По самым скромным оценкам, которые дает
компания «НДВ-недвижимость», покупательская активность клиентов
снизилась на треть. В большей степени пострадал рынок загородного жилья.
Здесь на наиболее задымленных юго-восточном и восточном направлениях
риэлторы рискуют недополучить до 30% месячного дохода. В коммерческой
недвижимости наибольшая нагрузка пришлась на эксплуатационные службы:
минимум на 20–30% пришлось увеличить расходы на энергоснабжение офисных
зданий, торгово-развлекательных центров и особенно складов, где
температурный режим хранения грузов прописан в договорах аренды.
А был ли клиент? На рынке аренды загородной
недвижимости к августу традиционно наступает мертвый сезон, но в этом
году он был продлен высокой жарой. В компании «Миэль-аренда» до середины
июля наблюдали увеличение количества запросов на краткосрочную аренду –
на период от двух недель до двух месяцев: 34% арендаторов интересовали
дома в 30–40-километровом поясе от МКАД, максимальный спрос (63%)
пришелся на объекты среднего ценового диапазона: $1000–3000 в месяц.
Случаи досрочного расторжения договоров в связи с сильным задымлением
риэлтерам неизвестны. Арендодатели и арендаторы решают такие вопросы
самостоятельно, но в этой ситуации проиграл бы последний, потеряв и
залог, и проплаченный вперед август.
Покупка загородной недвижимости, как правило, растягивается не на один
месяц – пока клиент подберет то, что ему нужно, пока решится, пока
оформит сделку. На спокойном рынке покупатели не торопятся с выбором и
тянут до последнего летнего месяца, и тут пожары и дым оказались
некстати. В Penny Lane Realty подтвердили: «Число обращений от людей,
ориентированных на покупку конкретного дома уменьшилось на 10%, а
количество спонтанных звонков от клиентов, обративших внимание на
уличные щиты с рекламой, с началом задымления упало сразу на 70%». В
компании считают, что риэлторы в августе потеряют до 30% выручки, но
только половину из этого можно будет списать на пожары, остальное
«отнимет» период отпусков. В Villagio Estate констатируют, что сегодня
просмотры находятся на уровне отпускного сезона, но в те дни, когда дым
от пожаров особенно густ, потенциальные клиенты просят перенести показ
поселков. «Так, например, произошло 6 августа, когда из-за смога были
перенесены все просмотры»,– говорят в компании, поселки которой
расположены на Новорижском шоссе.
Топи торф. Проблема задымления юго-восточной части
Москвы повторяется ежегодно с наступлением летней жары. Страдает и
прилегающее Подмосковье – наибольшее количество торфоразработок как раз
находится по этому направлению, примыкая к восточной и юго-восточной
границе области. Здесь же и самая низкая цена на участки и дачи,
обусловленная от части проблемной экологией в периоды засухи.
Власти московского региона и федералы из года в год упорно не замечали
дыма над столицей, хотя предложения по затоплению торфяных месторождений
выдвигались на протяжении десятков лет. Деньги на проект нашлись только
после того, как Кремль и престижные трассы Подмосковья, где проживают
московские и подмосковные чиновники, густо заволокло дымом. Федеральное
правительство сразу же выделило Московской области 300 млн рублей на
заливание торфяников. А предположительная общая стоимость программы,
предложенной губернатором Московской области Борисом Громовым,
составляет 20–25 млрд рублей. Профессор кафедры физики и мелиорации почв
факультета почвоведения МГУ Феликс Зайдельман считает, что деньги на
обводнение буквально уйдут в песок из-за песчаных почв в торфяных
районах Московской и прилегающей к ней областей. Забор воды из Оки
рискует вызвать ее необратимое обмеление до критичного для судоходства
уровня. А затопленные районы станут настоящим комариным царством. Тем не
менее, сейчас в Егорьевском и Коломенском районах именно от Оки уже
проведены оперативно смонтированные водопроводы: надо хотя бы дотушить
пожары.
Все эти меры никоим образом не повысят привлекательность юго-востока и
востока Подмосковья для потенциальных покупателей и арендаторов
загородной недвижимости. Напротив, запомнив этот год, а также
неэффективные меры по предотвращению подобных явлений в будущем, человек
будет стремиться искать «второй дом» подальше от Новорязанского,
Егорьевского и Горьковского шоссе. И что-либо покупать или арендовать на
этих трассах будет только тот клиент, который либо сильно стеснен
в средствах, но очень хочет «кусочек» загородной недвижимости, либо тот,
кому эти направления удобны с точки зрения места проживания в столице и
транспортной доступности. Цены же здесь рискуют обвалиться на 15–20%, в
то время как стихия поможет прибавить 5–10% к стоимости объектов по
Каширскому, Симферопольскому и Калужскому шоссе. С одной стороны, дым
над южными направлениями рассеялся быстрее, с другой – они остаются
самыми доступными по цене. На других направлениях вряд ли что-то
изменится: они достаточно удалены от торфяников и малодоступны для
покупателя эконом-класса. Александр Рыков, директор по маркетингу
департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, обобщает:
«Основной рынок, где крутится примерно 80% всех денег, не претерпел
каких-либо кардинальных изменений. Я имею в виду все, что расположено
между Ярославкой и Калужским шоссе до ”бетонки“ А-107».
Огонь погнул каркас. До наступления критической жары
потребителю успели внушить, что наиболее эффективной для тех, кто
считает время и деньги, остается технология строительства домов по
каркасной (модульно-каркасной) технологии. Дом площадью 150 кв. метров
«под ключ» возводят всего за три месяца – он собирается, как
конструктор. Но с точки зрения пожарной безопасности любая «деревянная»
технология в строительстве загородного жилья – худшее, что может быть.
Об этом задумываются и потребители. «Более 60% участников нашего опроса,
планирующих купить дом в ближайшие два года, категорически против
каркасно-щитовой технологии», – отмечает Олег Ступеньков, гендиректор
компании «Миэль – инвестиции в малоэтажное строительство».
В числе пожаростойких – дома блочного типа или на монолитном каркасе с
несъемной опалубкой. Они обладают максимальным сопротивлением к
воздействию сплошного огня – бетон не горит. Срок строительства коттеджа
«под ключ» по этим технологиям составляет не более 4–5 месяцев, при
этом срок эксплуатации не менее 150 лет. Стоимость их строительства
сопоставима со стоимостью строительства по каркасной технологии и
составляет 23–25 тыс. рублей за квадратный метр. Именно о таких
технологиях имеет смысл задуматься тем, кто будет восстанавливать жилье
погорельцев.
Испытание природой. Аномальная жара и смог стали
настоящей проверкой качества работы девелоперов и застройщиков,
возводивших объекты коммерческой недвижимости. В ряде офисов класса «А»
было сложно работать из-за высокой задымленности в помещениях. Компании,
заплатившие максимальную цену за комфорт, были вынуждены сокращать
рабочий день для своих сотрудников. В то время как в некоторых офисах
«попроще» и даже в«B-» людям работалось вполне комфортно. Зависело это в
первую очередь от экономии на оборудовании при проектировании и
установке и на герметизации швов и окон, через которые проходил дым. По
более дешевым офисам Сергей Забегаев из Cushman & Wakefield
отмечает: «Во многих случаях выходят из строя обычные сплит-системы,
которыми оборудуются недорогие офисы в старых зданиях без системы
центрального кондиционирования». Потребление же электроэнергии в офисных
зданиях выросло на 20–30%. В Capital Group нашли управу на смог. Петр
Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании, дает
совет эксплуатационным службам: «Мы оперативно приняли решение об
оборудовании системы вентиляции дополнительной угольной фильтрацией,
которая минимизирует проникновение вредных веществ в здание». Оснащение
системы вентиляции угольными фильтрами для здания площадью 50 тыс. кв.
метров может обойтись примерно в $40 тыс.
Природа преподнесла урок и арендаторам: в большей степени не повезло тем
из них, кто заключил договор по системе «open book», то есть оплате
расходов по факту. На них лягут затраты за излишне израсходованное
электричество и ремонт систем вентиляции и кондиционирования. Спрос же
на офисные помещения, по словам гендиректора консалтинговой компании RRG
Дениса Колокольникова, снизился еще в июле более чем на 50%, в то время
как объем предложения уменьшился только на 20%.
В торгово-развлекательных центрах бороться с дымом было сложно. Виной
тому – даже в хорошо оборудованных зданиях – автоматически открываемые
двери. И если зимой от холодного воздуха на входах защищают тепловые
завесы, то от дыма в данном случае не спастись.
Наибольшие затруднения, вызванные погодными аномалиями, испытывали
«эксплуататоры» складских помещений, в договорах аренды которых
прописано соблюдение температурных режимов. Например, для
фармацевтических компаний изменение температуры даже на единицы градусов
в течение нескольких часов могло привести к порче лекарственных
препаратов. На многих объектах арендаторы жаловались, но из-за
непродолжительного периода перепада температур долгосрочные контракты
предпочитали не разрывать. На холодильных складах ситуация из-за жары не
изменилась, так же как и объем хранения грузов. Михаил Гец, управляющий
директор Praedium Oncor International, уточняет: «Рынок данного типа
складской недвижимости очень узкий, и таких объектов совсем немного.
Большинство небольших площадей в диапазоне 150–200 кв. метров заняты, а
многие объекты, предлагающие большую площадь (7–10 тыс. кв. метров), как
простаивали до лета, так остаются вакантными до сих пор». Основная
причина простоя холодильных складов банальна – высокая арендная ставка:
далеко не все готовы платить по $200 за 1 кв. метр в год.
Владимир Смирнов,
журнал "Финанс" от 16.08.2010 г.
