Свободу планировкам! Еще раз об организации офисного пространства

Почти во всех новых офисных центрах открытая, или свободная, планировка (исключение составляют проекты built-to-suit, когда здание строят под конкретного заказчика). Она подходит для большинства компаний и видов деятельности. Прежде всего для фирм, которые занимаются продажей услуг (например, телекоммуникационные корпорации, туристические фирмы) или оптовыми продажами, а также для головных офисов сетевых торговых компаний. Словом, для тех организаций, в которых существенную роль играет горизонтальная коммуникация сотрудников.

Компаниям, специфика деятельности которых подразумевает организацию закрытого пространства (творческий процесс или работа, связанная с сохранением информации, не предназначенной для чужих ушей), открытая планировка не подходит из-за плохой звукоизоляции. Темже сотрудникам издательств и СМИ чаще всего требуется тишина, а высокая внутренняя конфиденциальность— юристам и риэлторам, реализующим элитную недвижимость. Организации этого профиля, как правило, выбирают кабинетную или смешанную планировку.

Из-за проблем с шумом иногда организуют маленькие комнаты или кабинки с рабочим телефоном и небольшим столом, чтобы человек мог спокойно поговорить по телефону, не мешая другим, рассказывает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Неудобства могут возникать и тогда, когда в такой офис приходят посетители. Завсе эти недостатки многие рядовые сотрудники не любят «открытый формат», да и психологически для большинства людей комфортнее работать всеже в привычных комнатах.

Однако организация офисного пространства часто зависит не от специфики бизнеса, а от технологии работы и отношения начальства к процессу. Некоторые руководители считают, что открытая планировка— это признак современности, динамики и роста. Всамом деле, для быстрорастущей компании она очень удобна: легко организовать рабочие места для новых сотрудников или поменять конфигурацию офиса. Наконец, иностранные фирмы выбирают open-space чаще, чем российские, что понятно: эта модель пришла к нам с Запада, и для них она более привычна, чем для нас. Наopen-space ориентируются и компании, исповедующие западный подход к ведению бизнеса.

Отечественные организации, тяготеющие к традиционному менеджменту, напротив, предпочитают кабинетную планировку. Какнаследство советской эпохи она характерна, в частности, для компаний сырьевой направленности, отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge.

Между тем специалисты отмечают, что открытая планировка способствует сплочению сотрудников и хорошо подходит для коллективов, которым нужно трудиться в коман­де или устраивать мозговые штурмы. Менеджерам по продажам в процессе работы также полезно общаться, иногда это дает синергетический эффект, считает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость». Благодаря open-space совместная работа может проходить в on-line режиме, кроме того, облегчаются документооборот и решение срочных вопросов. «Врезультате все коммуникации осуществляются быстрее. Опыт показывает, что психологически сотрудник настраивается намного быстрее на работу, когда находится среди большого числа коллег,— констатирует Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ».— Немаловажен фактор более быстрой адаптации нового персонала: как правило, при свободной планировке меньше конфликтов в связи с тем, что практически любое действие сотрудника становится публичным». При открытой планировке, как и при кабинетной, есть возможность сгруппировать сотрудников по родам деятельности, что тоже позитивно сказывается на работе. Дляруководителя open-space имеет свои преимущества: проще контролировать работу подразделений, к томуже сразу видно отсутствующих.

«Экономия площади за счет того, что большее число людей удается разместить на меньшем пространстве, составляет около 30%»,— сообщает С.Мигунов. Всовременных бизнес-центрах, как правило, на этажах проектируют один или несколько рядов колонн, по обе стороны которых можно формировать блоки рабочих помещений, не теряя ни единого квадратного метра. Шаг колонн часто составляет 6м, но чем он больше, тем лучше. «Максимально эффективно пространство open-space может быть спланировано в помещениях с редкой сеткой несущих колонн, например 9х9м или меньше. Таких зданий в Москве немного, к ним относятся в основном высококлассные офисные центры»,— говорит А.Богданов. Обычно в новых зданиях велика площадь остекления, что обеспечивает хорошее естественное освещение, прекрасно подходящее для комфортной работы.

Помимо всех перечисленных аргументов в пользу свободной планировки существует еще один, часто самый главный: за счет более эффективной организации пространства компания может снимать офис меньшего размера, чем при комнатной планировке, а следовательно, и платить за него меньше. Однако поскольку процент полезных площадей при открытой планировке выше, чем при кабинетной, то арендодатель обычно выставляет более высокую цену квадратного метра. Темне менее open-space в целом получается выгоднее, чем отдельные комнаты. Ведь в помещениях с кабинетной планировкой к арендной ставке чаще всего добавляется коридорный коэффициент в размере 15–30%.

Сегодня в Москве офисы класса Ас планировкой open-space сдают по 500–700долл./кв.м/год. Так, стоимость аренды в многофунк­циональном деловом комплексе «МонАрх-Центр», по словам Светланы Ивановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости CENTURY 21 Street Realty, составляет 590долл./кв.м/год, продажи помещений— от 4500долл./кв.м. «Еслиже рассматривать бизнес-парки, расположенные в районах, отдаленных от центра Москвы, то аренда в них доступна практически для любой компании, даже с очень маленьким бюджетом,— заявляет эксперт.— Например, в Юго-Западном районе Москвы, в БП «Очаково», параметры которого соответствуют классуВ, могут предложить офисные площади с отделкой формата open-space от 7000руб./кв.м/год».

Компания, выбравшая свободную планировку, экономит и на отделке. «Вформате open-space ремонт будет более экономичным по сравнению с офисами, в которых используется коридорно-кабинетная система. Ведь открытая планировка позволяет арендатору организовать пространство под себя»,— обращает внимание Д.Колокольников. Разница в стоимости отделки, по утверждению А.Богданова, составляет 15–20%.

Популярность open-space объясняется не только ее преимуществами, но и выгодой для самого владельца здания. «Зачастую кабинетная система создает трудности для собственников при сдаче помещения, потому что она может оказаться неудобной для следующего арендатора,— поясняет Ю.Тараненко.— При готовой планировке учесть потребности другой компании сложно, ведь у каждого руководителя свой взгляд на то, где и как должны размещаться его сотрудники».

Какправило, помимо открытой рабочей зоны в офисе существуют и выделенные помещения: кабинеты руководителей, бухгалтерии, переговорные комнаты, зоны отдыха и ресепшен, кухня ит.д. Новстречаются и оригинальные решения— к примеру, где общественное и рабочее пространство никак не разделено. Такой вариант организации open-space показывает открытость компании для клиентов, комментирует Д.Колокольников.

«Наиболее эффективная планировка open-space мне встречалась в бизнес-центре Marr Plaza на Сергея Макеева, 13,— свидетельствует А.Богданов.— Здесь сетка колонн на типовых этажах 8х12м. Это уникальный случай для новых зданий в Москве».

Самые интересные варианты открытой планировки можно встретить в реконструированных под бизнес-центры промышленных помещениях— лофтах, к оформлению которых привлекают дизайнеров. При высоте потолков 5–6м там иногда делают антресоли для дополнительных рабочих мест. Ну а в остальном офисы со свободной планировкой достаточно стандартны. «Намой взгляд, принцип один и тотже и чего-то выдающегося ждать не приходится. Основная идея open-space — экономить, а не оригинальничать»,— комментирует Ю.Тараненко.

Впрочем, конфигурация и оформление офиса— дело самой компании-арендатора. Планировка-то свободная, а значит, и простор для творчества максимальный. При желании фирма может создать из арендованных ею квадратных метров настоящий интерьерный шедевр. Правда, в основном руководители организаций, обустраивающие свой офис, довольствуются соображениями функ­циональности и экономичности.

журнал "Недвижимость и цены" от 20.09.2010 г.