"Раньше банки только забирали"

Такой вывод можно сделать по итогам сессии, прошедшей в рамках международной выставки инвестиций в недвижимость PROEstate. Впрочем, представителей самих банков было до обидного мало, поэтому участникам рынка недвижимости приходилось скорее предполагать мотивы поведения финансовых учреждений в отношении залоговой недвижимости.

С начала кризиса довольно много разнообразных объектов скопилось на балансе банков. В основном это не очень ликвидная недвижимость, которую не удалось сразу реализовать по хорошей цене, и как говорят участники дискуссии, зачастую она не приносит никакого дохода. Среди них объекты незавершенного строительства, земельные участки, торговые и офисные центры, складские комплексы.

Так, например, у банка ВТБ Северо-Запад в настоящее время насчитывается более 200 таких объектов, расположенных в основном в регионах. Из них около 40% - арендопригодны.

В начале кризиса, получив эту массу недвижимость, банки не собирались заниматься ее управлением, как непрофильным для себя бизнесом. В первую очередь, они стремились продать ее как можно скорее. Однако вскоре выяснилось, что на существующем рынке это невозможно, либо возможно лишь с очень существенной скидкой. На это могли пойти не многие банки, поэтому они просто стали держать эту недвижимость на балансе, не зная. Как говорят участники рынка, по сути, просто не зная, что с ней делать.

"Многие банки не имеют больше возможности пролонгировать эти кредиты, и они понимают, что перекредитовать их уже нельзя: если ничего не изменилось за два года", - говорит Наталья Малютина, партнер КПМГ.

Вскоре девелоперы, консультанты, разнообразные управляющие недвижимостью нащупали этот пласт недвижимости, находящийся в руках непрофессиональных собственников. Однако они столкнулись с серьезным сопротивлением банков при попытках предложить его управление или эксплуатацию.

"Конечно, банки не хотят не только отдавать эту недвижимость в какое бы то ни было управление, но даже не хотят ее показывать: ведь это их позор, их грязное белье! Они не показывают эти активы регулятору. Когда мы общаемся с банками по поводу этой недвижимости, они требуют полнейшей конфиденциальности. По сути, наличие таких активов означает, что какой-то менеджер банка получил в свое время откат", - отмечает Михаил Уринсон, генеральный директор инвестиционно-девелопероской компании "АЛУР".

По его словам, за два года банки прошли первый этап – отказа от иллюзий. "Это правда. Раньше банки только забирали, теперь наконец есть ощущение, что началась какая-то работа с этими активами", - говорит Денис Колокольников, генеральный директор RRG.

Особо активно управляющие предлагают такие формы включения этой недвижимости в цивилизованный оборот – как закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Как рассказала Наталья Малютина, эта форма предлагает массу преимуществ для собственников. Например, освобождение от части налогов: налога на прибыль и налога на имущества.

"Однако для банков это, к сожалению, сегодня не аргумент, - говорит Наталья Малютина. - Освобождение от налога на прибыль для них не существенно, потому что многие из этих проблемных объектов не приносят прибыли. А налог на имущество не интересен, потому что очень много объектов незавершенного строительства. Кроме того, паи фондов не входят в ломбардный список ЦБ. Получается, что они просто не видят дальше собственного носа: если бы эта недвижимость эксплуатировалась, она со временем начала приносить бы доход".

"Надо понимать, что многие из этих объектов продать очень сложно, особенно по хорошей цене. А вот если говорить о паях, возможно например, вывод их на биржу, то есть география инвесторов существенно расширяется", - считает Маргарита Бородатова, генеральный директор управляющей компании "Доходъ".

Впрочем реальных активных действий по управлению этими объектами пока не много. Как отметил Дмитрий Сороколетов из NAI Becar, даже "Райффайзенбанк", который гордиться своим многолетним мировым опытом работы в области недвижимости, кажется ничего не делает со своими объектами.

"В их защиту можно сказать, что они проводили конкурс на выбор консультанта, в котором и мы участвовали, - заявила Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, председатель экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов. – Однако дальше этого, насколько мне известно, дело не зашло". Вопрос доверия банков к управляющим компаниям пока оказался основной проблемой. "Кому вы предлагаете отдавать эту недвижимость в управление? Тем компаниям, которые еще совсем не давно прогнозировали рост рынка? – воскликнул из зала Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент". – Мы решили, что проще создать свою структуру".

Несмотря на то, что консультанты пытались защищаться, Александр Шарапов, вице-президент ГУД и, президент Becar Realty Group согласился, что многие девелоперы и другие участники рынка недвижимости вели себя не лучше, чем банки: "Кто сегодня многие из консультантов? Это те же бывшие девелоперы, которые довели эту недвижимость до такого состояния, а теперь предлагают взять ее в управление". Чтобы решить проблему доверия между банками и рынком недвижимости, Александр Шарапов в частности предлагает как можно скорее создавать саморегулируемую организацию в сфере управляющих компаний, чтобы иметь возможность эффективно брать на себя ответственность.

В итоге "ВТБ-Девелопмент" создал специальную компанию всего лишь из 25 человек, которая сама не управляет этой недвижимостью, но осуществляет взаимодействие самого банка с участниками рынка недвижимости. Как говорит глава этой компании Юлия Готовская, банк "ВТБ Северо-Запад" с одной стороны, может позволить себе создание такой структуры, а с другой – без нее сторонние компании не могли бы эффективно взаимодействовать с банком, ведь каждый шаг в отношении этой недвижимости должен быть согласован.

В более выигрышном положении оказались те банки, которые в том или ином виде уже имели подобные компании в своей структуре, например, "Альфа-банк" со своим подразделением "А1".

О том, как продавали свою залоговую недвижимость такие банки как "Санкт-Петербург" и Сбербанк неожиданно рассказал глава Российского аукционного дома и "Фонда имущества" Андрей Степаненко. Однако, как руководитель компании по реализации активов, он уверял собравшихся, что продажа многих проблемных, но ликвидных объектов – не такая уж невыполнимая задача, как кажется банкам. "Например, есть две отрасли, в которых я считаю кризиса сегодня вообще нет: это стрит-ретейл и земля под жилье эконом-класса, - заявил Андрей Степаненко. – Здесь можно говорить даже о дефиците. А скоро мы может быть будет продавать даже универмаг "Пассаж", если он еще не продан".

Дарья Рыжкова,