Во время кризиса на рынке недвижимости творились настоящие чудеса. В некотором смысле время повернулось вспять: загородный рынок отскочил куда-то в конец 1990-х, где вовсю процветал самострой; цены и арендные ставки на московские квартиры рухнули вниз; главной фигурой на рынке стал покупатель — человек с реальными деньгами. Подробностями с BFM.ru поделились участники столичного рынка недвижимости.
В кризис произошло значительное снижение стоимости квартир в Москве,
поэтому у покупателей именно в это время появились широкие возможности
для приобретения недвижимости. На столичном рынке жилья можно было найти
однокомнатную квартиру за 3–3,2 млн рублей, тогда как до кризиса даже
самые невзрачные «однушки» меньше 4,5–5 млн рублей не стоили.
«Один из наших клиентов, до кризиса планировавший взять ипотечный
кредит, отказался от него, поскольку его собственных средств хватило на
то, чтобы приобрести квартиру в районе Бирюлево, — рассказал BFM.ru
генеральный директор «МИЭЛЬ—Брокеридж» Алексей Шленов. — Еще один из
кризисных курьезов: другой клиент осенью 2008 года, перед самым
кризисом, продал в Одинцово «двушку» площадью 60 кв. метров за 6,5 млн
рублей и через 8 месяцев сумел приобрести в Москве две однокомнатные
квартиры».
По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости
компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, в конце 2008 года и первой
половине 2009 года впервые объем сделок купли-продажи превысил объем
сделок аренды, причем и в количественном, и в ценовом выражении.
«В тот период появились реальные продавцы и покупатели, — отметил эксперт. — Реальные продавцы — те, кто действительно хотел продать свою недвижимость, а не узнать его настоящую стоимость. До кризиса очень многие выставляли на рынок объекты, заявляя на них необоснованно высокие цены. И если находились желающие, объект тут же снимался с продажи и позже выходил на рынок снова, но с уже более высокой ценой. И так могло продолжаться до бесконечности, никто не хотел продешевить. А в кризис, когда многие собственники попали в сложную ситуацию, они уже не играли, а активно продавали свои объекты».
Покупатели же, оценив количество предложений на рынке, в кризис стали просить невиданных ранее скидок. Появились даже покупатели-оптовики, готовые по сниженной цене купить сразу несколько квартир в новостройках. «К нам неоднократно приходили люди с «чемоданом» наличных и предлагали продать им квартиры в ЖК «Лазаревское». Они хотели много и дешево — целый этаж по 70 тысяч рублей за кв. метр, — рассказал BFM.ru коммерческий директор группы компаний «Пионер» Дмитрий Отяковский. — Отмечу, что по данному объекту никогда не было таких цен: ни до кризиса, ни во время, ни после. Действительно, несколько квартир в «Лазаревском» были проданы с минимальной рентабельностью, практически на уровне себестоимости, однако цена составила 80–85 тысяч рублей за квадрат, а никак не 70. Но, по всей видимости, это было кратковременное явление: у людей были деньги, и они хотели вложиться на самом дне рынка. Рынок поднялся — и оптовики исчезли».
Многие покупатели заняли выжидательную позицию на рынке, не решаясь покупать квартиры в надежде на дальнейшее снижение цен. И жилье действительно дешевело, границы выбора расширялись, но, как отметила директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева, в ряде случаев этот процесс затягивался во времени и не приводил к реальной сделке. Процесс торга, увлекший покупателей, во многих случаях также не заканчивался покупкой недвижимости.
Она также рассказала, что кризис вывел на рынок нового значимого игрока — покупателя с бюджетом от 1 миллиона долларов, который получил возможность приобрести недвижимость высокого уровня. Итогом стало большое количество заключенных сделок с жильем повышенной комфортности стоимостью от одного до двух с половиной миллионов долларов.
В кризис снизились и арендные ставки на квартиры в Москве. Известны случаи, когда люди, снимающие комнату, скажем, в Перово, умудрялись с весьма символическим повышением цены снять однокомнатную квартиру в центре. Люди без материальных потерь увеличивали жилплощадь, улучшали географические характеристики и качество квартир. Руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин привел такой пример: семья иностранцев переехала из сталинской «трешки» на З-й Фрунзенской улице площадью107 кв. метров в жилой комплекс «Камелот» на Комсомольском проспекте. В нем за те же деньги они сняли квартиру площадью 119 кв. метров и получили возможность пользоваться подземным паркингом, услугами охраны и другими благами цивилизации».
Некоторым арендаторам удавалось договориться с владельцами уже снимаемого жилья о понижении ставки — хотя бы на период кризиса. «Телефон в агентстве раскалялся от консультаций, — сообщил эксперт. — Основным был вопрос от собственников: снижать арендные ставки или расставаться с нанимателями? И многие выбирали «синицу в руках», снижая ставки на квартиры бизнес-класса сразу на 25–30%».
Еще одна тенденция кризисного периода — увеличение числа межрегиональных сделок, в первую очередь сделок Санкт-Петербург—Москва. По словам Алексея Шленова из «МИЭЛЬ-Брокеридж», своей максимальной стоимости жилье в северной столице достигло осенью 2008 года, хотя жилье в Москве все равно стоило на порядок больше. Однако в кризис многим удалось поменять петербургские квартиры на московские без доплат. Схема стандартная «кризисная»: продали в Питере до кризиса, купили в самый его разгар в Москве.
Возникали и обратные ситуации: москвичи переезжали в Подмосковье или другие ближние регионы. «К нам обратилась семья, которая решила продать двухкомнатную квартиру в Москве и переехать во Владимир, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. — Муж (IT-специалист) в кризис потерял работу и найти ее в Москве так и не смог. В то же время в его родном Владимире московский опыт работы в области IT-технологий был оценен высоко — там глава семейства без труда нашел работу по специальности, причем с весьма приличным окладом. Свои причины к переезду есть и у старшего поколения. В настоящее время формируется вполне устойчивый, хотя и не слишком большой поток пенсионеров, стремящихся к более спокойной и, что немаловажно, дешевой жизни. И такие люди, многие из которых в молодости перебрались в центр из провинции, нимало не смущаются утратой статуса столичных жителей, с удовольствием переезжая в более тихие, климатически благоприятные, дешевые в плане проживания и спокойные места».
На рынке загородной недвижимости в кризис четко обозначилась тенденция к продаже участков без подряда. Девелоперы, собиравшиеся строить коттеджные поселки, отказались от своих планов и начали продавать землю без обязательств по строительству. Собственники крупных участков, которые приобретали их с целью сохранение средств, начали проводить межевание и продавать землю в розницу. Участники рынка отмечали, что в кризис продажа земли для многих стала единственной возможностью получить прибыль. При этом некоторые эксперты выражали опасение, что распродажа участков в результате приведет к хаотичной застройке образца 1990-х годов, и поселки опять будут напоминать «шанхаи» с точки зрения внешнего облика и концепции.
Рынок коммерческой недвижимости в период кризиса отличился продажей крупных активов с огромными скидками. По словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, многие компании оказались перед необходимостью в срочном порядке продавать недвижимость с целью получения свободных средств. И, в зависимости от срочности продажи, цена на подобные предложения могла снижаться очень существенно. Особенно в первой половине 2009 года, когда на рынке царила неразбериха, справедливая цена нового кризисного рынка была никому не понятна, и вследствие этого спрос отсутствовал даже на качественные объекты. Поэтому чтобы продать, собственники нередко устанавливали дисконт в 50% и даже более. И это еще не гарантировало факта продажи.
Одной из самых громких сделок на рынке стала продажа в октябре 2009 года инвестиционным подразделением «Альфа-Групп» залогового актива — бизнес-центра «Северное сияние». (Данный объект перешел в Альфа-Банк в счет задолженности Kopernik Group). Сумма сделки составила около 100 млн долларов. Между тем, по оценке специалистов RRG, реальная рыночная стоимость подобного объекта до кризиса составила бы не менее 160–170 млн долларов.
Мария Мягкова,
Bfm.ru от 03.09.2010 г.
