Дороги и дома: игра в догонялки

Болевые точки автодорог отчетливо проявляются в часы пик, когда образуются многокилометровые пробки. Особенно напряженная ситуация возникает в районах массового строительства жилья. Поэтому открытие новой дороги обычно позитивно воспринимается автолюбителями и простыми пассажирами.

При выборе жилья транспортная доступность становится одним из приоритетных факторов. Ольга Веденисова, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Мосстройреконструкция», объясняет это так: «Хорошая транспортная ситуация в районе, естественно, увеличивает спрос, значит, цены на строящиеся здесь объекты тоже растут».

Интерес покупателей к недвижимости в определенном районе, по словам Елены Максименковой, заместителя генерального директора ИК МГСН, начинает возрастать сразу после того, как появляется сообщение из официальных источников о строительстве новой трассы. Коткрытию дороги цены на квартиры заметно повышаются.

Однако возможен и обратный эффект. Дорога может затруднить подъезд к дому, стать источником дополнительного шума, ухудшить экологические характеристики района ит.п. Вэтих случаях недвижимость дешевеет. «При строительстве трассы в зоне сложившейся жилой застройки появление недовольных жителей неизбежно,— добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».— Мало кто обрадуется известию, что у него под окнами пройдет новая магистраль, особенно если речь идет о дороге с высокой интенсивностью движения, к томуже цены на квартиры в домах, к которым будет примыкать новая дорога, обязательно снизятся».

Если строящаяся магистраль оказывает положительное влияние на решение проблем транспортной системы района, стоимость жилья в нем, по словам Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», возрастает на 10–15%. Ноэто происходит только после окончания строительства и ввода трассы в эксплуатацию. Вместе с тем квартиры в домах, расположенных на обочине дороги, теряют в цене 5–12% и переходят в категорию неликвидных, замечает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», зато жилье в домах, расположенных на удалении 400–2000м от трассы, на столькоже дорожает.

 

На стоимости жилья сказалось строительство Третьего транспортного кольца (ТТК), которое улучшило досягаемость многих районов. Недвижимость в них подорожала, за исключением квартир в домах, расположенных на первой линии от магистрали. «Они потеряли в цене от 10 до 20% своей стоимости,— говорит Игорь Лебедев, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити— XXIвек».

Эксперт предполагает, что подобным образом на рынок недвижимости повлияет и строительство Четвертого транспортного кольца. Районы, связь которых с центром улучшится, в цене вырастут, но пострадают дома первой линии.

В2011г. планируется начать строительство автодороги МКАД— Кожухово, что, по оценкам специалистов аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», не только решит транспортную проблему, но и повысит инвестиционную привлекательность района.

Сегодня в Кожухове, массовая застройка которого завершилась в 2008г., средняя цена предложения, по данным Владислава Луцкова, генерального директора аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», составляет 86–96тыс.руб./кв.м. Низкая стоимость обусловлена расположением района за МКАД и структурой предложения: около 75% предлагаемого на продажу жилья относится к экономклассу, остальные 25%— квартиры средней категории.

Поскольку в районе Косино-Ухтомский, куда входит микрорайон Кожухово, свободные площадки еще остались, жилищное строительство продолжится, как и в соседних Люберцах. Натерритории между улицей Инициативной и Комсомольским проспектом возводится район Красная Горка. «Кнастоящему моменту построено четыре жилых микрорайона общей площадью 650тыс.кв.м. Стоимость 1кв.м составляет 54–69тыс.руб. Насегодня это наиболее демократичные по ценовой политике районы. Развитие транспортной инфраструктуры будет способствовать росту цен на новостройки в Кожухове и Люберцах»,— комментирует ситуацию М.Литинецкая.

Вкомпании «НДВ-Недвижимость» согласны с тем, что строительство трассы МКАД— Кожухово и продление Комсомольского проспекта будут иметь положительный эффект, но пока дорога существует лишь на бумаге. Какпоказывает практика, намеченные проекты имеют свойство откладываться. Например, станцию метро «Новокосино» теперь обещают открыть не ранее 2012г.

Строительство жилья и дорог— это как игра в догонялки, только водит в ней почти всегда один и тотже: возведение домов традиционно опережает прокладку транспортных путей. Строить дороги на будущее в нашей стране почему-то не получается. Существует немало тому подтверждений. «Нетак давно жители Северного и Южного Бутова сталкивались с серьезными автомобильными пробками при выезде из районов. Ав Куркино дорогу все еще не провели. Жители новых домов в Балашихинском районе могут только мечтать о комфортном выезде. Кожухово застраивают с 2005г. и только сейчас проводят нормальную дорогу»,— перечисляет И.Лебедев.

Строительство новых трасс— дорогостоящий процесс, требующий многочисленных согласований, поэтому задержки и отсрочки реализации таких проектов не редкость. «Помимо стоимости проведения самих строительных работ здесь учитывают и необходимость переселения жителей, чьи дома расположены в полосе отвода трассы, и необходимость выкупа участков у собственников земли, и согласования проекта прохождения трассы со всеми хозяйствующими субъектами»,— объясняет М. Литинецкая.

Ещеодна проблема— перенос сроков дорожных работ, вызванный изменением маршрутов. Примеры тому— Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД), платная дорога Москва— Санкт-Петербург, реконструкция Ленинградского, Щелковского, Горьковского шоссе и других дорог. «В2009г. планировалось реконструировать весь участок Ярославского шоссе от МКАД до города Пушкино,— приводит пример Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet.— Обновленная трасса, согласно проекту, должна стать шестиполосной, без светофоров, с современными съездами с трассы на второстепенные дороги. Дляпешеходов планировалось соорудить навесные и подземные переходы. Нодо настоящего времени реконструкция Ярославского шоссе полностью не завершена».

Хотя есть и примеры успешной реконструкции, считает О. Веденисова,— это устройство развязок на Сколковском и Новорижском шоссе. «НаСколковском шоссе в июне этого года открыли развязку тоннельного типа с подземным пешеходным переходом. Завершенное строительство можно с уверенностью назвать работой на перспективу: Сколковское шоссе в настоящий момент свободно от пробок, но с учетом открытия здесь Школы управления «Сколково» и строительства будущего инновационного центра транспортный поток увеличится. Новая развязка обеспечит безопасный и удобный подъезд к этим объектам. Выиграют и жители близлежащих жилых комплексов. Кпримеру, покупатели квартир в клубном квартале Грюнвальд получат не только современную развязку, но и отреставрированный мост через реку Сетунь, расширенную дорогу к комплексу и две автобусные остановки»,— рассказывает эксперт.

Другой проект— устройство развязки на пересечении Новорижского шоссе и МКАД. Движение по ней должны открыть до конца текущего года. Необходимость в новой развязке возникла в связи с активным освоением земельных участков на Новой Риге, где в последние годы возведено много коттеджных поселков и дорогих жилых комплексов, а недавно начато строительство малоэтажного микрорайона экономкласса Новое Нахабино. Благодаря развязке его жители смогут добираться до столицы за 30 минут. Кроме того, вдоль Новой Риги были построены бизнес-центр RIGA LAND, торговый комплекс KIKA, автосалон MAJOR, для удобства подъезда к которым введена развязка Новорижское шоссе— Ильинское. Снее, кстати, можно попасть в Павшинскую пойму (г.Красногорск). Расположенный здесь микрорайон бизнес-класса Красногорье DeLuxe в результате тоже приобрел более удобное транспортное сообщение с Москвой.

Чаще жилье подтягивает за собой строительство автодорог. Ноавтомагистрали повышают инвестиционную привлекательность того или иного района, считает Антон Коротаев, руководитель проектов консалтинговой компании RRG. Это обстоятельство может способствовать обновлению жилого фонда. «Вцелом строительство автодорог и крупных жилых объектов— процесс взаимосвязанный. Новые магистрали обрастают новыми жилыми кластерами, а также деловыми районами. Изменение городской среды произошло при строительстве ТТК и выводе промзон. Например, около ТТК был возведен жилой комплекс в районе Беговой, а также офисный комплекс Nagatino I-land»,— приводит пример эксперт.

Вто же время плохая транспортная доступность может стать одной из причин отказа застройщика от проекта. Пословам Ю. Гераськиной, так произошло с районом Молжаниново, где планировалась комплексная застройка территорий общей площадью более 1,2млнкв.м жилья. Более удачливыми стали районы Косино-Ухтомский и Некрасовка. Донедавнего времени в них преобладали постройки частного сектора, панельные или кирпичные дома 50–60-хгг. Сейчас в Косино возведено девять современных микрорайонов. ВНекрасовке также ведется комплексное освоение территории и реконструкция старого жилья. «Строительство дороги улучшило транспортную инфраструктуру в районе и повысило привлекательность его недвижимости. Кроме того, правительство Москвы приняло окончательное решение о вводе в 2010г. перегона Новогиреево— Новокосино, что позволит жителям быстрее добираться до метро и частично перераспределит транспортные потоки»,— говорит Ю.Гераськина.

Успешный пример— завершившаяся в 2004г. реконструкция Киевского шоссе. Теперь трасса на выезде из города имеет шесть полос и у нее есть скоростной дублер— Боровское шоссе с возможностью выезда на Минское. Улучшение транспортной доступности по данному направлению, говорит Е.Максименкова, дало толчок развитию строительства в городе Московский (7км от МКАД). Внем построен масштабный микрорайон Град Московский. Попрогнозам эксперта, развитие существующих и новых проектов Киевского направления будет популярно и в ближайшие годы.

Яна Володина,
журнал "Недвижимость и Цены" от 30.08.2010 г.