, руководитель департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard.— Клиенты называют эти участки транзитными, тоесть пешеходные итранспортные потоки хорошие, однако люди незадерживаются сцелью покупки илипроведения досуга».
Авот всамой структуре спроса эксперты отмечают существенные изменения: возросло количество арендаторов общепита демократичного сегмента, ориентированных наофисных сотрудников. Рестораны класса премиум отдают предпочтение большим площадям от500 до2000кв.м, чтобыло не свойственно ранее. Также один изновых трендов— быстрое развитие пекарен икулинарий, таких сетей, как«Хлеб Насущный», «Хлебная лавка братьев Караваевых», «Хлеб энд Ко» идр. Кроме того, овыходе нанаш рынок втекущем году заявили около десяти европейских операторов ресторанного бизнеса, выступающих всреднем ценовом диапазоне.
Изменились иусловия аренды. «Если ранее договоры заключались напять лет сежегодной индексацией ставок, тосегодня— сусловием ихпересмотра через три года»,— сообщает Мила Моралес.
Основными игроками street-retail сегодня являются крупные компании исетевики, выстоявшие вовремя кризиса. Приэтом карта расположения брендов существенно видоизменилась. Нидлякого несекрет, чтодокризиса многие ритейлеры были готовы залюбые деньги открыть магазин напрестижной торговой улице— вкачестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря наточтозачастую сучетом стоимости аренды он мог быть убыточным. Темнеменее рекламная составляющая обеспечивала очередь изжелающих арендовать магазин сзаветными витринами. Скризисом напервый план вышла рентабельность, имногие арендаторы отказались отпрестижа впользу доходности. Вкачестве примера эксперты приводят магазин Samsung наТверской, который закрылся вфеврале 2009г. из-зарешения головной компании оснижении затрат нарекламу. «Однако новые развивающиеся сети использовали эту ситуацию каквозможность арендовать ранее недоступные места, воспользовавшись большим предложением нарынке инизкими ценами»,— отмечает А.Панфилов.
Изменение соотношения люксовых идемократических марок вторговых коридорах если ипроизошло, товосновном врамках своих категорий. Так, наместе дискаунтера появился ещеболее дешевый магазин, авместо люксового магазина пришел такойже люксовый илимагазин чуть ниже классом. Например, в2009г. вМоскве были закрыты все магазины Diesel— отэтой франшизы отказалась компания «Винтаж Технолоджи». Из-занерентабельности свернули свою работу также магазины Stella McCartney иAlexander McQueen наКузнецком Мосту, открытые в2007-м. Закрылся бутик ещеодной люксовой английской марки Vivienne Westwood.
Новместе стемв2009г. было отмечено появление ряда магазинов других брендов высокого класса: вмарте вГУМе компания Bosco di Ciliegi открыла монобрендовые обувные магазины Сasadei, Cesare Paciotti иAlberto Guardiani имультибрендовый магазин белья Estelle A-Store, где представлены такие бренды, какSonia Rykiel, Richmond, Myla, Caprise de Marie, Lise Charmel идр. Компания Nо One осенью 2009-го открыла бутик Giuseppe Zanotti наМалой Бронной, 24.
Несмотря наточтовомногих странах произошло смещение спроса всторону дискаунтеров, товары класса люкс по-прежнему жизнеспособны иостаются перспективными. Поэтому интерес кглавным торговым коридорам Москвы сохранится, уверены эксперты. «Есть все основания полагать, чтохудшее уже позади ипродавцы товаров класса люкс вновь будут расширять свое присутствие,— считает Галина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers International.— Ссередины 2009г. инвесторы чувствуют, чтопосле двухлетнего перерыва потребители товаров иуслуг категории премиум вновь готовы тратить деньги. Также наблюдается возрождение финансовых центров игородов свысоким туристическим потоком. Таким образом, возобновление интереса покупателей свысоким доходом ктоварам класса люкс будет способствовать росту спроса наторговые помещения насамых дорогих улицах мира.
«Москва— лидер поглощения товаров премиум-класса. Так было, есть ибудет. Только небольшая часть населения имеет привычку делать покупки заграницей. Если сегодня нужна пара обуви, вМилан заней непоедешь. Аналогов европейских аутлет-центров вМоскве пока нет, поэтому купить брендовые товары созначительной скидкой неполучится. Остается Тверская улица сее ценами»,— подводит черту Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость».
Алена Дымова,
журнал "Недвижимость и Цены" от 26.07.2010 г.
