Воплощение фантазий в самом противоречивом сегменте

Стакими сегментами коммерческой недвижимости, какторговые ибизнес-центры, склады, все понятно: ихможно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю нарынке. Сложнее сПСН. Этот формат практически неподдается систематизации, поскольку неимеет класса ипрочих характеристик. Вто же время игнорировать его нельзя: усегмента есть своя ниша, спрос ипредложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит одоле помещений свободного назначения попредложению: «Докризиса ПСН вструктуре предложения нарынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. Впоследние два года— 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. Вкризисный период, объясняет эксперт, продать илисдать варенду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, чтособой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже неstreet-retail, ккоторому относятся помещения площадью до500кв.м, расположенные напервой линии зданий вдоль оживленных трасс ивблизи станций метро. Впрочем, посвоему функ­ционалу ПСН могут граничить, аиногда ипересекаться стемилидругим сегментом»,— объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-прист­роенные помещения вжилых домах илиотдельно стоящие объекты, например административные здания впромзонах. Между темсуществует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным,— открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят подразличные виды деятельности.

Первые этажи жилых домов никогда небыли престижными. Однако после того каквстране разрешили приватизацию, абизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру напервом этаже вдоме наоживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения занеплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться вболее просторную квартиру случшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал насебя предприниматель. Освобожденнуюже квартиру он переводил встатус нежилого помещения.

Интерес кпроблеме перевода жилых помещений внежилой фонд неослабевает исейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на2005–2006гг. Новданный момент, после небольшого кризисного затишья, пословам Ю.Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. Натоесть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на50–100% дороже аналогичной пометражу квартиры, находящейся вэтомже доме. Перевод объектов изжилого фонда внежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной напервом этаже, выходящей окнами напроезжую часть»,— объясняет эксперт.

Практика показывает, чтозатраты попереводу могут составить 30–40тыс.долл., авесь процесс— занять отдвух-трех месяцев дополутора лет. Стоитли овчинка выделки, зависит отквартиры иее местоположения. Например, жилье напервом этаже сокнами наулицу прекрасно подходит длямагазина. Вэтом случае перевод, помнению Д.Колокольникова, стоит усилий: вудачном месте ставка аренды дляторгового помещения может быть впять— семь раз выше, чемплата засъем квартиры. Эксперт также приводит впример особняки иисторические здания, которые, поего словам, пользуются большой популярностью вплане перевода внежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден ивостребован.

ПСН встречаются вовсех районах Москвы, атакже запределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести кэтому сегменту, чаще расположены вновых районах, кпримеру вМитине, Жулебине, Солнцеве. Вцентре столицы квадраты наиболее дорогостоящие ивостребованные. «Размер арендных ставок зависит отместорасположения, площади итрафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток— менее. Вцелом размер арендных ставок может колебаться от300 до700долл./кв.м, вряде случаев до1тыс.долл./кв.м»,— приводит данные Ю.Тараненко.

Ставка аренды также зависит отназначения площадей. Так, пословам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга иоценки Praedium Oncor International, стоимость больше наПСН, которое можно использовать вкачестве торгового, соответственно, наних испрос выше. Вслучае приемлемого месторасположения сдача варенду подобных помещений подофисы непозволяет получить сопоставимый поуровню доход.

Формируют спрос наэтот сегмент разные игроки рынка. Среди них— предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные напродажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары дляремонта истроительства), которые требуют наличия шоу-рума ит.п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик неявляется определяющим дляподобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет засчет рекламы.

Площади ПСН выставляют также напродажу. Цена определяется темиже факторами, чтоиприаренде. Пословам Ю.Тараненко, дляотдельно стоящих зданий площадью 1–3тыс.кв.м можно ориентироваться настоимость продажи помещений вмалых торговых центрах, которая колеблется от2,5 до3,5тыс.долл./кв.м, дляпервых этажей жилых домов она выше— от3,5 до5,5тыс.долл./кв.м.

Вкризис сегмент оказался наиболее уязвим, чтомногие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. Поданным Д.Колокольникова, вI квартале 2008г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения нарынке купли-продажи впределах Садового кольца составляла 11746долл./кв.м. ВI квартале 2009г. она была уже 10402долл./кв.м. Азапервые три месяца нынешнего года снизилась до6тыс.долл. заквадрат.

Интересная тенденция просматривается вторгово-развлекательных комплексах. Какрассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят отзаранее прописанной концепции. Площади сконкретным назначением ипрофилем торговли посути стали ПСН, так какнапервый план вышло единственное условие— наличие арендатора. «Астанет он торговать мужской одеждой, анеженской, какбыло заявлено ранее, уже нетак важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с20 до50–60%»,— заявляет эксперт.

Яна Володина,
журнал "Недвижимость и Цены" от 09.08.2010 г.