Снять небольшой качественный офис в центре Москвы– мечта многих предпринимателей малого бизнеса. Однако, проблема в том, что качественные помещения площадью до 100 кв. м в центре столицы – большая редкость. Практически все современные бизнес-центры рассчитаны на средний и крупный бизнес, а мелким предпринимателям приходиться «ютиться» в старых, переделанных под офисы, комнатушках. RealEstate.ru выяснил, где, как и почем в центре Белокаменной можно арендовать самое маленькое помещение.
Главная проблема дефицита малых офисов в пределах Садового кольца состоит в том, что собственники бизнес-центров класса А и В+ не хотят превращать свои помещения в «Шанхай» и пускать огромное количество маленьких компаний к себе «на постоянное местожительство». Это не удобно с нескольких точек зрения: сложности бухгалтерского обслуживания, высокого уровня «текучки» арендаторов, предоставления одного юридического адреса на множество компаний и многих других особенностей ведения малого бизнеса (к примеру, высокой степени риска банкротства компаний). Поэтому поиск компромиссного варианта – маленького офиса с качественной отделкой за приемлемые деньги – вопрос большой и сложный.
По данным мониторинга вакантных площадей, проводимого компанией RRG, во втором квартале 2010 года, в Москве предлагалось в аренду 727 офисов площадью от 50 до 100 кв.м. Из них четверть – 183 помещения – располагалось в пределах Садового кольца, остальные 75% (544 объекта) – за его пределами. В основном, маленькие помещения встречались в офисных зданиях класса С и ниже. Бывали предложения площадью до 100 кв.м и в бизнес-центрах класса В. Но их гораздо меньше, и в основном они находились за пределами Садового кольца. В наиболее качественных БЦ класса А таких предложений практически не было.
Вообще же в целом по рынку, как рассказали эксперты компании Bluestone Group, большая доля столичного рынка офисной недвижимости – это помещения в бизнес-центрах классов А, В+ и В площадью от 80 кв.м. Поэтому основную сложность представляет поиск помещения площадью менее 50 кв.м.
При этом на рынке встречаются предложения комнат по 10-12 метров. «Знаю случаи, когда в административных зданиях арендовали отдельные комнаты площадью 7 метров. В частности, такое предложение было в административном здании у станции метро "Маяковская"», - рассказал генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Что касается стоимости, то при прочих равных условиях арендная ставка в маленьком офисе всегда выше, чем в крупном. Так, во втором квартале 2010 года средняя арендная ставка в офисах площадью 50-100 кв.м и 100-300 кв.м отличалась на 8%. При этом в центральной части эта разница составляла 10%, а за пределами ЦАО – 7%.
Поскольку арендовать дефицитный офис без риелтора не представляется возможным, то помимо арендной ставки в бюджет нужно закладывать еще и комиссию агента. «Как правило, размер комиссии эквивалентен месячной арендной плате за данный офис, – поведал Д. Колокольников из RRG. - Тем не менее, когда речь идет о маленьких офисах, эта сумма может оказаться и больше. Особенно, когда работа риелтора оплачивается собственником помещения. Тогда арендатор может оплатить услуги в размере 70% и даже 50% от месячной арендной платы, однако в итоге комиссия риелтора будет больше 100%, т.к. часть ему оплачивает собственник помещения».
Вообще говоря, арендой маленьких офисов занимаются преимущественно небольшие риелторские компании и частные маклеры. Крупным риэлторские и консалтинговые компании специализируются, в основном, на работе с высококлассными и крупными объектами.
В современных условиях остродефицитного предложения маленьких офисов многие бизнесмены стали прибегать к альтернативным решениям. Как рассказали аналитики компании Bluestone Group, многие представители малого бизнеса решают для себя вопрос аренды путем паритета с партнерской компанией, с которой они делят общую площадь. Кроме того, на столичном рынке недавно появился проект, в котором собственники сами предоставляют аналогичные услуги. Речь идет о российском аналоге реконструированного БЦ на территории «Даниловская Мануфактура 1867», где специально для нужд малого бизнеса организован проект Kommunist Loft, в котором предприниматели-партнеры могут совместно арендовать один офис.
Наряду с этим активно развиваются компании формата REGUS. Они предоставляют готовые офисные помещения небольших размеров по высоким ставкам за готовые рабочие места. Одно рабочее место здесь полностью оборудовано всей необходимой оргтехникой для ведения полноценного бизнеса. Такая аренда сегодня наиболее популярна у крупных компаний иностранного происхождения, только начинающих свою работу на территории СНГ. Однако, подобные решения вполне актуальны и для новичков бизнеса.
Ирина Фильченкова,
RealEstate.ru от 28.09.2010 г.
