Площади в них вновь стали пользоваться популярностью
В течение всего кризисного периода уровень вакантных площадей в новых офисных центрах оставался высоким. Девелоперы, вынужденные завершать строительство, начатое еще до осени 2008 года, сталкивались с огромными проблемами, связанными с заполняемостью. В некоторых введенных вэксплуатацию качественных зданиях уровень вакансий доходил до 70 - 80 и более процентов.
Однако в последнее время интерес арендаторов к дорогим офисам в центре заметно возрос. Об этом свидетельствуют появившиеся сообщения о подписанных крупных договорах аренды.
Диета для арендодателя
Интерес к качественным дорогим офисам в центре столицы, казалось, надолго утраченный, арендаторы стали проявлять еще в конце 2009 года. Сбежав в более спокойные и дешевые бизнес-центры (БЦ) за пределами Садового и даже Третьего кольца, компании не только пересидели тяжелые времена жесткой экономии бюджета, но и дождались весьма ощутимого снижения цен, причем в центре этот процесс шел гораздо интенсивнее. Так, по данным консалтинговой компании RRG, если до кризиса разница между стоимостью аренды в БЦ в центральной части и за пределами Садового кольца «при прочих равных» в среднем составляла 70 - 80%, то в ноябре - декабре 2009 года - 50 - 55%.
Таким образом, к началу нынешнего года цены и лояльность арендодателей стали явно ближе к ожиданиям арендаторов. Кроме того, крупные российские и международные компании возобновили реализацию планов по расширению, а также консолидации подразделений в единый офис. И при наличии возможности арендовать офис высокого класса не намного дороже, компании «потянулись» занять наиболее выгодные со всех точек зрения площади.
Выгодное дело
Аренда площадей в недавно построенном бизнес-центре помимо улучшения качества офиса может привести и к финансовой выгоде, поскольку степень заполненности здания влияет на размер арендной ставки. По утверждению Давида Годшо, управляющего директора компании NAI Becar, ставки в новых объектах могут на 20 - 25% отличаться от успешно действующих бизнес-центров. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центры ММДЦ «Москва-Сити», где ставки аренды в готовых объектах (например, «Башня на набережной») существенно выше, нежели в только что введенных («Город столиц»).
Еще один аспект, позволяющий рассчитывать на более низкие ставки - отсутствие в офисе отделки. «Если отделку арендатору надо производить самостоятельно, то ставки, безусловно, отличаются, - говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Даже сам принцип ценообразования отличается, так как арендатор, по сути, инвестирует в офис, чтобы позволить потом владельцу зарабатывать на себе». Конечно, сейчас таких желающих немного. Однако те, кто согласен на подобный вариант, имеют уже не столь частую по нынешним временам возможность серьезно диктовать условия.
Наши в городе
«В настоящее время выгодно сменить место своей дислокации, - сказали нам в Penny Lane Realty. - Первыми это поняли российские коммерсанты, которые еще в середине прошлого года начали активное переселение». За ними, по словам эксперта, «пошли» государственные и полугосударственные структуры, а с 2010 года активно подключились западные предприятия.
Активность отечественных корпораций отмечает и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, большинство крупных сделок, заключенных в последние полгода, были совершены либо российскими компаниями с госучастием, либо российскими банковскими структурами, либо крупными компаниями сырьевого сектора.
Впрочем, западный бизнес явно превосходит российский по масштабности. Так, по данным компании Penny Lane Realty, из 19 наиболее крупных сделок по аренде офисных помещений классов A и В, прошедших с января по май 2010 года (в выборку вошли только открытые сделки площадью от 1000 кв. метров), 10 действительно осуществили российские предприятия. Однако примерно из 100 тыс. кв. метров, суммарно арендованных этими компаниями, на долю отечественного бизнеса пришлась примерно треть. Да и знаковая сделка - аренда 37 700 кв. метров в БЦ NordStar Tower - была осуществлена компанией ТНК-ВР.
Заполнение пустот
Уровень вакантных площадей, собственно, и определяет хозяина рынка. До кризиса их дефицит определял господство арендодателя и вынуждал арендаторов идти практически на любые условия. Даже те 3 - 5% вакантных площадей в БЦ высокого уровня, по мнению Давида Годшо, были обусловлены в большей степени ротацией арендаторов, нежели недостатком спроса. В первой же половине 2009 года вакантными стали, по разным оценкам, в среднем от 15 до 30% офисных площадей.
Сегодня ситуация явно лучше. И хотя средние цифры по «вакансиям» ненамного отличаются от кризисных, для отдельных категорий объектов этот показатель снизился почти до докризисных 5 - 7%. Именно эти данные приводит Давид Годшо применительно к высококлассным бизнес-центрам с отличным местоположением. При этом, как отмечает представитель Penny Lane Realty, в уже действующих, заполненных бизнес-центрах с отделкой помещение выше 3000 кв. метров просто не найти. Кстати, данный факт эксперт считает еще одной причиной повышения интереса крупных арендаторов к новым высококлассным объектам.
Но даже при таком внимании со стороны крупных компаний новые объекты заполняются не так уж и быстро: по оценке руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольги Павлик, доля вакантных площадей в новых офисных зданиях на сегодня составляет около 25 - 30% в ЦАО, а за пределами центра варьируется от 30 до 90%.
Так что полупустые офисные здания, особенно площади в состоянии shell&core, имеют не очень много шансов на скорейшее обретение «жильцов». «Однозначно можно констатировать, что рынок ожил и кризис для всех закончился, пока нельзя, - говорит Константин Ковалев. - Рынок оживает постепенно, цены стабильны, но риски возможного падения еще остаются».
«Хватай мешки - вокзал отходит»
Долго ли будет в офисном сегменте оставаться рынок арендатора или вскоре докризисный рай владельцев БЦ вернется? Эксперты единодушно предрекают рост ставок аренды и цен продажи в сегменте наиболее качественных помещений, с удачным местоположением и грамотной концепцией, готовых к въезду. При этом, по словам г-на Ковалева, несмотря на то что предпосылок к активному росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет, постепенное повышение ценового уровня по ряду качественных объектов, особенно в прайм-зонах, уже происходит.
Кроме того, по прогнозу Максима Жуликова, к концу года офисы площадью до 300 кв. метров с отделкой в центре и наиболее востребованных округах будут в остром дефиците. Как результат - должен появиться более-менее стабильный спрос на офисы в состоянии shell&core. Да и ставки в конце III - начале IV квартала 2010 года могут вырасти уже на 10 - 15%.
Таким образом, похоже, для желающих воспользоваться кризисными возможностями «время Ч» настало: по-настоящему ликвидные офисные помещения скоро опять станут не такими уж и доступными. А вот тем компаниям, для которых бюджет превыше всего, стоит подождать. Дифференциация в офисном сегменте идет полным ходом, и по логике вещей низкокачественные объекты должны «зависнуть» на рынке и подешеветь.
_____________________________________________________________________
Наиболее крупные сделки по аренде офисных помещений классов A и В с начала 2010 года (в выборку вошли только открытые сделки площадью от 1000 кв. метров), данные компании Penny Lane Realty:
Иностранные компании:
• ТНК-ВР: 37 700 кв. м
в БЦ NordStar Tower
• Deutsche Bank: 7 000 кв. м
в БЦ NordStar Tower
• Nokia-Siemens: более 5500 кв. м
в БЦ «Фабрика Станиславского» (помещения были с отделкой)
• Avon: 4861 кв. м
в БЦ «Фьюжн Парк»
• Volvo: 3180 кв. м
в БЦ «Кантри Парк»
• EMCG (Eurasia Marketing Communication Group): 2700 кв. м
в ТОЦ «Апельсин»
• Computershare: 2000 кв. м
в БЦ «Кутузофф Тауэр»
• Paolo Conte: 1504 кв. м
в БЦ «Корпус Кнопа»
• Norton Rose: 1400 кв. м
в БЦ White Square (субаренда у PricewaterhouseCoopers)
Российские компании:
• «Спортмастер»: 16 700 кв. м
в БЦ «Авиатор»
• ЗАО «Гринатом»: 4034 кв. м
в БЦ «Новоспасский Двор»
• «Телеком-Экспресс»: 2360 кв. м
в БЦ «Отрадный»
• «Продо Менеджмент»: 2053 кв. м
в БЦ «Даниловская мануфактура»
• Дистрибьюторская сеть: 2000 кв. м
в БЦ «Шереметьевский»
• ОАО «Северсталь»: 1709 кв. м
в БЦ «Диагональ Хаус»
• ОАО «МегаФон»: 1545 кв. м
в БЦ «Саммит»
• ООО «Энергострим»: 1539 кв. м
в БЦ «Алексеевский Дом»
• Инвестиционный Банк «ВЕСТА»:
1456 кв. м в БЦ Gorky Park Tower
• ЗАО «Аквион»: 1422 кв. м
в БЦ «Новосущевский»
В течение всего кризисного периода уровень вакантных площадей в новых офисных центрах оставался высоким. Девелоперы, вынужденные завершать строительство, начатое еще до осени 2008 года, сталкивались с огромными проблемами, связанными с заполняемостью. В некоторых введенных вэксплуатацию качественных зданиях уровень вакансий доходил до 70 - 80 и более процентов.
Однако в последнее время интерес арендаторов к дорогим офисам в центре заметно возрос. Об этом свидетельствуют появившиеся сообщения о подписанных крупных договорах аренды.
Диета для арендодателя
Интерес к качественным дорогим офисам в центре столицы, казалось, надолго утраченный, арендаторы стали проявлять еще в конце 2009 года. Сбежав в более спокойные и дешевые бизнес-центры (БЦ) за пределами Садового и даже Третьего кольца, компании не только пересидели тяжелые времена жесткой экономии бюджета, но и дождались весьма ощутимого снижения цен, причем в центре этот процесс шел гораздо интенсивнее. Так, по данным консалтинговой компании RRG, если до кризиса разница между стоимостью аренды в БЦ в центральной части и за пределами Садового кольца «при прочих равных» в среднем составляла 70 - 80%, то в ноябре - декабре 2009 года - 50 - 55%.
Таким образом, к началу нынешнего года цены и лояльность арендодателей стали явно ближе к ожиданиям арендаторов. Кроме того, крупные российские и международные компании возобновили реализацию планов по расширению, а также консолидации подразделений в единый офис. И при наличии возможности арендовать офис высокого класса не намного дороже, компании «потянулись» занять наиболее выгодные со всех точек зрения площади.
Выгодное дело
Аренда площадей в недавно построенном бизнес-центре помимо улучшения качества офиса может привести и к финансовой выгоде, поскольку степень заполненности здания влияет на размер арендной ставки. По утверждению Давида Годшо, управляющего директора компании NAI Becar, ставки в новых объектах могут на 20 - 25% отличаться от успешно действующих бизнес-центров. В качестве примера эксперт приводит бизнес-центры ММДЦ «Москва-Сити», где ставки аренды в готовых объектах (например, «Башня на набережной») существенно выше, нежели в только что введенных («Город столиц»).
Еще один аспект, позволяющий рассчитывать на более низкие ставки - отсутствие в офисе отделки. «Если отделку арендатору надо производить самостоятельно, то ставки, безусловно, отличаются, - говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Даже сам принцип ценообразования отличается, так как арендатор, по сути, инвестирует в офис, чтобы позволить потом владельцу зарабатывать на себе». Конечно, сейчас таких желающих немного. Однако те, кто согласен на подобный вариант, имеют уже не столь частую по нынешним временам возможность серьезно диктовать условия.
Наши в городе
«В настоящее время выгодно сменить место своей дислокации, - сказали нам в Penny Lane Realty. - Первыми это поняли российские коммерсанты, которые еще в середине прошлого года начали активное переселение». За ними, по словам эксперта, «пошли» государственные и полугосударственные структуры, а с 2010 года активно подключились западные предприятия.
Активность отечественных корпораций отмечает и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, большинство крупных сделок, заключенных в последние полгода, были совершены либо российскими компаниями с госучастием, либо российскими банковскими структурами, либо крупными компаниями сырьевого сектора.
Впрочем, западный бизнес явно превосходит российский по масштабности. Так, по данным компании Penny Lane Realty, из 19 наиболее крупных сделок по аренде офисных помещений классов A и В, прошедших с января по май 2010 года (в выборку вошли только открытые сделки площадью от 1000 кв. метров), 10 действительно осуществили российские предприятия. Однако примерно из 100 тыс. кв. метров, суммарно арендованных этими компаниями, на долю отечественного бизнеса пришлась примерно треть. Да и знаковая сделка - аренда 37 700 кв. метров в БЦ NordStar Tower - была осуществлена компанией ТНК-ВР.
Заполнение пустот
Уровень вакантных площадей, собственно, и определяет хозяина рынка. До кризиса их дефицит определял господство арендодателя и вынуждал арендаторов идти практически на любые условия. Даже те 3 - 5% вакантных площадей в БЦ высокого уровня, по мнению Давида Годшо, были обусловлены в большей степени ротацией арендаторов, нежели недостатком спроса. В первой же половине 2009 года вакантными стали, по разным оценкам, в среднем от 15 до 30% офисных площадей.
Сегодня ситуация явно лучше. И хотя средние цифры по «вакансиям» ненамного отличаются от кризисных, для отдельных категорий объектов этот показатель снизился почти до докризисных 5 - 7%. Именно эти данные приводит Давид Годшо применительно к высококлассным бизнес-центрам с отличным местоположением. При этом, как отмечает представитель Penny Lane Realty, в уже действующих, заполненных бизнес-центрах с отделкой помещение выше 3000 кв. метров просто не найти. Кстати, данный факт эксперт считает еще одной причиной повышения интереса крупных арендаторов к новым высококлассным объектам.
Но даже при таком внимании со стороны крупных компаний новые объекты заполняются не так уж и быстро: по оценке руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольги Павлик, доля вакантных площадей в новых офисных зданиях на сегодня составляет около 25 - 30% в ЦАО, а за пределами центра варьируется от 30 до 90%.
Так что полупустые офисные здания, особенно площади в состоянии shell&core, имеют не очень много шансов на скорейшее обретение «жильцов». «Однозначно можно констатировать, что рынок ожил и кризис для всех закончился, пока нельзя, - говорит Константин Ковалев. - Рынок оживает постепенно, цены стабильны, но риски возможного падения еще остаются».
«Хватай мешки - вокзал отходит»
Долго ли будет в офисном сегменте оставаться рынок арендатора или вскоре докризисный рай владельцев БЦ вернется? Эксперты единодушно предрекают рост ставок аренды и цен продажи в сегменте наиболее качественных помещений, с удачным местоположением и грамотной концепцией, готовых к въезду. При этом, по словам г-на Ковалева, несмотря на то что предпосылок к активному росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет, постепенное повышение ценового уровня по ряду качественных объектов, особенно в прайм-зонах, уже происходит.
Кроме того, по прогнозу Максима Жуликова, к концу года офисы площадью до 300 кв. метров с отделкой в центре и наиболее востребованных округах будут в остром дефиците. Как результат - должен появиться более-менее стабильный спрос на офисы в состоянии shell&core. Да и ставки в конце III - начале IV квартала 2010 года могут вырасти уже на 10 - 15%.
Таким образом, похоже, для желающих воспользоваться кризисными возможностями «время Ч» настало: по-настоящему ликвидные офисные помещения скоро опять станут не такими уж и доступными. А вот тем компаниям, для которых бюджет превыше всего, стоит подождать. Дифференциация в офисном сегменте идет полным ходом, и по логике вещей низкокачественные объекты должны «зависнуть» на рынке и подешеветь.
_____________________________________________________________________
Наиболее крупные сделки по аренде офисных помещений классов A и В с начала 2010 года (в выборку вошли только открытые сделки площадью от 1000 кв. метров), данные компании Penny Lane Realty:
Иностранные компании:
• ТНК-ВР: 37 700 кв. м
в БЦ NordStar Tower
• Deutsche Bank: 7 000 кв. м
в БЦ NordStar Tower
• Nokia-Siemens: более 5500 кв. м
в БЦ «Фабрика Станиславского» (помещения были с отделкой)
• Avon: 4861 кв. м
в БЦ «Фьюжн Парк»
• Volvo: 3180 кв. м
в БЦ «Кантри Парк»
• EMCG (Eurasia Marketing Communication Group): 2700 кв. м
в ТОЦ «Апельсин»
• Computershare: 2000 кв. м
в БЦ «Кутузофф Тауэр»
• Paolo Conte: 1504 кв. м
в БЦ «Корпус Кнопа»
• Norton Rose: 1400 кв. м
в БЦ White Square (субаренда у PricewaterhouseCoopers)
Российские компании:
• «Спортмастер»: 16 700 кв. м
в БЦ «Авиатор»
• ЗАО «Гринатом»: 4034 кв. м
в БЦ «Новоспасский Двор»
• «Телеком-Экспресс»: 2360 кв. м
в БЦ «Отрадный»
• «Продо Менеджмент»: 2053 кв. м
в БЦ «Даниловская мануфактура»
• Дистрибьюторская сеть: 2000 кв. м
в БЦ «Шереметьевский»
• ОАО «Северсталь»: 1709 кв. м
в БЦ «Диагональ Хаус»
• ОАО «МегаФон»: 1545 кв. м
в БЦ «Саммит»
• ООО «Энергострим»: 1539 кв. м
в БЦ «Алексеевский Дом»
• Инвестиционный Банк «ВЕСТА»:
1456 кв. м в БЦ Gorky Park Tower
• ЗАО «Аквион»: 1422 кв. м
в БЦ «Новосущевский»
газета "Московская перспектива" от 13.07.2010 г.
